主持人：我们在很认真地做这份商业月刊，我们确定了很多技术层面的支持机构，欢迎今后有更多的朋友和我们商业报道走得越来越近，给我们越来越多的支持，非常感谢大家今天的到来！下面开始这次论坛，我们定的主题“奥运商机与北京地产的机遇与挑战”，议题有三个，一个是奥运到这样一个阶段，北京商业地产会面临哪些机遇和挑战？第二，投资性的物业，包括一些销售性的物业比较多的情况下，开发和运营风险管理需要注意哪些问题？第三，奥运商机能否促进商业地产投资健康、快速发展。希望大家就这些议题，多多发挥，首先请王总谈谈第一个议题，奥运到了这样一个倒计时的阶段，商业地产可能会面临哪些发展的机遇和挑战？

　　王永红：很高兴参加这个活动，新京报长期做商业地产的事情确实是非常好的事情。北京商业地产未来的发展前景应该是非常大的，特别是在未来三到五年的时间。为什么这么说呢？有很多人说奥运之前奥运之后的问题。奥运让北京的整个的基础设施建设提前三到五年，甚至五到十年的时间。让政府提前以更大的投入北京的城市建设，包括轨道交通的建设，让北京城市越来越完善。不但是奥运之前，特别是奥运之后北京整个的城市发展会有一个更快发展速度。

　　城市化本身离不开商业地产，北京这几年整个GDP的总量在提升，更重要的是它的产业结构的调整。现在第三产业，也就是我们说的服务业，到去年年底在40%左右。这样一个指标对于国际大都市还远远不够，达不到国际大都市的标准。美国现在整体第三产业指数是80%几。在前几年国务院制订了环渤海经济圈大方向，实际上是有一个新的分工，设定了环渤海经济圈，意味着北京、天津、河北也一个产业分工。北京基本上定位在主要以第三产业为主，二产就像我们通常说的制造、加工、物流都在往外迁移，首钢就是一个非常好的案例。

　　在这些大的背景下，中央宏观政策到北京市制订的相关的政策，包括环渤海地区的政策，意味着北京未来五年新一轮的发展，第三产业比例要有一个大幅的提高。服务业很大程度是商业，商业要发展包括企业的总部、研发等等这些，要靠什么支撑呢？就得靠商业物业，商业地产解决它的发展的问题。像我们中心开发的商务花园和商业街，这都是在这种大背景下应运而生的。

　　我认为未来北京三到五年商业地产的发展潜力非常大，如果北京第三产业能达到60%以上，我想我们五年看到的北京城和今天看到的北京城，从出行、购物，所有产品的需求，包括办公产品的需求，比如今天我们今天开会的地方，逐渐会被市场淘汰，要有很多更新的产品满足市场的需求和发展，未来三五年北京应该是更加新的北京城。北京未来五年规划非常明确，提出了两轴两带多中心，多中心意味着跟以前完全不一样。多中心就是要建若干个新城，每个新城光有居住功能是不够的，每个新城里都要有充分的商业地产表现，如果没有充分商业地产引导新城的发展，那就不叫新城了，也不叫多中心。

　　还有一个商业物业持有的问题，它面临几个方面的问题。对于开发商开发商业物业关于零售和持有的问题的，这就是是开发商面临现金流的问题，和未来拿项目发展的问题。商业物业要做成功最好是持有的。现在面临着怎么持有？开发商光看银行贷款是不行的，光靠发信托产品也不行，没有办法得到长期持有。包括我们公司去年12月28号在天津滨海新区成立了一个股份有限公司，这个公司未来会创造中国第一支房地产信托基金，这种产品在美国、新加坡、香港已经非常成熟了。REITs这个产品三年内不推出，我们会面临着一个非常大的市场竞争的威胁，特别是国外企业的竞争。

　　国外很多基金，特别是香港、新加坡非常活跃，把北京、上海一线最好的商业物业都买掉，买完了以后拿到香港、新加坡、美国去发行。最好的物业是谁来支撑呢？是我们国民日常消费支撑物业，这个产权是国外投资者。商业物业经营的利益没有真正让国内的老百姓获得。只有国内的REITs得到批准以后，在座的这么多做商业地产的公司可以在国内发行REITs产品，一部分卖给老百姓，一部分卖给机构，一部分持有。我们正在申报未来是否能得到批准，作为中国第一支资产证券化的公司。

