压需求——

震慑投资投机者

纵览沪楼市细则，仍是今年4月出台的“新国十条”的落实和细化，从压需求和逼供应两方面，进一步落实中央的楼市调控政策，并明确政策模糊地带，减少打“擦边球”的可能性。

细看八条沪版细则，其中第一条“严格执行差别化信贷政策”、第二条“在一定时期内限定居民家庭购房套数”、第三条中的“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，都是在压制购房需求环节做文章。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此次出台的“沪八条”中，最重要政策是限购。“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。”这一条是落实国家“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”

不过，易居臣信分析师杨晨青认为，此政与北京和厦门此前出台的限购令相似，但不如深圳严厉。深圳限购政策规定在深圳拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍家庭、拥有1套以上(含1套)非本市家庭将不被允许再次购房，而上海的限购政策并未涉及对购房者已有住房数量的清算。换一句话说，即使购房者在上海已有多套住房，其在未来一定时期内也至少能新购一套房，从这层意义上说，上海的限购政策依然留有余地。

而对于市场最为关注的房产税试点，杨红旭表示，《意见》提到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”说明国家已经同意上海进行试点，只是出台还要等待时机。

“房产税不出比出的调控效果更好。”中国指数研究院副院长陈晟认为，虽然靴子还是没落地，但此番政策信号的释放使尚未出台的房产税，成为悬在楼市头上的一把利剑，对投资投机需求形成一定的威慑力。这或许比利空出尽对市场的震慑作用更大。

逼供应——

增加供应平抑房价

而沪版细则中，第三条中“加强土地增值税征管”、第四条“动迁安置房提前上市交易”、第六条“推进住房保障工作”和第八条“继续增加居住用地供应总量”，则是从增加供应方面进行调控。

尤其是“加强土地增值税征管”这一条较有新意。《意见》规定，“按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。”

此外，《意见》中还规定，为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房），允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年缩短为满3年。但易居分析师薛建雄认为，这一新政虽有利于增加中低档房产的供应，但实际上之前市场上很多房源已经通过地下通道出售，所以能增加的供应也有限。

业内人士普遍认为，上海细则基本上全面落实了国家的“9·29新政”，尤其是限购政策将对市场形成显著影响。而尚未出台的房产税，则成为悬在楼市头上的一把利剑，对投资投机需求形成一定的威慑力。在此政策形势下，第四季度上海楼市将出现明显降温，成交量将比8-9月份有所下滑，价格将会进一步松动，尤其是在供应量继续明显增加的情况下，开发商迫于回笼资金的压力，预计促销的项目会进一步增多，打折幅度会重新增加。这将有助于市场的健康发展和稳定房价。