层高“缩水”了

    支招：要明确约定违约赔偿数额

    典型案例：去年10月，贺先生买了一套房，其签订的预售合同约定房屋层高为2.9米。交房后，发现房屋质量保证书中注明的层高只2.8米，其他业主也遇到了同样的问题。当贺先生与业主们一起要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误，应由销售公司负责。

    律师说法：徐华称，开发商的说法是在推卸责任，购房合同的订立主体是贺先生和开发商，因此房屋层高为2.9米的约定对开发商有效。
 

    合同约定的房屋层高为2.9米，实际交付的房屋层高仅有2.8米，表明开发商擅自变更了合同内容，属于违约行为，应当依法向消费者承担违约责任。如贺先生或其家人的身高比较高或有其他特殊原因，2.8米的层高会严重影响贺先生以及家人的正常居住使用，贺先生可以要求解除商品房买卖合同，并要求开发商承担赔偿责任。

    律师特别提醒，由于相关政府部门提供的商品房买卖合同范本中一般没明确约定层高“缩水”开发商应如何承担责任，要求开发商将层高恢复至合同约定的高度也不现实，所以徐华建议购房者在签订购房合同时对层高“缩水”问题要明确约定违约时的赔偿方式和数额，以便更好维护自身合法权益。

    年限“缩水”了

    支招：分清土地和房屋的使用年限

    典型案例：刘女士于去年买下了某楼盘的一套房子，当时售楼小姐告诉她，该盘土地使用年限为70年。购买了该套房屋后，才发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为2003年至2066年，也就是说该房屋使用年限仅有63年，刘女士为此事感到十分烦恼。
 

    律师说法：徐华称，按照相关法律规定，开发商在预售商品房时必须在销售场所悬挂《国有土地使用权证书》、《预售许可证》、《规划许可证》、《施工许可证》等证书，购房者在售楼部查看上述文件就可以明确知道房屋的使用年限。
 

    通常开发商从政府部门取得土地使用权后，楼盘均有一定的开发建设期，所以购房者取得房屋的土地使用年限都不会是70年。
 

    为避免在土地使用权年限以及土地使用性质等问题上出现纠纷，徐华建议购房者在签约时，可以要求开发商提供《国有土地使用权证书》、《预售许可证》、《规划许可证》、《施工许可证》等证书的复印件作为购房合同的附件，并在合同中明确约定上述文件如有虚假的违约赔偿责任。日后消费者一旦发现上述文件内容与国土局、规划局等部门的备案文件不符，证明开发商存在欺诈行为，消费者就可以按照约定的条款要求开发商承担违约赔偿责任。