　　我们不能简单看这个楼是卖还是不卖，应该以金融的产品支持它。未来商业地产应该是三个方面：金融加地产开发加地产运营。开发商更多是做后面的事情，现金流的解决就要靠金融产品，一定要通过资本市场获得现金，我们才有办法做更多的项目。我们股东有十家国内一线大的企业作为股东，我们把它叫做多了一个批发渠道，我们开发的资产可以卖给基金，变线以后买更多的股。在座的很多都是国内一线的商业地产公司，大家有这个机会共同推进REITs的进程，如果解决这个问题的话，我们商业地产整个开发模式和运营模式完全可以得到一个彻底的改变，要不这些好的物业，不但看着这些国外的开发公司收购这些好的物业，包括我们自己的物业不得不卖掉，这是一个现实的问题。我认为这是一个危机，三年内没有REITs产品推出，几千亿、上万亿的优良资产都会被国外机构全部买走，未来我们无法跟他们竞争。我们要做更多的未来市场需求的商业地产的产品，满足市场的需求，也是完善北京整个城市化的过程；完善北京城市化、国际化的水平，希望各位同仁把握机会。

　　主持人：谢谢王总！王总在这个商业的产业链里经验非常丰富，包括开发、金融的运作，包括在北京近郊望京以及环渤海区域的开发，非常感谢王总从各个角度对现阶段北京市场商业地产面临的很现实的机遇和问题。举个例子，前一个阶段新加坡非常看好北京中心城市的商业物业，这个确实是一个很现实的问题，听了王总的讲话，其他人有没有一些感触？

　　徐永健：我讲一下2008年奥运会对商业地产前期和后续带来什么样的影响，就这个问题我们做一个探讨。商业地产回到最根本的根源，商业地产就是开发商、商家、消费群体的一个产业，而不是一个单一的开发商的产业。整个奥运会对于商业地产的影响从三个分析探讨：第一，对开发商有什么影响？第二，对商家有什么影响；三三，对消费群体有什么影响？我们在东三环运作一个项目，这个时间也跟很多商家沟通。

　　做商业地产很关键的就是到底我们的商家投资欲望强不强烈，这个是最终支撑商业项目的。如果商家对这个大环境有认同，而且觉得这是一个商机的话，那我们会一起做，如果商家觉得没兴趣，那根本不存在商业地产。奥运这个体育盛世给商家最直观的信息，就是它是一个商机，大家要把这个市场做好。到底投入北京、上海还是广州？一个奥运盛世就不犹豫了，就投资在北京。从商家角度来讲，对于我们在北京进一个商业地产提供了很好的支撑。我们电影院，包括韩国、日本的电影院线，都抢我们这块地方，他们对后期的运营信息很足。具体的体现就是把一保底的资金和我们一年前的预测翻一倍，他们是从大环境角度去考虑的，奥运会会带来很强的消费里，支撑他们出一个相对高的保底的租金。经过这段时间的招商，我们觉得商家目前情况下很积极投入北京商业发展。

　　奥运会给一个城市提供很多机会，对整个消费群体也是很好的支撑。老板们都会有一个很好的商业投资环境，打工的人会有一个很好的工作机会，或者很好的工资提成，对于整个消费意欲是很正面的。奥运盛世对一个城市提供了很多商机。从发展商的角度来讲，商家和消费群体对我们是一个很好的信心的支撑。应该说奥运对于商业地产是很好的商机。万事起头难，如果商业地产商家很有信心做的，消费群体很有信心消费，开发商很用心打造一个商业的话，这样我们就取得了一个很好的先机，奥运之前我们觉得北京的商业机会比任何时候都大。我们招商4个月左右，电影院、精品百货、麦当劳、肯德基等等，他们很积极的进去，出的价钱非常高，我们已经达到了60-70%的招商的份额，这个也是市场给我们带来的很好的商机。我们也很奥运在这个时候做一个商业地产，可能会事半功倍一点，这个是我们对奥运带来商机的看法。

　　大家都在探讨一个问题，就是奥运会开了以后到底会怎么样？2002年富力拿了一个全北京最大的一块土地，我们公司为什么能下决心呢？就是因为奥运会在北京。这一步对我们公司这几年的发展起到了很好的促进作用。奥运会以后会出现什么格局？整个城市的建设水平都会上一个台阶，会有一个持续的发展。大环境好了，消费者的收入水平，储蓄水平都会提高，会使商业持续发展。这就是奥运给我们带来的商机和机遇的一些看法。

　　主持人：奥运让很多商家比过去大度一下，影院以前一些租金很低，现在保底租金很高了。肯德基一般不愿意进到特别新的商业里去，这样的机会让他们显得比过去大度一些了。商业地产万事起头难，现在正好处在开头的阶段，奥运会不会成为一个起点，让大家有一个机会去借这样一股力量把第一步走好，很多在一线操作的朋友都过来了，大家一定都有这样的感觉。