投资购房该堵该疏？

    实行差别政策，鼓励支持自住，引导合理投资，严厉打击投机

    去年底以来，中央和地方出台一系列房地产调控措施，以“坚决遏制房价过快上涨势头，抑制投机性需求”。

    一方面，通过差别化的信贷政策，提高投资投机购房的门槛。如二套房首付比例不得低于50%，贷款执行1.1倍利率，不得向购买三套房发放贷款。另一方面，借助行政手段限制购买多套房，如限制外地户籍人口购房，北京市规定一个家庭只能新购一套房等。

    政策出台，投资者的预期也发生了改变，房价短期内不再看涨。于是，政策和预期双重影响下，4月下半月以来，各地楼市成交量出现大幅下滑。记者到北京多个售楼处和中介公司采访，销售人员均表示，目前零星成交的买房全部是为了自住，投资者几乎已经消失。

    同时，市场上一直传言有可能征收的房地产保有税，更如同悬在投资者头上的一把利剑，让投资者不敢妄动。

    显然，调控政策已经在短期内起到了抑制投机的效果，但空前严厉的政策，使不少合理的投资型需求也同时被抑制。

    6年前在北京贷款买了一套小房的刘先生打算明年结婚，计划把小房卖了，买一套大一点的婚房，既是改善，也算作一笔投资。但新房要明年年初交付，再加上装修，还需要一年左右时间才能入住。于是刘先生打算先贷款把新房买下来，入住以后再把小房卖了。但突然提高的二套房首付，让刘先生承受不起，只得再看看，或者卖了小房先租房子住。“我买二套房虽然带有投资目的，但主要是为了改善，不应该受限制。”刘先生说。

    “政策不应该误伤这种兼有改善和投资目的的二套房需求，更不能将投资性购房需求‘一棒子打死’，否则群众的财产性收入增长就很难实现。”顾云昌建议，无论是差别化的信贷、税收政策还是行政手段，都应当进一步细化，对自住型、投资型和投机型三种需求，出台更有针对性、更可操作的政策。鼓励和支持自住，适当引导合理的投资，严厉打击投机。

    在现实生活中，投资和投机无法清晰界定。“目前只能用一些主观的方法，比如住房买卖的周期。”林倩认为，5年以内二手房交易需缴纳营业税的政策，实际上就对投资投机进行了划分——5年以内卖房就是投机，就要征收营业税。持有5年以上再卖则看作投资。参照这种方法，政策可进一步细化。

    投资变成投机也是一种情况。去年上半年不少购房者本来是为了改善住房条件而购买了二套房，但下半年市场突变，房价快速上涨，购房者见到有暴利可图，就立刻把房子卖了套现。

    “房价涨得越快，投机就越多。”顾云昌表示，要真正抑制投机，仅靠提高门槛还不够，要主动出击，通过增加供给，来平衡供求关系，促使房价趋于稳定，投机者自然会退出。投机需求得到抑制，则有利于市场供求进一步趋稳，促进市场稳定，从而形成良性循环。

    要防止投资过度对市场乃至经济造成危害，最根本的解决之道是增加投资渠道，避免资金扎堆于房地产。专家建议，一方面应进行金融创新，降低投资理财产品的门槛，为老百姓投资寻找新的渠道；另一方面，出台相应的鼓励和支持政策，放宽准入条件，引导民间资金进入更多实体经济领域。