高房价是“不可承受之重”，调控体现住房消费品特性

住房建设以满足居民自住为主要目标，也就是说，房子盖了应该用于居住，而不是投资炒作。然而，在一些城市，一边是需要住房的大量居民买不起房，另一边则是许多房屋空置，购房者买了房并没有用于居住。

　　住房既是消费品，也是投资品，近年来这样的观念已经深入人心。“但是在当前的中国，更需要住房体现消费品特性，主要用于居住。”中国社科院金融研究所副所长巴曙松表示，此前一段时期房地产的投资品特性过于浓厚，使得房地产市场充满投机气氛，导致房价在短期内过快上涨。

“蜗居”、“蚁族”、“房奴”、“裸婚”……近几年这些热门词汇的流行，说明高房价已经成为人们生活中的“不可承受之重”。

巴曙松认为，今年以来以“国十条”为代表的房地产调控，最突出的特点就是增加供给、打击投机，目的正在试图推动房地产回归消费品特性，调控的方向符合当前我国的实际情况。

在调控初现成效的情况下，8月份起，由于部分区域房价下降，楼市需求有所回暖。巴曙松认为，在一定程度上，这是调控政策引向深入的表现。开发商资金压力加大，降价销售动力强化，楼市存量不断增加。因此房价出现下调，并引发需求释放、成交量上升，实际上这轮市场反弹是由自住型需求推动的，正是体现了住房的消费品特性。

但9月份以来，部分城市再度出现量价快速上涨的现象，楼市重现过热苗头。9月底，有关部门再次出台五项措施，如要求停止对购买第三套房发放贷款，购房首付提高到30%，部分城市限制新购房套数等。10月份，市场再度降温。

“五项措施的指向非常明确，就是进一步严厉的抑制投机。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，“比如停止发放第三套房贷，如果不能贷款，对炒房人而言，炒房的成本和风险就会大大增加，会撤出市场。”

同时，从去年底本轮调控启动之初，就始终强调要努力增加供应，尤其是保障性住房和中小套型普通商品房的供应。随着调控政策落实，土地供应持续增加、楼市供不应求的情况有所缓解，房价上涨预期得到遏制，投机性需求被有效抑制甚至离场。住房回归消费品特性的转变正越来越明显。

改革住房供应体系，增加公租房比例，给市场一个稳定预期

短期调控政策稳住了市场预期，为长期制度改革换来了时间和空间。“这几年出台的调控政策被市场消化的节奏越来越快，后续的制度改革应该及时跟上，才能保持住调控的效果不被再次削弱。”全国工商联房地产商会秘书长聂梅生说。

要让住房更多体现消费特性，满足老百姓的居住需求，首先要在住房供应体系的建设上下功夫。房改初期，我国曾提出“构建经济适用住房为主的住房供应体系”，然而在后期的执行过程中，却演变为市场化的商品房为主。

“如果市场上只有商品房，在供不应求的情况下，必然是价高者得。”陈淮说，“住房供应相关政策必须向中低收入家庭倾斜。”

“近两年国家支持大力发展公共租赁房非常好，应该增加公租房在住房供应中的比重，为转变住房供应模式寻找新的出路。”聂梅生表示，当公共租赁房形成一定规模时，可以由政府背景的机构持有并出租房屋，面向中低收入和新就业人群供应，整个住房供应体系就可能演变为市场化基础上的“B to C”模式。这种模式可以将住房资源有效地分配给需要住房的人，实现住房的消费品属性。对平抑房价、增加供应、稳定预期都有巨大意义。

据聂梅生介绍，随着国家对投资型购房需求的抑制，商品房市场增量型、扩张型的发展模式会走到头。已经有越来越多的房地产开发商愿意加入政府的公租房建设，公租房发展完善，有可能形成收支平衡甚至略有盈余的开发模式。一旦开发商介入，公租房建设的资金难题将迅速得以缓解。这还需要政府推动，需要加大政策支持力度，以及发展公租房建设基金。最近工商联和建行等机构正在商讨，由一批龙头开发商出资成立公租房发展基金，大规模参与公租房建设，将房地产市场的资金引导进入保障性住房建设。

在商品房建设方面，要更好的发挥住房的消费品特性，就必须多建设中小套型、中低价位的普通商品房，让人们既买得起，又住得舒适。2006年我国曾出台过著名的“90/70”政策，即要求90平方米以下的中小户型住房建设规模不得少于70%。政策出发点十分好，但由于一直缺乏配套措施支持，以及政策本身在操作层面的难度，如今已经不了了之。中国房地产协会有关专家认为，在住房中长期规划的编制中，仍应强调建设中小户型商品房，适当提高商品房小区的容积率上限，同时明确限制大户型住房的发展，建议通过土地出让、财税等政策，增强可操作性。

在供应端进行改革的同时，也要在需求端继续抑制投资投机性需求。聂梅生认为，当前除了信贷手段以外，抑制投资投机的还是主要靠行政手段，不利于形成稳定的预期。建议尽快明确房产税的时间表，增加投资者的持有成本，才能从根本和长远抑制投资投机性需求，从而更好的体现住房的消费特性，也能尽早给开发商和公众一个稳定的预期。

“中国是世界上少有的不征收不动产税的国家。”国务院发展研究中心有关专家表示，“这使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了投机。”在有关部门近期出台的“五项措施”中，已经明确提出将房地产税试点逐步推广到全国。一边努力增加公共住房和中小套型普通商品房的供应，一边用经济手段长远地抑制投机需求，住房才能真正成为供老百姓居住的“家”。