透明度越高泡沫越少

　　增加透明度将帮助房地产市场控制类似美国次贷危机的重演。

　　《21世纪》：一直不乏有批评的声音说中国的房地产市场是个“巨大泡沫”，IMF在最新的报告里也警告中国地产泡沫破灭的严重后果。你对此怎么看？你是否也认为中国不太可能重演美国的次贷危机？

　　Rosemary Feenan：首先声明我并非中国房地产市场尤其是住宅市场的专家。

　　据我了解，中国政府正在通过一步步的调控政策来使得房地产市场的价格“降温”，减少投资性的买卖。中国政府正在尽力得使房地产市场得到控制，并使其向更加规范与有序的方向发展，这是十分重要的。

　　我们认为，对那些房地产公司进行更多的或者说更严密的监管，而且在整个监管过程中增加透明度是非常重要的。

　　要让大家能知道发生了什么，能得到相关的数据。这其实对于任何市场来说都是个挑战。

　　中国房地产市场在短期内是不会重演美国的次贷危机的，而增加房地产市场的透明度将帮助控制类似危机的重演。

　　《21世纪》：说到透明度，仲量联行去年发布的全球商业不动产透明指数报告中，中国的城市都被评为半透明或透明度低，但从这几年的实际情况看，“透明度”似乎并不影响对中国地产市场的投资热情，政府如何才有动力增加这个透明度？

　　Rosemary Feenan：我们最近对上海、北京的市场进行了很多研究，在那里，房地产市场正在走一条快车道。虽然同西方城市相比透明度不同，但对于外国投资者来说，如果能有本地合作伙伴，那对其业务的开展将帮助很大。

　　但这并不能说中国的房地产市场已经成为国际化的投资市场，因为中国房地产市场的买家绝大多数仍是中国的国内公司，国际化的资金仍然只是少量的。如果真的需要大量的国际资金流入，那么就得增加市场的透明度，因为这样才能被国际市场更好地了解和认可。

　　你可以争辩说，中国国内资金在房地产市场投资的增加使得对提高房地产市场透明度的需求不大，因为国内的投资者了解国内的房地产市场。其实这牵涉到一个了解程度的问题，比如，国内用于投资的资金来源是什么，以及投资的来源市场是否透明。

　　只有把增加透明度同业绩考核挂钩，从内部设计出针对于国内不同级别市场之间、城市之间透明度与绩效挂钩的措施，把增加透明度作为考察业绩的指标，这样才能真正达到增加透明度并提高业绩。

　　《21世纪》：在中国的大城市，房价与收入比(一个住房负担能力指标)常常高于20，远超过通常国际认可的6的比率。

　　是不是这些传统衡量指数不适用于中国国情？哪些数据用来分析中国住宅市场更可靠？

　　Rosemary Feenan：住房负担能力指标在不同的市场差异是非常明显的。就算10年前，对于伦敦市场来说，实现这个指标(符合通常认可的比率)也是非常困难的事。首次置业者，尤其是比较年轻的人比较年轻的家庭，在一些城市是没有能力购买住房的。

　　我们得有耐心，这个问题在全球很多的主要房地产市场都存在，并不是中国特有的现象。

　　一个有趣的设想是，是否可以把住房的所有权结构形式变成共同拥有或者其他的形式，从而改善住房负担能力指标？