主持人：谢谢段总的发言！

　　下面开始第二个单元，刚才宏观视角已经完毕，第二个单元是著名房地产企业的发言，他们的发言直逼本次会议“基业长青”的主题，首先请工商联房地产商会的副会长任志强总裁来谈一谈中国房地产企业如何走向基业长青，有请任会长，谢谢！

　　任志强：各位来宾大家好！每个企业都希望能成为百年老店，这是任何一个做企业的人的梦想，但是从目前来看，好象没有什么百年老店，全球平均企业的寿命只有3.9年，我们中国的房地产业平均寿命更低，大概只有3.25年。从目前中国的不动产企业看，一共有20多年的历史，80年成立的第一家房地产企业中房；92年小平南巡讲话以后，允许非国有企业进入房地产市场；98年在开放了 允许个人买房，结束了计划经济。

　　这十年左右的繁荣市场中，我们的企业已经发展到了600余家，每年有23000多家企业要死掉，然后又成立了气得新的企业。平均有05年是61300多家，07年国际到63000家。房地产企业之所以声明周期短，其中有一个重要原因很多是项目公司，项目完了公司就没有了。起初的速度很快，不能真正反映一个企业基业长青的情况，但是很多控股企业已经超过了10年，甚至有的企业超过了20年的历史。

　　我们可以看到中国许多老字号业面临着生存危机，这和企业生存的命运相关系。真正能让一个产品或行业的业态在百年不变的情况下，发展不超过500年，而保持500年以上的组织形态，全世界目前只有两个，一个是宗教，产生的历史时期最长，因为是一种理念和幸运，所以它存在的时间最长，还没有任何一个企业超过了宗教。第二个是学校，学校可以现在数得起来可以超过500年的历史，但是还没有一家企业超过500年的历史。为什么这两个东西可以长期的生存？最早它是一种文化理念，和实业生产没有关系，和实业生产有关系，大多数都发生了变化，是因为我们经济的运行过程发生了很大变化，尤其是科技进步。

　　我们可以看看最典型的科技进步造成了商业模式的变化，比如说我们一段时间机械近代可以明显的看到，机械制造比如说蒸汽机等等发生了重大的市场变化，几乎所有的企业都随之而发生了重大的变故。

　　第二个阶段是化学，化学变化了以后又产生了将近半个世纪或者是几十年的重大变化。

　　第三是物理，现在是信息。这些都让我们原有的产业不得不随着经济和科技的进步改变自己原有的形态。原有形态的改变体现在商业模式上，也产生了很多新的“基业长青”的案例。可能有人会说，我们出现过一些长期存在的企业，比如有人说可口可乐，其实可口可乐发生了很多经营业态的变化，可口可乐最初卖的是水，以后卖的是沿江，从岩浆发展到瓶装，后来卖到罐装。可口可乐卖的最多是生产线，后来又卖自动货柜机，也是很大一块儿经营业务。在德国和中国这种固有文化比较强势的地区和城市里面，看不到很多的自动售货机，如果去加拿大、美国会看到自动售货总量已经超过了在商店里摆着一个一个卖的数量。实际上可口可乐存在这么多年，已经在运行过程中发生了多次的业态变化，已经不再是以岩浆卖出为主要的经营概念。

　　我们知道这种商业模式的变化，我们看到的这些企业家族是通过不断改变自己的商业模式，使之与市场相适应才形成了这样一个结果。

　　我们还可以举个例子，中国的镖局，镖局一个是远东运输，大家闻所未闻，把东西交给你就不需要保镖了。明末的时候镖局出现，反过来另外一个需求是因为有无数的强盗出现，如果没有强盗满大街，可能远东运输业不需要。镖局的生存必须有两个必备的条件，一个是大家有远途运输的需求；另外一个是要有不安定的社会治安，如果社会治安很强烈，很安定，不需要镖局。当社会职成提高到一定程度，只能从镖局变成护院，只能保护某一个地区和家庭的安全，而不是保护沿途中整体设备的改变，这个企业慢慢就没法生存了。

　　再看银行业务，从银票开始已经发展了数百年了，实际上从银行业务以信贷为主，已经转变到中间服务业务为主，转变到客户理财为主，转变为多行业为主，银行对保险的投资，对其他的投资，包括私人银行的投资。变成银行主要盈利的部分，美国靠存贷差养不活一个银行，而存贷差获取的利润比值在整个比值里不超过30%。中国这种高储蓄率的情况下，银行主要依靠于信贷差来生存。反过来说，一个产品的生命力是不是能决定企业的长青，我觉得决定不了。你现在做的是别墅，也可能别墅生存周期没有那么长。你今天做的是写字楼，也许写字楼的生存周期也没有那么长。你拿到这块儿地，也许你的专业技术体现不出来了。房地产业到底在中国能够发展多长时间，或者人们说供不应求的生产关系还会延续多长时间？

