本报记者 唐文超

　　9·27新政之后，对于房地产开发商来说，来自银行的资金源大门，已关至最小幅度。另一方面，来自土地市场等环节对资金要求更严的消息，也让开发商的资金压力增大。“资本”这一多次重复的话题，像成都开发商头上的紧箍咒，越箍越紧。而此次宏观调控的主导者显然将尺度收到了最小。

　　通过资本“净化”市场，必将导致开发商新一轮洗牌周期的到来。

　　冲击：资本至上的竞争规则

　　楼市全面开放的资本市场，直接冲击以往开发依靠的人脉、地缘等要素，已经成为左右企业命运和行业走向的决定因素。

　　越来越高的资本实力要求，已经让不少开发商在公开拍卖的土地市场上被拒之门外。由于资本市场的变化，成都楼市正在经历一场围绕资本的变革：一是市场竞争平台尤其是资本竞争平台已全面提升，甚至与沿海一线市场接轨。其次是国家宏观调控对市场的监管更加严格，并开始发挥作用。两种环境变化之下，最直接的体验者和受力对象正是开发商，而最核心的内容便是对资本实力和资本运作能力的审核。

　　这其实是2007年成都楼市关注的核心课题。只是相比以往，最近成都业界对资本的思考和关注力度显然更大。“成都楼市被全国关注，很大层面源于其在资本市场竞争的激烈程度，这项硬性标准直接将成都楼市推向全国核心楼市版图的位置。可以说，成都楼市到了资本至上的时代。”四川中原地产总经理庄泽宝说，“最新的政策不是根本原因，但成了这一话题最直接的推手。”庄的观点代表了成都开发商一度最期望出现的结果，同时也是不少开发商最不愿意看到的现象。

　　这种观点是有其背景的。如果说过去几年，零星的资本大鳄入蓉已让成都业界感觉来势汹涌，2007年全国资本在成都市场的表演，已完全进入全新阶段。从资本作用最直观的土地市场看，2007年全国开发商和资本巨头在成都市场的博弈达到白热化程度。1月31日，华人集团旗下的爱美高拿下文化宫地块；仅7月20日当天的土地买卖市场上，中国信和置业豪夺锦江区一地块；广东合景泰富以中天盈房地产开发有限公司的名义，一口气投入共拿下高新区南部新区三宗土地；9月，九龙仓在成都购地总投入接近110亿元……这不过是资本在成都楼市舞台上的一个缩影而已，事实上不少正在谋划在成都市场大展宏图的资本巨头并不为外界所知。世茂集团将在成都投资上百亿元建成RBD；成都谢菲联俱乐部的思嘉伯集团11月7日宣布，将斥资约三十亿人民币，用以拓展成都房地产市场；在成都拿地未能成功的太古集团、美资铁狮门等一大批巨头仍在谋划适时进入；资产动则成百上千亿元的大型国有企业已开始在成都发力……

　　可以说，成都业界资本闹市的热度和市场吸引力，已丝毫不压于任何一个沿海城市。而资本对市场的最大冲击正是重建市场竞争规则和秩序。“资本大鳄和全国性房产巨头的进入，改变了游戏规则，传统开发商和传统开发模式很难了。”最近两年一直侍机拿地准备重新崛起，最终却离目标越来越远离的一本土老牌开发商显得相当无奈。事实上，感到紧张和无奈的并不止本土开发商，全面开放的成都市场让部分进入成都的外地开发商也感到了相当压力，一家来自长三角的开发商向记者透底，几度因竞争激烈拿地受挫已让整个集团相当恼火，“这种局面和在上海北京已没什么区别了。”

　　不过，这种来自市场的竞争加上目前政策调控对开发商的双重施压，显然给了家底更厚的巨头更多机会。“作为英国著名房地产商，我们认为三十个亿的投资并不很大。思嘉伯认为越是进行宏观调控，就越具有挑战性。”也许谢菲联置业对媒体的态度正是目前成都楼市资本至上这一状况的真实写照。

　　出路：立体化的资本自募？

　　资本成为市场竞争的主导元素之后，随着银行资金投入条件更加苛刻，自募资金可能成为开发商谋求发展的出路之一，成都或将形成比较完整的开发融资体系。进而真正意义上与一线城市接轨。

　　在上海、北京等城市逐渐形成资本吸引力，并形成比较成熟融资渠道的同时，资金渠道多元化在2007年的成都楼市表现得愈发典型，基金、信托、借壳、私募……立体化的融资渠道正在成都楼市逐渐成型。

