陈巧嫦夫妇,是保利西子湾楼盘选房序号的第一位,2月16日,他们身后的广场上坐着的是近千户等待选房的广州市民。

　　早在大年初四的时候,他们两口子就是这个楼盘预选房的第一号中签者,排在他俩后面的是1573户通过广州市房管局资格审核获得购买资格的广州中等收入家庭。

　　陈巧嫦在短短的一分钟内,挑选到了钟意的西子湾7号楼B座的1001号房,这间94.88平方米大小的三房,是广州今年推出的15000套限价房中售出的第一套。

　　保利西子湾,是广州首个开售的限价房楼盘,它之后是2008年广州房地产市场上将陆续上市销售的其他9个限价房楼盘。

　　广州,是全国首个开售限价房的城市。

　　"广州对限价房政策的摸索,有着多重积极的意义。"广州市政府决策咨询顾问、广州市社科院院长李江涛分析,这种意义不论是在实践政府保障承诺,兑现中低收入人群购房需求上,还是在调解房地产市场价格理性回归上。

　　2月27日,广州市第二个限价房项目——万科新里程,开始对网上注册登记的2823户中已经确认的1524户进行摇珠,以对其进行预选限价房的排序。

　　广州市房管局有关负责人告诉记者:"今天的摇珠之后,我们会对所有有效申请人是否符合购买资格进行确认。"

　　这一确认包括申请人是否拥有自有产权住房,在3月5日结束确认之后,申请人的相关资料将会在网上公示,以接受社会对其相关条件的监督,"特别是其收入水平"。

　　这份直到3月10日才会结束的两项后续身份确认工作,才是真正区分这个限价房楼盘购买者不同于其他购房客的关键标志。

　　限价房"供过于求"?

　　2月16日,保利西子湾售楼现场出现了一年多来广州楼市罕见的热闹场面。这种场面只在2002年时,广州某楼盘开盘时才有见到过。"在目前整个广州楼市沉默观望情绪充斥的时候,这样的场面很能说明问题。"西子湾现场售楼工作人员心生感慨。

　　然而,与超额筛选出的选购者不同,本来供不应求的准备在16日结束发售时,出现了"供过于求"的结果。

　　西子湾项目首期项目尚有219套限价房没有成功销售出去。全国首个限价房项目即遭遇供过于求?

　　"朝向、楼层不好是买家放弃选购权的主要原因。"上述现场售楼人员有自己的判断。而在陈巧嫦看来,"目前金沙洲还是像一个大工地,现阶段配套不够好"。西子湾地处广州市西北部近郊的金沙洲,是广州市规划中的大型居住区,大量住宅基础设施建设项目的施工估计会持续两到三年的时间。

　　"交通出行也成问题。"就算买了房的陈也还有不如意。记者2月23日13时,从广州市到金沙洲,在并非交通拥堵时段就在罗冲围、增槎路遭遇了长时间的堵车。

　　"申购者放弃购买的原因是多方面的。"广州市国土房管局中介服务管理所所长史小明分析,他们可能是因为房屋本身的户型位置原因,其次是,随着更多限价房项目的推出,有部分在网上申购了西子湾的人可能选择其他的限价房项目。

　　如史所言,限价房的可选项正在迅速增多。

　　广州今年将有10个限价房项目陆续推出,这些项目包括了约有1.5万套单位。2月27日,广州东部科学城的万科新里程开始摇珠筛选申购人;同在金沙洲的"第三号"限价房楼盘中海金沙馨园也已经取得了预售证。

　　对于数目不小的弃购,史小明还补充道:"也不排除近期广州房地产市场变化改变了购房者心理预期的可能。"

　　就在西子湾项目不远,有商品房楼盘以低于西子湾6500元每平方米限价1500元以上的价格发售,广告标语打的就是"比限价房还便宜"。

　　在李江涛看来,"限价房对于抑制楼价持续上扬有明显的效果,这补充了房子的供给,消化了市场的一部分需求"。

　　今年广州将上市的1.5万套限价房已经占去了全市新建商品住宅年均销售量的五分之一。2006年年中至今,广州市合计公开出让限价房建设用地14宗,规划的建筑面积达到277.5万平方米,可供应的3万套限价房将从2008年开始陆续上市。

　　"是否供过于求不好说,因为很多购房需求是弹性的。"广州市社科院科研处处长彭澎给记者分析,"但是政策的长期性可能遭遇市场短期变化带来的不适应。"

　　在西子湾项目确定出让土地售价之时,6500元每平方米接近所在区域房价的70%,但是,"这个价格在目前金沙洲地块已经没有价格优势了,因为广州整体楼价在下调"。

　　广州市国土房管局统计显示,今年1月全市一手住房成交均价9766元/平方米,从去年10月以来首次低于1万元/平方米,比去年12月下降近8%。

　　"从限价房的弃购也可以看出,限价房政策对抑制房价过快增长,尤其是抑制周边商品住房项目的过快增长起到立竿见影的效果。"广州市国土房管局副局长黄文波公开表示。

　　另外一点,似乎也能看出限价房"供过于求"的端倪。在27日摇珠的万科新里程514套限价房的1524户申购中,418户是夫妻联名,其余近三分之二是个人申购者。

　　而在1个半月前,保利西子湾的全部中签者都是夫妻联名,那时官方的态度是"家庭申购优先"。

　　降价讨论

　　面对一时"滞销"的剩余房产,保利方面对记者表示,并不会降低此前的最高限价来"促销":"仍然坚持之前6500元/平方米的价格。"

　　其理由是,政府限制的最高售价之下,开发商有自己裁量的空间,同时,就产品和周边配套来说,西子湾目前的价格已无太多利润。因此,"降价的可能性几乎为零"。

　　保利西子湾项目的楼面底价在每平方米2557元,以每平方米6500元的价格算起,扣除建设的各项成本性支出,实际利润率在15%上下。

　　随即广州市决策者的相反态度表达出来。

　　广州市委常委、常务副市长苏泽群公开表示,"限价房房价也应该根据市场商品房价的涨跌而不断调整。"

　　价格调整,似乎是应接"滞销"而来。但苏泽群分析,因为限价房的定价标准就是同等地段、同等类型商品房价格的70%,市场价格有所变动,限价房的房价当然跟着变,限价房价格的变化肯定滞后于商品房。"市场发生变化后,我们会有相应对策。"

　　金沙洲另外一个限价楼盘中海金沙馨园有关负责人告诉记者,该项目最高限价为6150元每平方米,而与西子湾不同,馨园将根据楼层和朝向而区别定价,不再坚持"一口价"。

　　"广州限价房土地出让时正处在楼价疯狂上涨阶段,其最高限价确定的预判前提是区域房价的只升不降,而当周边楼盘价格开始向下调整之时,限价房的优势将逐渐消失。"有广州房地产业内人士分析,随着价格被迫近乃至更低,被商品房拖进降价促销的境地并非没有可能。

　　李江涛分析,对限价房配套政策的制定实行和管理的暂时性不足,可能影响这一政策预期效果的实现。