北京楼盘更改规划真相调查

    去年以来，市规委公示改规划住宅不少于10个，增加可售面积及调整产品提高售价是主要目的

    春节前夕，广渠路15号地增高被否决。随着北京市规划委一纸通告的发布，持续了一个多月的广渠路15号地申请调整规划一事尘埃落定。

    春节刚过，北京又曝出多家开发企业因违反《中华人民共和国城乡规划法》而受处罚的消息。

    一个节前，一个节后，两个事件都指向改规划。只不过一个是要改规划功亏一篑，一个是木已成舟，难逃追究。从中却可以看出，房地产企业热衷于改规划，尤其是近期我们看到还有很多项目正在改规划。

    拿地之后改规划疑似行业惯例

    在备受关注的广渠路15号地改规不成之前，房企拿地之后改规划早已不是个案。一位业内人士就对记者表示，如果广渠路15号地不是因为曾是“地王”而备受瞩目，修改规划的申请也可能不会引起广泛关注，从而顺利通过。

    仅从市规委网站上就可以发现，修改用地规划的公示络绎不绝。目前还在公示期内的居住或商业用地改规调整就包括石景山区西黄村南里1号院危改项目、北京燕翔饭店用地、丰台区东铁营定向安置房项目、丰台区四合庄定向安置房项目等。记者粗略统计一下，2009年以来，公示调整规划的居住用地项目不下10个。其中不乏华润旗下门头沟区永定镇冯村居住项目、首开旗下回龙观F05地块等知名地块。

    一位业内人士在接受记者采访时表示，大多数房地产项目都会改规划，只不过规划改动的细节不同，一些未涉及容积率、限高的改动并未公示。
 

　　追求更大收益系改规划动力

    为什么房企热衷于改规划？

    “直接动力就是多卖钱。”一位曾经参与项目改规划的开发商表示。而为了达到这一目的，要么通过提高容积率，增加可售面积；要么通过调整规划，提高产品品质，进而提高售价。

    从不少公示改规划的项目来看，“容积率”是开发商申请规划改动的一大内容。如首开回龙观地块申请将容积率从1.6调整为2.5；2月11日开始公示的石景山区西黄村南里1号院危改项目，申请将容积率从1.6增至2.5；门头沟区永定镇冯村居住项目A、B、C三地块容积率也分别从1.0、2.0、2.5调高到1.4、2.1、2.8。“有的房企拿地成本太高，就需要增加可售面积以获得更大利润。”这位开发商表示。

    而据业内人士透露，现在改容积率是“比较困难甚至严重的”事情，更多的项目修改规划是在不突破原有容积率和限高的情况下调整楼座形状、布局、地块使用功能等。通过这种调整，达到提高楼盘品质的目的。例如，地块在容积率不变的前提下“瘦身增高”，可以使项目内的规划布局更自由，避免相互间的遮挡；可以把原来的塔楼变成板楼，更容易做出方正的户型；可以缩短房间的进深，利于室内采光；可以扩大绿地面积，利于景观设计。“楼盘品质上去了，售价也就更容易涨上去了。”

    记者从有关人士处了解到，调整容积率、限高等指标的规划属于用地控制性规划。而开发商对具体怎样建房子，如建筑、道路和绿地等的空间布局和景观设计属于修建性规划。例如具体的建筑形态，内部容积率的分配，建高层还是低层，建洋房还是联排别墅属于修建性规划。修改这些修建性规划，同样有助于提高品质，获得更大收益。而修建性规划的修改，往往不需要公示，操作更简单。

    值得一提的是，相对于预期收益，开发商改规划的成本低，包括擅自改规划的风险成本低也助长了开发商改规划的兴趣，“擅自改规划被罚的钱相对于收益来说太少了。”一位业内人士表示。

    改规划合理吗？

    虽然追求收益是开发商改规划的动力，但也有业内人士提醒要区别看待开发商改规划的事情。

    例如广渠路15号地的规划调整，就遇到了当初参加竞地的3个竞买人的异议，还有90余条反对意见，主要集中在“拍卖后再修改规划条件，违背公平竞争的市场规则”、“修改规划条件的理由不充分”、“影响相邻用地的日照和采光权”、“高价拿地后修改规划条件推高房价”。

    中国城市规划设计研究院城市规划与住房研究所副主任赵文凯对记者表示，违背市场公平原则，扰乱土地市场秩序是开发商改规划受到诟病的主要原因，特别是涉及容积率的改动。

    多位开发商也认为，房企拿地，就意味着认可原有规划，然后才参与竞价。“大家拿地容积率2.0，你拿到手改成3.0，凭什么？”

    而除了被业内人士认为显失公平的规划调整外，也有部分规划调整是带有一定合理性的。赵文凯认为，如果当初拿地的前提条件发生变化，从而导致地块受到影响，需要适当调整规划，这是合理的。例如，拍地前没有规划道路，而在项目开工前，新增规划要增加一条市政路，占用开发商原来的面积，可以通过补偿开发商或者适当调整规划。