房企海外融资助推外资“曲线”涌入

业内人士分析，外资近期在我国房地产时常频繁活动，除了外资预期人民币升值和看好中国房地产业投资前景、追求高额利润回报以外，还有国内开发商大规模的海外融资，从而对外资“曲线”涌入起到推波助澜的作用。

中国房地产指数研究院的最新报告指出，国内房地产企业获取贷款难度加大，再融资被全面收紧，房地产企业开始加速构建多元化的融资渠道，发行海外债券、票据及私募基金等融资方式得到广泛应用。

９月２８日，国内大型开发商方兴地产发布公告，公司拟发行５亿美元于２０１５年到期的长期次级可换股证券，发行的可换股证券本金总额最多为６亿美元，预计净收益５．９１亿美元。这是方兴地产今年以来首次推出大规模融资计划。

今年以来，国内房企海外融资几成蜂拥之势。４月，位列国内十大房地产开发商的金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约１亿美元；６月，恒大地产通过私募股权的方式得到了５亿多美元融资，主要的投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构；８月，碧桂园发布公告，将针对海外市场发行４亿美元的５年期优先票据。

据不完全统计，今年前８个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等３０多家房地产企业相继推出了海外融资计划，融资总规模达到了１００多亿美元。

麦格里银行集团中国区一位分析人士认为，虽然中国房地产企业海外融资是与国内银行收紧贷款的好办法，但其代价十分高昂，以发行５－７年期的海外债券为例，利率达１０％以上。发行高息债券筹得了资金，但高额利息却吞噬了企业的部分利润，潜藏的债务风险不容忽视。

加强外资监管　巩固调控成效

浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权告诉记者，外资正在我国房地产市场坐收渔利，或者购置物业，享受日后房地产回暖后的溢价，或者以假股权真债权方式向内地房地产企业输血，获得高额债息。

景乃权认为，近期，外资在我国房地产领域的活跃态势，推高部分城市房价的作用恐将进一步显化，这将不利于国内产业结构调整及发展方式转变。只有切实加强对外资的监管力度，才能有效巩固房地产调控成果。

首先，进一步梳理外资投资房地产的政策。今年６月，商务部根据国务院的有关意见而发布了《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》。审批权下放会在一定程度上便利外资涌入各地的房地产领域，当前亟待健全地方政府吸引外资进入房地产的规定。

第二，加强对外资投资房地产的外汇管理。有关部委曾联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外购房主体购买境内商品房的外汇管理加以规范。目前，各地仍需严格按照“商业存在、实需自用和先结汇后入账”的原则，加强对外资投资房地产的外汇管理，以进一步规范外资投资房地产市场秩序。

第三，针对外资产业基金大量进入商业地产，及时采用税收、信贷等综合手段调控外资在房地产市场的投机。同时，房地产政策的制定，要考虑人民币汇率改革的进程，关注其他经济和社会问题的连锁反应。

第四，尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，及时掌握市场态势，制定有效的政策和措施，预防外资对房地产进行炒作。