地下空间：你争我夺皆因权属不清

　　地下室、地下车库等地下空间，百姓在买房的时候常常将其忽略。但在入住之后，由此引发的业主与开发商、物管之间的纠纷倒是占了一定比例，而纠纷的主因皆为权属不清。不少业内专家和法律学者建议立法和司法解释部门能够为地下人防工程确权，出一个明确的规定。

　　律师秦兵(秦兵博客|秦兵新闻)则认为，根据《土地管理法》，房屋所有权归房屋土地使用权人拥有。既然开发商已将土地使用权转卖给业主，他们也就拥有了防空地下室的所有权。另外，《物权法》草案条款中并未对地下人防工程产权做出规定，所以以此为依据来调解人防工程产权纠纷也是非常困难的。

　　学者舒可心(舒可心博客|舒可心新闻)：地下车库的权属问题并不是解决纠纷的核心问题。假如业主不认可开发商提出的收费标准，则完全可以通过行动抵制。哪怕就是开发商的地库，业主也可以和物管公司谈价钱。比如，小区里有1000个车位，物管公司的收费租金很高，你不是贵吗，那么业主们就联合起来只停100车位。物管给100个人服务，就等于做赔本买卖，不得不减低收费。当然，要都不停车库就关门了，这样也不行。停车利益是全体业主共有的，最好的方式是成立业主委员会，业主们组织起来维护公共利益。此外，如果车库的产权是业主共有的，业主们则应该自主自理，由业主大会把管理权要回来。目前的关键问题是业主的自治能力比较低。

　　北京市义派律师事务所律师樊建利：按照国家和北京市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。在北京罗马嘉园人防工程的所有权争议中，按照《人防法》规定，投资者收益，但物管公司并不是投资者，朝阳区民防局把二十年使用证颁发给物管公司是不合适。且事先没有征求利益关系人意见，程序也是违法的。

　　首创金丰易居房地产经纪有限公司专家：地下室问题之所以一旦成为纠纷就很难解决，根本上是由于《物权法》对地下室的权属问题尚无详细规定。目前产权归属“有约定从约定，无约定从共有”的原则不明确，有法可依的前提得不到保证，业主们自然很难用法律手段来保护自身权益。另外，大部分社区并未设立业主委员会，出了问题也没有合法的组织出面解决。

　　北京朝阳区民防局有关人士：房地产开发商建设的人防工程产权属于国家，由民防局管理。只要是有民事责任能力的法人都有资格申请使用人防工程，业主委员会没有资格。最常见的情况是开发商申请，获批后交给物管使用和管理。但并不属于物管，物管只有管理权，可以使用它。

　　金雅园 (论坛 像册 户型)换物管引出地下室纠纷

　　纠纷焦点：地下室承包纠纷

　　纠纷结果：百余男子围堵小区

　　2007年8月15日，百余身着迷彩服和保安制服的男子手持铁锨、撬棍聚集在海淀区金雅园小区。承包小区地下室的商户们称，这些男子是物管为逼他们腾退，派来拆除小区地下室的工人。小区物管对此否认，称地下室存在安全隐患，消防部门已下达了地下室停用的通知。

　　有承包该小区地下室的商户表示，自己是从去年10月开始与小区原物管签订了5年的承包合同，至今年4月原物管公司撤出，小区由四季通达物管公司负责管理。该物管要求提高地下室的物业管理费，未得到商户们同意。8月6日，物管下发的腾退通知也没有谈到补偿事宜。

　　对此，小区四季通达物管公司出具的一份海淀消防支队7月27日下发的公安行政处罚决定书显示，给予北京四季通达物管中心管理的1、3、5、7、9、11号楼地下工程停止使用的通知。同时一份消防部门的安全意见书亦显示，上述6栋楼地下室内部装修改造工程未经消防部门验收擅自使用，逾期未整改。

　　而商户们所称的近百持械男子要拆地下室一事，物管工作人员称，那些人不是物管派的人，只是在附近干活路过的工人。

　　《地产SHOW》点评：如果真是海淀消防支队下发的通知，那物管应该向商户们解释清楚整改原因，等整改通过验收后再重新进驻使用。

　　万松园地下室买卖纠纷业主胜诉

　　纠纷焦点：地下室难办“两证”

　　纠纷结果：业主退房

　　2007年8月，武汉江汉区法院对一桩扯皮近11年的地下室买卖纠纷作出判决：地下室不是商品房，业主可以退房，开发商须退回购房款。

　　据了解，1999年元月，业主严先生与开发商签订《商品房订购合同》，以350元/平方米、共计63700元的价格，买下了位于万松园的一处182平方米地下室。

　　但是，因该地下室属于万松园小区的人防配套工程，而根据相关规定，人防工程属公共建筑，它能否作为“商品房”予以销售，没有相关法规、文件作为依据，所以严先生在给地下室办理“两证”时遇到困难。为此，严先生在与开发商交涉无果后告上法庭，要求退房并索赔4万余元。

　　法院经过审理认为，房屋作为不动产，在交付了实物后，出卖人还须协助买受人办理权属登记变更手续。如果因为出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。因此，法院判决：严先生可以解除购房合同，并得到退款63700元。同时，由于他使用该地下室多年，索赔4万余元的请求，没有得到法院的支持。

　　《地产SHOW》点评：属于人防配套设施的地下室不能擅自出售，开发商应该明白这个道理。明知理亏还不加以改正，难道想借官司出名不成？

　　罗马嘉园地下车库引发官民纠纷

　　纠纷焦点：地下车库使用权

　　纠纷结果：业主状告民防局

　　2007年7月，北京罗马嘉园的92名业主一纸诉状将北京市朝阳区民防局告上了法庭，认为其未履行告知义务，把业主正在使用的人防地下车库使用权发给不具有所有权和合法使用权的北京珠江世纪物业管理有限公司，程序违法，且侵害了业主利益。

　　据了解，北京珠江世纪物业管理有限公司拿到北京市朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》后，业主在小区地下车库停车除了原来要交的120元管理费，每月还需多交300元租用费。业主们对此十分不满。

　　6月25日，部分罗马嘉园小区业主到北京市发改委和朝阳区发改委核实审批情况，得知物管并没有获得朝阳区发改委关于地下固定车位常年包月收费的审批通过，而是用发改委批复的临时停车场的收费审批材料“偷换概念”，让业主交包月的价格并签订协议，而后再用业主签订的协议去发改委审批包月的价格。每月300元是按照临时停车场标准由物管公司单方制定的“优惠”包月租赁的价格。

　　获知情况后，业主多次与物管公司协商，但未能达成一致，业主于是诉至法院。7月12日，此案在朝阳区法院正式立案。北京珠江世纪物业管理有限公司被列为第三人。

　　《地产SHOW》点评：小区地下人防工程归属是产生纠纷的关键，各相关利益方一般都很难协调。同时，许多大型小区车位过少的问题也越来越突出。

　　丰益花园地下室擅自出租受罚

　　纠纷焦点：地下室出租混乱

　　纠纷结果：建委责令整改

　　2007年7月，北京市建委执法大队接到业主投诉丰益花园地下室存在安全隐患，并对其展开调查。经调查核实，对管理地下室的负责人责令限期整改，并处罚款。

　　据了解，自2005年6月始，