　　今年3月30日，龙湖地产携手荷兰房地产基金ING在成都拿下成都航天通信设备有限责任公司113.5亩的土地，与拿地相比，备受关注的更是是龙湖的融资渠道。甚至有业内人士认为其他开发商之所以败北建设路，与龙湖携手基金公司的强势资金实力有关，而龙湖融资“本领”更是勾起了业界无限兴趣。其实，这仅仅是成都楼市融资渠道拓展大局的冰山一角。早在三年前，成都万科房地产有限公司就与新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)全资子公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(简称“RZP”) 在北京签订股权合作协议，合作开发魅力之城项目。其后GICRE与首创合作借爱这城项目再入成都。据了解，目前类似海外基金在和成都市场上开发商洽谈的例子相当多，有消息称，花旗银行房产基金、美国凯瑞龙等都在寻找合适机会进入。据不完全统计，今年上半年，我省房地产业实际到位外资5.08亿美元，同比增长107.5%。除了大型海外基金，私募基金的力量正在壮大，“目前已有几大私募基金力量正打算收购成都大型物业，而不少开发商也希望借助这一力量增加企业发展机会。”一本土开发商透露。据相关人士透露，目前成都本地的私募基金规模已超过50亿元左右，而据中央财经大学最近推出的一份研究报告显示，目前我国私募基金总规模在6000亿～7000亿元，其中相当大比例的资金正在流入成都楼市。与基金形成强烈呼应的是借助信托。成都最有代表性的衡平信托反映的数据，截止2007年6月，衡平累计管理信托财产80亿元，信托财产余额超过51亿元，到期信托计划兑付率100%，而房地产项目占据了相当比重。

　　龙湖牵手基金之后，2007年成都最大的行业性新闻，来自宏信等企业的借壳上市。这让成都企业再次看到了希望，同时也可能加快市场上相关公司的上市步伐。就宏信和蓝光而言，有望因此获得其他渠道的资金支持和资源，对其进行战略拓展帮助明显。

　　基金、信托、资产证券化，已在成都出现，并逐渐规模化，立体化的融资渠道正在逐渐形成。过去10多年，在成都楼市一直起主导和决定性作用的银行贷款模式，可能因此改变。而随着时间推移和政策、市场促进，这一“关节”一旦打通，将形成高度市场化的良性循环，成都楼市从资本环节的洗牌和重建再所难免。成都楼市在全国范围内的话语权可能发生质的变化。不过这是一个漫长的过程，尽管信托、基金、资产证券化等方式让众多中小房地产企业看到了融资以发展的希望，但能真正抓住机会整合资源的企业仍是少数，成都市场一场资本市场秩序重组革命正在进行中。

　　格局：资本汇流成都“洼地”

　　资本竞争对于成都而言，将是新的发展机会，成都楼市可能成为全国范围内新的资本聚集地，从而催生中国房地产发展新极地。

　　“成都将是集团最重要的战略发展城市之一。”九龙仓集团成都公司董事长吴文伟在前不久拿下某地块之后如是说，目前成都市场已成为九龙仓集团在内地城市中投资额最大的城市。这也是各大财团和房地产巨头在成都投资的一个缩影，不少集团性公司，在完成了对长三角、珠三角、渤海湾几大传统区域的战略布局后，齐将目光瞄准了在中西部最有影响力的成都。除了已进入的资本外，一股潜在的资本流正在朝中国房地产版图中空间巨大的新洼地——成都聚集。

　　“新政加上市场空间的变化，导致一线城市的资金开始寻找新的流向，寻找新的高利润点，而成都作为崛起最快，最有可能反映今后10年中国楼市发展趋势的城市，可能成为这些资本流向的首选地。”业界人士山传海如是说。今年以来，相当比例的上市公司和财团将目光瞄准了成都。除了铁狮门、太古等大鳄加快步伐外，中铁、中水电、中信、中粮、中石油等都在加大投入。而华润、中海、万科、绿地等已在成都扎根的领袖级企业，正源源不断加大投入。“进入10月以后，由于全国性的政策调控影响，份额较大的成都市场已影响了集团回款计划，但集团并不会因此改变对成都的投资，相反可能追加投入，继续争夺市场份额，以平衡集团长期战略发展”。一家全国性开发商透露。

　　与此同时，尽管国家对外资进入中国有很多限制，但很多外资仍在思考以与内资合作、收购内地企业等方式曲线进入了内地市场。“这意味着成都正逐渐突破区域拘囿，向更大范围展示市场价值。这和前几年的上海非常相似。”一家大型市场调查机构老总对记者说，“更为重要的，这些企业不仅带来资本，同时也将最先进的操作模式和理念带入成都，不断冲击市场，不断进化。”

　　成都，正成为中国资本流向的主要城市。