随着央行货币从紧政策的出台，年内一片繁荣的地产业首当其冲进入寒冬。但宏观调控政策究竟将对地产行业形成多大影响，各方观点一直相持不下。

　　日前在广州举行的汇丰银行年度论坛上，北京万通集团董事长冯伦表示，目前地产行业需求旺盛的基本方向并没有改变，但随着宏观政策面的调整，地产企业在未来3-5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国6万家企业计，3-5年后将只有不到5%的企业可以存活，即3000-5000家。

　　行业洗牌力度空前

　　面对新一轮宏观调控的压力，冯伦坦言在未来3-5年里地产行业将掀起优胜劣汰的浪潮。冯伦认为，由于认识到地方财政过度依赖土地转让收入这一事实，中央政府开始明白要解决住宅房价过高，将是其与地方政府的共同责任。

　　“因此目前的调控措施是使地产市场今后70%的领域集中在保障性住房领域，而另外30%留给市场。而这部分土地价格非常高，一般的地产公司完全没有机会拿到，甚至上市公司也难以通过融资来获得资金。整体来看，外资不可以进入，银行不借钱，明年A股市场上仍然不可以很好地融资，这样的话，如果不调整业务应对未来市场的情况将很难在竞争中立足。”

　　冯伦表示，目前大地产公司的土地大部分来源于并购，这显示出地产行业目前的一些变化。他认为比照台湾地产行业的发展轨迹，这一轮宏观调控过后市场将淘汰95%以上的企业，但是在调控期间存活下来的企业将迎来行业景气的回暖。

　　住房需求仍将高速增长

　　面对目前对房地产市场的诸多质疑，冯伦坚持认为持续不断的需求依然将支撑国内地产行业未来的发展。“按照国际经验，在人均GDP8000美元以下的时候，住房需求仍是高速成长，到8500美元之后市场会开始萎缩，到1万美元之后基本上住宅市场会进入一个饱和和稳定的阶段。中国目前只相当于美国二战后的水平和欧洲二战后的头十年，所以我们现在仍然是对住宅高度需求和成长的市场。”

　　冯伦表示，目前宏观调控主旨在于将房地产行业内的各种需求梳理清楚。“把结构处理好，政府制定相应的政策，使不同的人各就各位。作为一个企业，我们对市场是非常有信心的，对需求高速增长10-20年我们还是有信心的，因为中国人均2000多美元GDP，需求是大方面。”

　　冯伦表示，尽管从统计数据上看我国目前的人均GDP支撑了过多的住房需求，但市场实际的需求结构在政府统计数据中并不能完全显现，因此并不足以证明地产业已进入供需失衡状况。

　　冯伦：三类房企值得关注

　　比照其他市场的经验，冯伦认为在未来优秀的地产公司将遵循相应的行业规律，跨地区经营的房企必须坚持产品单一化才能有效铺开市场，而区域化经营的企业则须坚持产品多样化以达到利润最大化。

　　冯伦认为有三大类房企值得关注，投资者可借此选择投资目标。

　　第一类

　　战略非常简单，比如万科这样的单一产品，全国性品牌，规模化生产，产业化增长。

　　第二类

　　战略为全国性的投资，多样化产品，如富力。

　　第三类

　　区域集中度高，产品适度多元化，如万通、龙湖，绿城等。

　　记者 罗克关