　　会前李局长问我你说房价还能涨多少，我说可能到2020年以后，李局长说有人预测是2015年。这主要是从人口学的角度出发的，从人口学的角度看，我们到2015年以后，年轻人的比例开始下降，按已经确定的人口初升的情况就可以算出来，到现在为止，30岁以上的成年人口大概有三亿，到2015年是五亿多，这是最高峰，2015年以后就开始持续下降。这个阶段就充分体现出独生子女在人口结构上和老年人抚养和儿童抚养系数增加了。这段时间被称为中国最黄金的人口稠密期。

　　我个人认为，住房不会下降，到人口下降的时候，不等于所有这个阶段的人口都不买房子，可能是他们的购房需求结婚生子的需求仍然会延续五年以上。所以更多的抚养系数差是在2020年以后出现的。我们认为在人口结构上，2020年以后是需求和供给情况相对补平衡，以后是不是就没有发展了？美国的房地产还在发展，比重还很大，但是一手房的生产量是整个交易量的17%左右，更多的交易量是体现在二手房，就是存量房。估计在2020年时候，我们的人口城市化程度逐年提高的时候，大概会超过50%。一般一个国家在超过50%以后会有一段削弱期，但是亚洲地区特别是东南亚地区，我们会看到人均GDP超过1000美元的时候，大部分城市超过了70%，而我国是最低的。按照国家的预测，大概2030年应该超过60%，实际上我们每年大概1—1.25的增加率，现在超过了40%多。

　　第二个影响力就是我们的存量，我们要把这么多城市化的人口装到城市里，可能需要300-400亿，现在才140亿都不到，每年可能还要产生17亿的速度。只有这样的速度，才能在2020年达到400亿左右，目前商品房的平均只有7平方米，加上其他合资建房大概也就12—13亿，保持这样一个高速的增长，也不可能在2020年完全达到要求。我们没有办法完全预测投资的增长和供应的增长，很重要一个原因就是因为企业生产的规模在不断扩大。重要的是以来于资本市场，这样的话就会发生一些我们没法完全估计出来的变数。比如1998年的时候，全国大概只有我一家超过百亿市值的房地产公司，因为我们借壳在香港上市了，当时股票市场并不好，不到十年时间，超过500亿市值的公司已经超过15家，超过千亿市值的公司超过5家。

　　万科现在年生产量超过了2万户，是全世界最大的存量公司。历史上供应量最高的是日本的产业化。纽约5000万左右的人口，加上流动人口，每年的生产量大概只有240万套，但是价格很高，可能是10万美金一平米，但是总生产量降低到了比现在，大部分企业一年的生产量还低。万科和超过千亿的这几家公司，如果按照这样的生产比例再继续扩大的话，我们的生产量也可能会达到年竣工20亿平方米，或者超过20亿平方米。这样的话，2020年以后人，均从26平方米达到40平方米，现在人均大概26平方米左右。北京市低，只有19平米不到20平米，南方有一些城市，比如说杭州、南京大概人均超过了35平米，全国大概每年一平米左右到两平米，也就是7亿左右的竣工量，商品房大概是6亿左右，人均1.1平米左右。这样的话，到2020年还有13年的时间，我们人均居住面积会超过40平米。通常在发达国家里，35-40平米是一个坎，超过这个面积以后，房地产企业总产量急速下降，基本上处于折旧阶段。意思是这个房子100年，一年折旧5%，如果生命周期是50年的话，每年折旧10%，50年以后要拆掉。这样还有一些房地产企业继续发展，除非人口继续增加。前两年，美国房价大幅上涨，很重要的原因是人口速度迅速增加。在严格控制了移民以后，房价就开始稳定。目前最严重是德国，大概只有3500万的家庭，但是有3500万的成套住房，所以德国的房价下跌是供过于求，其他国家是随着人口结构在上涨的过程。

　　根据这样一些理由，我个人在认为在2020年以后，面临的竞争压力就会巨大，房地产企业不可能都变成万亿级的公司，现在想当万亿级的公司有很多个。比如中铁置业，这种大型国有企业在上市的时候，很可能一深市就超过500亿，不过两年就超过了5000亿，万科6恩月份到8月15号大概一个月的时间市尺增长了1.2亿，按照这样的速度增长我个人觉得是非常可怕的。它带来什么呢？

　　就是我说的第二个情况，资源与市场的竞争。刚才我说的那些相当于镖局远距离运输的需求，镖局第一个条件是运输，第二个条件是没有强盗。我说的第二个问题类似于强盗方面，就是我们的市场竞争和资源竞争。因为刚才已经提到在资源竞争上出现了紧缺，比如说土地，土地资源的竞争已经迫使我们很难迅速做到400亿，除非改变现在讨论的一些土地制度问题。比如说我们现在要把农民进城，就一定要消灭农民的宅基地，而农民的宅基地一定能变成流通股，如果不改变这样一种流通的过程，我们的土地资源问题也不能解决。

　　现在农民宅基地大概占