并购方式“曲线”拿地

　　今年年初新“国八条”出台，加上各地细则从严，新一轮的房地产并购潮正在启动。清科研究中心报告显示，2011年1月份，房地产行业的并购保持了活跃的态势。2011年1月份房地产行业发生11起并购，并购总额达到6.71亿美元。

　　截至2月18日，今年以来已经完成的房地产行业并购案件数量达到14宗。

　　广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫也向本报表示,在多重政策的叠加效应下，今年并购将出现增长，房地产行业的集中度将不断提高。2011年1月，房企并购延续了去年来的升温态势，并购数量和并购金额均保持在高位。

　　徐卫卿表示，今年发生的并购主要是房地产上市公司对小型地产公司的并购，且并购领域集中在房地产开发经营行业，交易金额都较大，动辄数亿元人民币。

　　以1月份为例，1月15日下午3时，深圳华强北世贸广场4层，深圳建设71%股权的拍卖未能被公开,恒大地产以16.6亿元的竞价获得股权；1月18日佳兆业宣布，拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权。这两宗交易标的额都达到数亿元。

　　而Wind数据显示，2011年至今有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及的交易金额接近300亿元。土地市场仍是开发商投入的重点，有近240亿元流入土地市场。在其余的股权收购中，以并购方式“曲线”拿地成为常态。

　　公开资料显示，浙江伍丰注册资本为1亿元，拥有位于杭州之江度假区3.9376万平方米的土地面积，规划地上建筑面积约7.08万平方米，该地块将用作住宅项目开发。佳兆业通过间接方式顺利取得了这宗面积不小的地块。

　　谢逸枫说，今年并购延续去年的主要原因，是银根收紧和调控压力巨大及市场竞争激烈。一方面是部分中小房企融资困难，贷款额都被大房企抢走了。而银行对部分中小房企支付能力和资金实力存在怀疑，因此也不会过多考虑给部分中小房企放贷。另外一方面是受到几轮房地产政策调控的影响，销售成交下降很快，部分中小房企的现金回笼压力与日俱增。

　　徐卫卿则认为，从融资渠道来看，信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力巨大；从宏观金融政策来看，连续性的加息和存款准备金率上调，令很多开发商的资金链极度收紧。

　　徐卫卿说，很多小型房地产企业在资金链紧张和房地产市场加大调控的背景下，开始寻求“靠山”；而资金储备充裕“不差钱”的大型房地产上市公司则择机开展并购，房地产市场进入了去泡沫化的阶段。

　　万科有关人士在接受本报采访时明确表示，目前万科的财务状况良好，资金方面留有余地，为公司把握市场机遇创造了有利条件。“如果未来有合适的机会，万科会在确保自身经营安全的前提下，积极关注合作机会。”

　　万科董事会主席王石在去年底曾向媒体表示，随着调控的深入，预计2011年将有部分房企面临资金和经营压力，这为万科提供一些收购兼并的机会，可借机扩大土地储备，但并购目标会优先考虑企业文化相一致的企业。

　　万科表示，目前外界所说的“并购”，实际上是万科通过盘活存量土地获取项目资源，而目前万科的拿地方式有很多种，并购只是合作方式的一种。但从项目个数上来看，2010年万科新增的项目中一大半是通过合作方式获取的。

　　谢逸枫表示，今年1月份发生的案例主要集中在房地产开发和经营行业，以房地产公司之间横向的并购为主，且交易的金额都比较大。这体现了大型房地产开发企业之间的并购整合已经初露端倪。