银行对地产资金的宽松程度

资金不足将拉动房地产投资回落

今年以来，房地产投资仍然维持较高增速。我们借鉴2008年的经验，认为其中一个重要原因是2009年开发企业积累了充裕的资金以维持今年以来较高的发展速度。但随着调控的深入，银行贷款、上市融资等渠道逐渐收紧，销售逐渐下滑的影响下，开发企业资金来源增速回落至开发投资增速以下。因此未来如果销售情况没有改善，势必会导致开发企业投资热情降低，这将意味着开工减速以及项目购置的暂缓，更进一步导致供给的减少，加剧供需矛盾。

房地产开发资金主要来源于国内贷款和自筹资金。今年以来，“自筹资金”占比逐月增加，从年初的32.91%上涨至10月末的37.86%，与2008年走势相同，不同于往年先高后低的走势。但占资金总来源的比重则低于2008年。增速方面今年以来一直维持在50%的高位，达到近几年来的高点。

今年的房地产调控政策使得开发企业贷款受到限制，开发企业不得不更多的通过自身筹措资金解决，这点与2008年相似。但由于今年的销售情况好于2008年，因此“自筹资金”的整体占比仍低于2008年。

“国内贷款”占比显著降低。今年以来，“国内贷款”的占比显著低于历史年份。截至今年10月，国内贷款占资金来源的比重为18.35%，比2月份的23.77%低5.42个百分点。贷款增速逐渐下滑，目前已经从年初的46.1%下降至10月末的26.3%。而年初的高增长更多也是由于2009年的基数较低。

今年年初，国家出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。其中明确规定：“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”同时，各家商业银行处于自身的风险管理考虑，也纷纷收紧开发企业的贷款。另外，2009年出于拉动经济增长考虑，成立了许多以基础建设为主业的地方融资平台，也属于房地产范畴。今年地方融资平台的治理也拉动“国内贷款”这一指标下行。

进行房地产开发活动必须要有资金支持，房地产开发投资与其资金来源的关系如同需求与供给。房地产开发投资加大，必须伴有足够的资金支持才能实现；反过来说，房地产开发活动资金不足，则会制约房地产投资的进一步增长。

2010年8月，房地产开发资金来源增速再次低于开发投资增速，由于2009年开发企业资金来源增速超过投资较大，可以推断目前开发企业的资金仍然可以维持，如同2007年末投资不会很快下滑，但如果开发资金增速长期下行，则开发投资增速难以维持高位。