融资、圈地，再融资、再圈地……看似完美的产业链危机四伏，坐拥“地王”的企业可能的存活底线———房价年增15%

　　十多年来，从未有一个时刻，土地像今天这样寸寸流金；从未有一个时刻，地价与股价的关系像今天这样密切关联。

　　今年以来，土地成为房地产业迅速致富的代名词，也成为资本市场的头号宠儿。为购土地，房地产上市公司纷纷大举融资，截至9月17日的统计，仅增发一项就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业。不久的未来，已确定增发的房地产股共计21只，合计增发46.57亿股。

　　从蓬勃发展的股票市场巨额融资，再到日益热火的土地市场天价拍地，有了土地储备“妆点”的房地产上市公司，再包装盈利预期、再融资、再圈地……这看似形成了一条完美的产业链。然而，这场“对赌局”却蕴藏着不小的投资风险，那就是“地价赌的是股价会上涨，股价赌的是地价会上涨”，整个周期又建立在对未来房价高企的预期之下。

　　据上海证券报对近日一些热门“地王”案例的独家测算，未来这些项目所在区域的房价至少需保持年增15%的持续上涨曲线，才能保证收益。试问，在房地产业宏观调控日益加码的今天，在已然全民躁热亟待清醒的大势下，这将是怎样一件难以完成的任务？一旦市场生变，房价收益抵不回地价和股价，如今的房企大佬们命运将会如何？

　　◎于兵兵 李和裕

　　遍地“地王”，三大奇景

　　今年6月至今，上海证券报记者亲临多个土地招拍挂出让现场，真正领略了逐次升级的土地争夺大战。每一次看似轻松的举牌背后，都是惊心动魄的财富较量，并可能成为改变未来几年甚至十几年区域房价的历史时刻。

　　7月24日，湖南长沙，近1个小时的激烈竞价，北辰实业(14.08,-0.03,-0.21%)和北京城开组成的竞买联合体战胜北京金融街(35.25,-0.65,-1.81%)建设及长沙世纪金源，以92亿元的“天价”争得国内最大金额单宗土地新河三角洲地块———“全国地王”诞生，市场一片哗然。

　　一个月后，8月24日，上海，短短半小时的较量，南京苏宁房地产以“黑马”姿态从新鸿基地产、和记黄埔、九龙仓等九家外资企业的“包围”中杀出，以44.04亿元的总成交价、66930元/平方米的楼板价摘得黄浦区163#街坊地块———“单价地王”出世，业内再度震惊。

　　9月11日，广州富力地产以楼面价18729元/平方米的“天价”刷新广州“地王”纪录。

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　　2007年的土地市场，从一线城市到二线城市，“地王”争霸四处上演。如果简单看到价格上的“地王”纪录，其实无可厚非，公平市场环境下，价高者得，这是土地招拍挂制度的初衷和原则。然而，仔细分析一下，眼下的“地王现象”与2006年以前明显不同。归纳一下，该现象背后有三大奇景：最后地价所折合的楼板价高于现时周边房价；“地王”一旦产生即拉动周边房价新一轮上涨；拍地资金越来越多地来源于房地产上市公司的股市直接融资。

　　面粉贵过面包，房价要年增15%

　　国泰君安的一份研究报告显示，2007年增量土地竞争加剧，地价快速上涨并直逼区域房价。如8月9日广州花都新华镇中心区建设北路住宅地块，楼板价4598元/平方米，周边房价5000元/平方米左右；7月10日杭州文教区23号地块楼板价1.57万元/平方米，周边房价1.5万元/平方米；“全国地王”长沙新河三角洲地块，楼板价约3500元/平方米，已达到了目前长沙商品房的均价，业内预测其项目定价会在5000元/平方米以上。

　　在面粉已经或接近面包价格的情况下，当面粉在未来变成面包时，会卖什么价格？

　　6月份，在港上市的浙江房企绿城中国以12.6亿元拍得上海新江湾城D1地块，较起拍价5.16亿元高出7.4亿余元，楼板价达到1.25万元/平方米。针对这个项目，上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚算了一笔账：绿城拿下D1地块的楼板价为1.25万元/平方米，而目前新江湾城商品房销售价格在1.4万元/平方米左右。按照绿城的预计，项目4年后上市的售价近2万元/平方米，可以保证收益。但按此计划，4年中新江湾城板块的房价需上涨66%，也就是年涨幅在14%-15%以上。至于长沙的全国地王，若要在3年内获得收益，也需要实现总涨幅57%，年涨幅15%左右。“如果这些区域是特殊上涨区域，可能达到这个涨幅。但如果这些高地价项目很普遍，未来3至4年的城市房价将是怎样的景观？”

　　官方的统计数据是，2006年70个大中城市房屋销售价格的全年涨幅仅5.5%，今年前8个月，国家统计局的房价涨幅数据月月刷出新高，到8月已经达到同比8.2%的房价涨幅。显然，如果上述指望房价年增长15%的“地王”再层出不穷，城市房价涨幅还将继续刷出新高。

　　“地价-股价”对赌

　　“2005年到2006年，各地也是‘地王’频出，但拿地的多是和黄、世茂、凯德这些外资地产大鳄，他们有资金实力，另外，凭借在海外的投资经验，能够在2005年房价涨幅高企的现象下看到仍然潜在的升值空间。”分析人士指出。

　　时光辗转进入2007年，中国A股市场直线拉升。这一宏观经济现象侧面成就了房地产业的“反调控”繁荣，内地房企凭借在股市上的丰厚融资大举拿地，且形势逐渐演变成越来越强烈的“地价-股价”对赌局面。

　　根据上海证券报与申银万国证券研究所共同推出的最新一期《股市月度资金报告》，截至8月，A股存量资金创13000亿元，仅7、8两月，流入资金逾3000亿元，连续刷新资金纪录。巨额资金不断涌入资本市场，地产股又成为投资者最迷恋的权重股之一。据统计，从今年3月起至8月下旬，A股地产板块指数已经上涨近1.7倍。另据本报统计，房地产业是二季度基金增仓力度最大的产业，56家基金公司的323只基金在地产股上的投资由475亿元增加到1121亿元，增幅达到136%。

　　投资者看好地产股的重要原因在于房地产业的资源稀缺性，即土地资源储备在房地产业盈利预期的特殊地位。哪个企业地多，哪个企业的股票就受追捧。在此情况下，地产股可借机增发或发债，以圈得更多资金。这就是今天的“地价-股价”联动格局。

　　根据万得的统计数据，今年以来，地产股增发(含定向增发)总额266.33亿元，排名仅次于金融保险业股票。已经确定增发预案的地产股共21只，合计增发46.57亿股，在增发预案排名中仅次于医药和石油等制造业股票。