主持人：下面有请全国住宅产业商会聂梅生会长，“新时期 新机遇 新模式”。大家欢迎！

　　聂梅生：各位领导、各位同仁上午好！今天会的主题讲企业在当前形势下，大家怎么考虑自己企业的“基业长青”问题。为什么讲是“新时期、新机遇和新模式”呢？应该是后调控时期，房地产的新模式。

　　最近出台的24号文件，业内不管是在报纸上说还是在底下交流，大家都喘了一口气，终于想明白了，是一件好事儿，谁想明白了，我就不说了，可能大家都想明白了，这个事儿下一步应该怎么做。

　　这是一个非常好的机遇，原来在第一次博鳌论坛上思想很困惑，那时候还没有表态，没有24号文件说的那么清楚，孰轻孰重，孰远孰近，这次都说的很清楚了，那时候还不明确。当时我觉得这个领域面临着四个两难，其实现在也仍然是：

　　1、环境资源的制约和发展之间制动。

　　2、城市化产业化。因为我们现在是劳动密集型的产业，所以要改变产业结构，实际上城市化过程当中，许多农民工还要进城，而且在快速发展时期。如果所有的产业都变成了电子，都变成了IT，那么农民工去哪儿？劳动产业密集的情况能在短时间改变吗？我觉得是两难的。恐怕建筑业、房地产业还是吸纳了农民工在城市化过程中比较大。

　　3、房价上涨，这个大家比较释然了。

　　4、楼市(楼市博客|楼市新闻)、股市、汇市加上CPI消费指数的上升，7月份已经是六点几。这块儿进入的话，认为是消费当中的一部分，有争论的地方。对于楼市、股市、CPI在这个东西在短期解决不了，我们仍然处在争议比较大的境地。

　　这次24号文件提出还是能源，必须要节能省地，要绿色地产。这个政策导向已经非常清楚了，昨天看到建设部、财政部有文，对使用绿色、可再生能源的补贴，这个很好。山东有一个房地产企业来找到我们，他们带来燃然热动这一类，算是新能源的可再生能源，真的从财政部拿到了400万。

　　有一句话确实是对的，“当上帝关上一个门的时候，一定会打开另外一个门”，现在大家看到上帝关的门，提高警惕，在加息，一再的收紧，另外一个门在打开，就是融资的问题。比如对房地产企业上市的问题，对发企业债项目债的问题；关于信托管理办法的规则在放松，这个门在开。

　　突破比较难的一个是保主席讲的土地问题，土地问题分两块儿，一个是保护征地方情况下，招牌挂有没有更好的办法。现在这么土地商家的都没底儿了，这块儿到底还有没有什么办法？是不是就是这么一个办法，不一定。现在有几个城市找到我们商会做了指示，投标当中把节能省地，环保分打的非常高，这样做下来我很愿意和他们一起做这样的事情，用招标的方式。到底怎么弄？我觉得只有举高牌的拿地，有些地方也在变。

　　更重要的是城乡亮底发展，刚才任总给我看了几个非常好的报告，关于地权的问题，统一地权，统一低价，只要是属于农村和城市的集体土地和国有土地，应该统一在一个范围之内说话。这个事情很多人，而且很多各方面高层的经济学家和政府部门都在做。前几听我们也开了内部会，讨论的非常热烈，非常好。这个问题我倒是劝大家注意这个问题，这是另外一块儿，不是商品房这块儿，如果这片改造，我觉得说今后房地产还有15年时代，地和这个事情一定有关系，大家要注意这块儿。不要狭义的弄到小产权上，小产权是表象的引发，更深层的问题是宪法，这一件大事儿，农民致富问题的是大事儿。

　　中国的新民主主义革命或者是改革靠的是什么？我觉得每一次进步和向左向右的变化都是土地论，土地改革是最大的革命。没有这次改革，中华人民共和国没办法成立，对农民的土地承诺的就是打土豪分天地，土地归农民所有，才形成了我们国家的证券。任何一次土地革命是最重要的革命，到后来人民公社往这边走，把农民的地不算了，分的地又收回来，结果不行，人民公社搞不下去。结果又往回走，包产到户等等。

　　所以我认为解决农村、城乡两元化问题的实质是土地，这是根本，这个问题不解决，两原化的问题没有办法解决，也不可能解决中央最关心的农民致富的问题。这是比较难的事儿，期待的一定会有变化的，也可能是一年，也可能是几年，要靠大家努力。

