土地市场多空胶着

　　土地市场一向是地产的风向标。1月26日至今的一个多月，温州一共出让了11宗土地，全部流标。温州天浩置业总经理王珍楠分析，11宗地块相继流拍，原因是多方面的。首先是近期国土资源部要求地块出让溢价50%以上要上报，使得政府大幅提高土地的起拍价，这让开发商一时无法接受。其次，楼市调控政策的“发威”，使得购房者进入观望态势。另外，银行信贷额度紧张，直接导致开发商的资金链紧张。

　　与此同时，在上海的土地市场，一开发商以约等于市场价的7.8折甩卖一地块，但多数开发商仍觉得价格偏高，无人接手。

　　这与春节后上海宅地市场溢价率依旧居高不下形成了鲜明对比。此前，浦东金桥板块的浦兴社区Y000902编制单元19-04地块以6.61亿元被景瑞地产摘得，楼板价达21323元/平方米，已与周边一手住宅价格相近；崇明新城板块的城桥商品房基地1、2号地块，出让面积155318.5平方米，溢价率高达115%，楼面地价5866元/平方米，刷新了区域单价地王。

　　宋会雍认为，一方面，新房市场成交趋淡，开发商资金收紧，不会再像之前那样挥金如土，今年拿地可能放缓，降低风险。但另一方面，房企对于未来住宅市场依然保有谨慎的乐观，在资金没有过多约束的条件下，仍然愿意继续土地储备。

　　间歇性休克？

　　伴随着2月楼市成交量的大幅下滑，各地推盘量也明显减少，很多拿到了预售证的开发商并不敢轻易推盘。

　　数据显示，2月上海住宅市场有8个项目开盘，环比1月减少75%，2月延迟开盘项目则有18个，环比1月略增12%。北京2月仅有4个项目申请预售许可，比原本预计的19个项目开盘量减少了近3/4，相比2010年同期开盘量减少了1/2。

　　宋会雍认为，调控政策出台后，短期内购房者的市场预期尚不明朗，开发商面临定价难题，暂时不愿意打折的开发商只能延缓开盘，转入观望以等待市场明朗；同时，严厉的限购让大批购房者失去了购房资格，众多项目的前期储备客户中有效客户大幅减少，迫使开发商延长蓄客期。

　　“我们的客户70%-80%在限购令出来时就丧失了购房的资格。实际上从单个楼盘来看价格下降幅度有限，但由于高端产品没有成交量，所以房价下降会有比较明显的体现。我们对于后市还是非常有信心的。我们今年开工计划也在改变，很可能在产品出来的时候，市场也就迎来了转机。” 招商地产上海公司总经理吴粤向时代周报记者表示。

　　在多数开发商举棋不定的时候，各地仍不乏涌现逆市热销盘。上海万科锦源开盘当日即创下销售过半佳绩。对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，目前形势下，开发商一定要认清大势，合理定价，低开高走，尽量降低资金链的风险。在供给策略方面，商品房要有大中小、高中低并举。

　　目前，对于开发商来说，两难的症结在于限购，若价格回调，未必一定会提高成交量，因为目前被限制的是购买力，而不是买不买的问题，反之，成交量上不去的话，开发商又很难看到主动降价的意义。

　　对于限购令何时会撤销，陈必安判断说，“全国1000万套保障房全部到位后，要看那时的房价和宏观经济，如果还不能解除，就要看GDP，假如GDP数字不好的话，限购政策就会放松。限购的问题对我们影响是最大的，如果现在是一片云雾，那么到时首先见蓝天的就是高端市场。作为金地来说，我们目前会在三线城市或者四线城市寻找道路，其实还有很多城市没有限购，所以开发商要抓住机遇，我感觉今年三四季度会很好。”

　　新联康（中国）有限公司董事长、总经理周小丽则把限购称为房地产业的间歇性休克，“因为它真的倒在那里休克了，但是政府不会让它不醒，所以这个时间不会太长，市场还是会回来的。今年不是比谁房子卖得多，比谁的营业额多，而是比谁的气长，谁能够撑得过去，这就牛。接下来房地产不管是开发商、代理商，要干的一件事情就是大家都‘下乡’吧，也许接下来一、二线城市会很辛苦，但三、四线的城市空间会很大。”

　　政府的下一步棋是什么，谁都不敢去赌。但是开发商已经开始有意识地增加应对的筹码，以在楼市大变局中自保自救。