随着新“国11条”的发布，此前深圳开发商及投资客关于信贷政策未必会真正紧缩的期望落空。二套房首付提高至四成，令本地分析人士坚定了深圳楼市调整的大趋势已经完全确立，未来成交量将进一步萎缩，而新盘成交也将在本周开始明显调整，房价也可能会出现下跌。

    投资客将受重创

    “看来市场不行了，我准备这几日把房屋再卖出去一些”，上周日，一位在南山投资多年的投资客致电记者时说，他在过去的1个月时间里，已经先后挂盘卖出了3-4套房，现在手里尚余下一些大户型单位。而另一位投资客卢小姐，近日正准备出手购买宝安一个可以以租抵供的小户型楼盘，但在该政策出台后，她选择了放弃。“(决策层)好像出手越来越重了”，她说。

    由于投资客观望甚至退场，专家们预计，一些不具备稀缺资源的高价豪宅以及合拼户型多的楼盘，可能会受到较大冲击，尤其是后者，出于对90·70政策的规避，很多开发商设计了两套以上住房合拼打通，但住户要办理两个房产证，在银行即被视为两套住房，很可能会被执行“二套房贷”。

    成交将进一步萎缩

    “虽然在利率上留有余地，但是改善型住房定义取消，从二套房便开始施行四成首付，已经说明，决策层在从政策上卡住模糊地带”，邓坚表示，未来包括深圳在内的一线城市，在信贷政策的执行力度上将会变得更加严格。

    “楼市调整的趋势完全确立了”，此前一直坚持信贷政策为楼市基本决定力量的深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，从去年末的中央工作会议开始到现在，楼市调整的思路整体上出人意料，而且越来越严格，显示出决策层控制房价的决心可能“超出很多专家的预判”。接下来深圳楼市成交量会进一步萎缩，房价下跌的可能性也“越来越大”。

    包括邓坚在内的一些开发商预测，接下来开发商在定价方面将会更加保守，“更多会按照目前的定价原则谨慎定价，不一定会降价，但一般情况下，绝对不敢再涨价”。

    年内房价下跌几率增大
 

    接受采访的多位人士表示，目前的政策如果得到严格执行，年内房价将很可能出现下跌，但未必会大跌。
 

    越来越多的专家对今年楼市较为担忧，他们认为，2009年房价上涨过快，后期主要为投资客支撑，如今二套房贷政策严格执行，将会迫使投资客退场，从而令市场缺乏需求支撑，而出现下跌的可能性增大。尤其是去年炒风严重的区域，比如后海等地，房价最有可能出现下跌。但他们同时指出，在短期内，开发商及业主会选择挺住。“一方面是深圳新盘供应量不足，二是开发商经过了1年的热销，实力大大增强”，罗湖上述房企总经理分析指出。

    江少杰进一步指出，房价在春节之前不可能上升，而如果春节之后，信贷投放反弹，房价则有可能会出现反弹。但是，“如果房价又上升，必然会招致后续政策再度出台”。

    不过，依然有人维持对10年市场将平稳的判断，金地集团董秘徐家俊预计今年楼市很难再出现像2009年那样大幅上升，但也不可能深幅调整，更多会表现为稳定。

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    收紧后银行仍有“操作空间”

    根据新的“国十一条”，今后二套房首付比例将不得低于四成。对此深圳各家银行表示，目前尚未接到正式通知文件，仍然在执行原政策。对于房产新政如何贯彻实施，将等待总行的统一安排。

    “目前还没有接到正式的文件通知。”昨日，记者联系中、农、工、建四大国有商业银行，光大银行、民生银行等股份制商业银行，渣打、东亚等外资银行，各家银行均如此表示。而对于总部在深圳的招商银行、深发展、平安银行等银行，也均表示目前正是“敏感时期”，不便发表评论，也没有最新消息公布。
 

    对于国家政策出台与银行落实贯彻之间的这段“真空期”，各银行均表示将延续之前的政策，但对具体内容均语焉不详。记者以客户身份分别向多家银行了解到，各家银行在声称“按照国家政策”的同时，仍然有一定的变动空间。振华路一家国有大型银行工作人员表示，首次置业首付最低两成、二套房也可首付三成。一家银行信贷部经理向记者称，各家银行为了争夺市场，往往会给客户贷到七成。

    尽管《通知》取消了“改善性住房”的条件，并明确了以“户”为单位认定第二套房，但记者走访发现，多数银行对于7折利率优惠并没有取消，但也有部分银行已闻风而动，取消了7折优惠利率的政策。

    记者走访多家银行了解到，即使首付四成的政策得到真正贯彻实施，银行仍然有一定的“操作空间”。深发展振华支行业务人员向记者透露，银行发放房贷首先要由评估公司进行评估，按照“评估额与交易额孰更低”的原则发放。对于一套交易额为100万的房产，如果客户拿不出40万的首付款，评估人员会降低评估价格，客户的首付额自然有所减少。成宏中介相关人员向记者表示，各家银行由于信贷额度等原因，在不同时期的松紧程度也不尽相同，因此他们也会根据各家银行的情况来帮助客户进行选择。即使40%政策实施，不同银行之间也会有5%左右的差异。