　　税收政策也很难，中国的税收已经是GDP的一倍多，世界银行在世界税收最大的国家排第三，结果引起了税务局的强烈反对，一再的吵闹。我们现在房地产这边，是三个税，开发环节收税、持有环节收税、流通环节收税。而且税收没有减税，都是一股脑的加税。加税的结果，宏观调控现在基本上达到共识了。反过去搞的话，当时认为降房价杀手锏就是加税，只要加税，物业的税、土地税，二手房的税，只要加税，立竿见影的降下来。最早一手、二手房价都上来了，所以我觉得税收政策是中国房地产中需要突破的很重要一块儿，不应该加税，应该激励。

　　应该说，“新时期，新机遇，新模式”，我们看到一些危机，比如说刺激带的危机，比如说楼市膨胀确实寨比较复杂的状况。但是危机是危险加机遇，这是外国人经常说中国人危机的理解非常好，国外是不一样的。这次在沃顿商业院全球论坛“环境和商机”，去了300多人，重点看到了三大危险。现在为什么说一个转折？是历史的机遇在转折。

　　新意，一个成功的企业家如果不能不断地生出新意，就别做生意了。现在生出新意在房地产业并购非常的活跃，所以不断的长出一些新意来，我们就应该抓住时机，思考新经济的新模式。

　　在座的都是企业家，大家都非常好关于企业的基业长青，他们要启动这件事儿，先别说人家，先说说咱们商会怎么基业长青？我们从2000年成立，还不到八岁的商会，我们怎么样向他们学习寻求基业长青，我今天在考虑这个问题，能够使它长远。我们以可持续发展为战略，以体制创新、科技创新为重点，因为体制创新很重要，因为国内的协会应该说比较陈旧，在政府主管部门的领导下。所以现在发改委也准备出企业社保法改变企业的关系等等。所以体制创新很重要。而且国内的协会或者商会跟国外的做法不太一致，因为我是两个国外最大的协会的成员，一个是国际企协，同时也是国际助协。商会有一点你是一个服务型的组织，公益性的组织，服务你的开发商。

　　现在集中目标突破在国家大力倡导的绿色建筑商，突破在城乡统筹的范畴。现在已经碰到了城乡结合部，是比较大的范畴，不是一个小区，一个产业，这样一个示范工程。这是我们的对象。手段采取整合现代商会成立以来能够为大家服务的四方面的手段集中起来，设立一个虚拟的舞台。

　　(PPT)比如说这是我们商会的会员，或者是企业、项目，怎么支持？一个是政策支持，包括产业政策，刚才我讲是关于绿色地产的政策，环保的政策，土地政策。如果土地政策方面有一些试点，其实这个事情不一定非要出了法以后再做，中国的事情从来都是在实验区开始做。重庆那个地方就是20%农民自己的地，50%拿了土地入股，开发商进来统一开发房地产。如果是这样的政策，我们就走到那儿做实验，带着资金到那儿去做，整合政策支持对象。这是金融支持。现在有一些政策性的资金，有公益性的基金，积累起来就可以做技术方面的支持。

　　从商会成立以后，后来我们申请了国家奖，申请了精瑞降，搞了示范工程，跟国家环保局搞环境标志。一开始联动的品牌支持和技术支持，这在早几年就启动了。后来由于宏观调控之后，政策非常多，我们的副会长任志强在轮职，我觉得做出了很大的贡献，不断地出台一些政策，促使新的政策出台，推向有关部门。这次24号文件当中，好多和当时研究政策的背景有关系。现在建设部的新任的汪光焘、任建峰等等都对这个非常关注，而且没拿到的非常不高兴，给他不给我。所以，政策支持很重要。促使商会比较快的进入这一块儿，最近特别想把这块儿或好研究一下，促使这块儿能够碰头。所以，这四个方面是商会能够为我们的会员做的支持。

　　方向都是投向有上市潜力的房地产企业；有信托需求的房地产项目公司的，长期持有出租的这些。我们投资于符合中国规定的节能节水节电，节地的环保项目，房地产企业，不一定项目，比如你原来一直做这个，比如招商、花园等等，一直都是做推荐的企业。同时为金融支持提供服务。现在有首批发起了金融企业和单位，华远、中兴、SOHO、俊逸、宝丽等等投资要加入。

　　第二，公益型基金，它主要是公益型的基金，它资助的项目今年正在紧锣密鼓的做工作。它资助了我们的科研活动，基金做大是应该支持研究的，现在是支持技术性的，比如水、节能。

　　我们有一个全国示范住宅项目，做了31个，建了860万平方米，应该说比较多，引起了国家各个政府部门的重视。31个示范工程平均节能达到860平米，坯布全国各地，节能58.1%，增加建设成本7.7%，水水率达到21.6%，增加建安成本1.2%，节水共计增加建安成本8.9%。

　　在绿皮书上，中国