12月25日18时,中国人民银行决定,自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。其中,对房地产市场影响最大的是5年期以上贷款利率,由现行的6.14%上调到6.4%。昨日住房城乡建设部称,从当日起上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。

对于此次加息,有人将之打趣地称为“央行送给市场的新年礼物”。许多专家表示,此次加息属于“意料之外,情理之中”,之所以赶在年前加息,主要原因是房贷的计算是以年度为时间单位进行调整的。年后加息,则存量房贷利率的上调要到2012年1月1日才能调整,因此,此次加息明显是为存量房贷利率的即时调整铺路,千亿资金因此从个人可支配收入回流银行,对整个市场资金回收力度非常大,对楼市的指向非常明确。当然,也有专家认为,虽然一定程度上增加了购房成本,但加息力度有限,短期内难以影响房价涨势。

温总理昨日在中央台与听众直接交流时,再度掷地有声地表示:有信心让房价回到合理价位。专家也认为,加息标志着宽松货币政策已经结束,如继续加息后对楼市调控效果仍不明显,或将引来第三轮楼市调控。

现状 个人房贷压力全面升高

此前,市场普遍预计12月份有一次加息。12月3日召开的中央政治局会议明确提出,明年将开始转向实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”,并增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。实施两年之久的“适度宽松货币政策”终于走到了终点。

然而,在10月份宣布加息和11月份两度上调存款准备金率后,央行又于12月10日晚间宣布,从12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由于加息和上调存款准备金率很少在一个月内同时,使得几乎绝大多数预测分析认为,在年底之前央行不会进行二次加息。

但事实上,也有不少人已提前猜到此次加息。兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委此前曾连发3份报告,认为年内会加息。他表示,加息表明了反通胀的决心,“因为利率政策一般有滞后性,考虑到明年通胀形势严峻,而银行对客户贷款利率通常按自然年重新定价,年内加息的政策时滞会大大缩短,能够在2011年元旦后就迅速起效。”

业内人士表示,房贷一般是5年以上的长期贷款,这次央行将五年期以上商业贷款利率从6.14%调整到6.40%,提高幅度为0.26%。而此前央行首次加息时,住房公积金已经随利率调整上调了0.2%。昨日住建部跟进出台住房公积金贷款利率的调整通知,将住房公积金调高了0.25%。加上前段时间住建部、财政部、央行、银监四部委联合发文要求第二套住房公积金贷款首付不少于五成,利率为公积金基准利率上浮10%,停止向购买第三套住房发放公积金贷款,个人住房商业贷款和公积金贷款都在全面收紧。

记者根据新的利率算了一笔账,根据目前4.30%的公积金贷款基准利率,一笔80万元首套的公积金房贷每月还款4975元,比10月加息后的4868元每月多还107元,如果是10月前办理的公积金,两次累加的效果将使得贷款人明年要多还182元,20年下来要多支付利息约4万3千多元。而根据最新的利率,首套房商业贷款8.5折后利率为5.44%,同样贷款80万,月供需要5277元,比公积金每月多还302元,20年下来多还7万多元。

“按揭这块负担当然加重了,但这次加息幅度还是比较小。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,如今房地产行业对金融依赖度越来越高,加息对房地产肯定是负面消息,但此次央行加息,上调利率只有0.25个百分点,短期影响并不会很大。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭也认为,房地产业对信贷依赖度很高,加息将直接提高开发贷款和个人房贷的成本,增加了房地产开发和个人购房的难度。尤其是市场需求会因此而短暂减少,对于房地产市场属于利空影响,但这一影响短期内比较有限。

分析 效果不明显或迎来“三次调控”

“经验表明,加息对楼市尤其是房价的影响,滞后效应明显,通常需要累计多次加息、且在周期过半后才会初步显现效果,最后一次加息完成前后,对房价的影响才会完全体现。”杨红旭表示,目前对楼市的影响只能说还处于量变过程中,没有发生质变。

事实上,在二次调控实施三个月后,楼市依然“我行我素”,没有出现如预期中的降温,10月份全国70个大中城市的房价环比涨幅较9月有所回落,但是11月却再次量价齐升。统计数据显示,11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,预期今年全年上涨9%左右。

与此同时,岁末全国多个城市“开闸放地”,各大房企则跑马圈地,土地市场犹如贺岁大片般热闹。据国土资源部数据显示,截至11月底,全国房地产供地12.82万公顷,约合192万亩,同比增长47.8%。其中占房地产用地供应总量约四分之三的住宅用地供应,同比增加50.6%。北京、上海、天津的土地出让收入因此再创历史新高,截至12月中旬分别比2009年上升21%、42%、38%。

而据中原调查数据显示,近期北京、广州等7城市均有宅地成交,面积达到174公顷,较“二次调控”前平均水平上涨11%。宅地平均溢价率为65%。其中广州、成都两地溢价率均超140%,广州“白云新城”于上周出让3幅宅地平均溢价率超过190%,楼面地价创下广州居住用地的历史新高,达到每平方米20605元。而12月初,上海、武汉等地也都出现了新的“地王”。

在号称史上最严厉的调控年,房企的拿地热情显得格外耐人寻味。研究中心监测数据显示,2010年全国房地产开发企业土地购置费同比增长78%。在各大房企“攻城略地”的背后,是一片飘红的销售数据。8月份以后,不少房企的成交连续大幅上涨。如万科8月的销售额超过百亿,创下国内房企销售新纪录,2010年度销售总额更是突破一千亿元,成为国内房地产行业第一家年销售额超过千亿级的公司。

而有业内人士透露,虽然银行一直在强调收紧房地产信贷,但主要收紧的是置业者的购房贷款,在房地产开发方面仍比较宽松。“9·29”新政出台后,10月房地产开发资金中新增国内贷款1044.72亿元,环比9月上涨了11.34%,较去年同期增长了18.83%。房地产新增国内贷款在7—9月后重新跃回千亿元以上。

在这样的背景下,“三次调控”的说法悄然出现。12月3日,国际货币基金组织(IMF)发布的一份研究报告称,中国要抑制主要城市的房价涨势,必须提高实际利率、全面征收房产税。业内人士称,征收房产税目前是“远水救不了近火”,最直接有效的猛药还是货币政策。

“如果货币政策不能够解决问题,明年出现房地产的‘三次调控’恐怕在所难免。”房地产专家赵卓文表示,若楼市不退烧,明年可能有更多行政手段,比如限价、限户口、收增值税等等会出台,“管理层的调控其实还是很多的,只是看愿不愿意用而已。”