试探市场承受力

21世纪不动产市场总监林蕾认为，4月份“国十条”调控政策出台以后，万科曾在深圳等几个城市试探性的进行打折促销，五六月份多采取送面积优惠或低价开盘策略，深圳的万科第五园、金色沁园和清林径都在促销中取得不错销售业绩。万科这轮降价，不排除仍是对市场的一次试探。

2010年，恒大、龙湖、SOHO中国等多数房企均已提前完成全年销售计划。万科、保利等房企的销售也是迭创新高。11月4日万科公布，公司10月实现销售面积130.7万平方米，销售金额155.1亿元，分别同比增长114.9%和137.3%。这是万科在8月份实现单月销售超百亿元之后，连续第三个月创造销售新纪录。今年全年，万科销售有望突破千亿元大关。

“面对今年的销售形势，万科等企业没有必要在年底进行促销。近期不少房企的变相降价，一是甩尾盘，二是试探市场的价格承受能力。”世联地产董事长陈劲松指出。

亚豪机构市场总监郭毅表示，政策调控让开发商也陷入观望，很多拟入市的项目遭遇“定价难”，尤其是在明年市场走势完全不明朗的背景下。开发商尝试放出少量低价盘，如果认购率符合预期，就可以此为依据进行定价。如果认购不理想，则新盘定价再行下调。

业内人士指出，今年靓丽的销售业绩仅代表过去，明年的销售计划正在制定中，此次促销，便是为明年的销售做准备。另一方面，多数地产商注重资金周转，快速销售和拿地扩张并举，这一定程度上造成了房企资金链的紧张。

三季报显示，A股房地产企业整体经营性现金流量净值为-884亿元，而去年同期达到522亿元。与此同时，上市房企的存货比年中增加。在严厉调控打压下，一旦明年销售不畅，房企将面临资金周转困难甚至是资金链断裂。万科在三季报中便指出，“开发企业资金面趋紧仍是主要趋势”。

变相降价花样多

为了尽快回笼资金，一些开发商已经变相降价，手段可谓花样百出。

上海、广州等地一些小开发商，自掏腰包推出垫首付活动。首次购房者可先支付两成，由开发商垫付一成，首付提升至五成的二次购房者，可以先支付二至三成，剩余部分由开发商垫资，这部分垫资可在两三年内付清。业内预计，随着万科促销战的打响，楼市变相降价活动将逐步蔓延。

地产业人士透露，部分区域的开发商已开始选择变相促销手段。最近一周，为推销上海周边城市某楼盘，开发商实行一成首付的促销措施，向购房者提供为期3年的免息购房借款。无独有偶，北京、广州等周边城市的楼盘也向购房者提供借款，以帮助他们避开限制外地人购房的政策。

一般而言，开发商不会直接降低销售中房源的价格，而会选择变相降价，比如低开高走就是一种很普遍的模式。在这种模式下，就算有跌价，今后一旦市场好转还可以补涨回来。

除了一些拿地成本颇为低廉的大型开发商会舍得大幅让利之外，多数开发商不会选择轻易降价。通常，开发商会找个由头，如企业十周年、五周年庆，或者庆祝节假日等进行优惠活动。目前，广州、深圳，以这种形式变相降价的方法已很普遍。

中房信集团分析师薛建雄指出，万科等大型开发商都是采用赚现金流的快速滚动开发模式，在建项目的投资和银行贷款的归还压力非常大。一旦出现调控销售下滑，开发商就必须想办法促进销售。