新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。

　　8月16日下午，城美维多利亚销售总监郑迦做客新浪“新盘全接触”，详细解答网友对城美维多利亚公寓 (论坛 户型)项目的各种问题。

    以下为现场实录:

　　主持人：各位新浪网友大家下午好！这里是新浪房产直播室，今天我们请来的嘉宾是城美维多利亚销售总监郑迦小姐，欢迎您的到来。燕郊是今年北京楼市的一大热点，它位于通州的东边，一河之隔，是大北京的一部分，我们对燕郊整体的市场还是非常关心，尤其是很多的网友非常希望了解到这个区域当中的一些新项目。

　　城美维多利亚就是在燕郊的核心区内，我们先请郑小姐给我们先介绍一下今年燕郊区域市场的一些情况。

　　郑迦：各位新浪的网友，大家好！目前很多北京人去燕郊看房已经成为了当下比较流行和时尚的一种行为和话题了，燕郊今年房地产的火暴我认为是经过前几年的蓄水的一个结果，包括燕郊开发区15年成长的过程，包括大北京区域整个楼市的影响和带动，综合构成了现在燕郊市场的现状。

　　今天我主要是想从两方面跟网友聊一下。主要是外因和内因这两方面，外因这一块的作用主要是北京市场对燕郊市场的带动和刺激作用，北京市场从2005年开始，国家出台了一系列抑制房价的政策后，很多的购房者当时处于持币待购的状态，2006年初到2006年底是北京楼市的黄金年，从成交量到政府的放量都是非常好。2007年上半年整个房地产市场和2006年上半年同比，首先是放量下降了30%，现在整体均价是12000元左右，10000元以上的盘占到45%，同比增长了42.3%，成交量下降了30%到40%。从这一组数字可以看出，放量少了，房价却飞速高升，那么必然会导致成交率的下降。据我们的了解，北京市包括北京的周边郊区县和燕郊相比，今年上半年可能只有燕郊的成交量是持续上涨的，并且同比去年涨幅达到了50%左右，包括它的放量和供应量也在不断增加。

　　北京很多的客户，一到过万可能心里就有一个坎儿，就会犹豫、琢磨，而且2008年马上就要临近了，还有一年的时间，到底升值的空间有多大，2008年以后会不会降价，大家都有一个疑问，这些都是影响消费者的心理因素和障碍。那么，现在北京市场的均价在一万二左右，而且还在不断的快速上升，自然大部分的老百姓又会出现持币待购的状态，而且有相当一部分客户自然而然会把眼光转到北京周遍交通方便，价格便宜又有升值空间的区域了。

　　郑迦：再说一下通州的影响，通洲与燕郊一河之隔，可以说是在一个大的区位里面，自然可比较的地方非常的多。现在我想用一句话来概括二者的一个关系可能比较合适，“通州的昨天是燕郊的今天，燕郊的明天可能就是通州的今天了”，我想用不了三年到五年的时间，燕郊城镇规划包括配套的发展都会超过通州现在状态，最起码可以持平。那么现在，通洲的放量非常非常的少，少数有房的盘一开就是九千一万，这个放量和价格使很多客户在这个区域已经买不到房了，那么眼光也会自然转到只有一河之隔的燕郊。我想，这些都是燕郊市场火起来的外因。

　　那么，从内因来讲，燕郊本身的位置是衔接北京天津的一个中间地带，可以说起到了承东启西的作用，虽然行政区属不属于北京，但比北京其他的一些远点的区县来说，它的直线距离和交通都占有了得天独厚的优势。燕郊可以说位于东长安街的沿线，从国贸一路向东，京通京哈连通以后，全程的高速，无论自驾还是公交都非常的方便，而且车程基本都可以控制在半个小时之内，完成两地的转换。并且在未来几年里，朝阳北路沿线的开通，地铁八通线的延长，都会大大增加燕郊与北京的联系，缩短与北京的距离。92年建立开发区之后首先开发区政府完成了九通一平，在配套方面也是下了很大的力气，相比北京其他的郊区县，医疗和教育两块优势是非常明显的，在整个河北省来说也是比较集中的。医疗这一块有北京朝阳医院二三分院、北京妇产医院的分院、京东中美医院、燕郊人民医院等等，北京包括外地的一些医疗手续都可以陆续的转过来，作为当地的医疗保险的定点单位。

　　郑迦：教育这一块也很重要，相信大家都会经历结婚生孩子，小孩接受教育的阶段，现在在燕郊有八所大中专院校，还有二十多所小学和中学，前几年朝阳区包括通州区的居民有一些会把自己的孩子送到燕郊去借读，为什么从大城市到燕郊借读，就可以看到燕郊的师资力量和教育水平在北京的东部地区是比较有实力的。

　　从这些方面来讲，也是吸引北京包括北京周边的客户群体到燕郊安家落户的很重要原因。

　　在有内因和外因的情况下，今年的燕郊房地产我认为也只是到了一个火暴的临界点，还不到一个极其火爆的最高点，可以说今年的燕郊楼市是小荷才露尖尖角，楼市刚刚初长成。潜力还是非常非常的大，我相信明年会进入真正高峰的阶段。

　　主持人：燕郊区域的房价怎么样？

　　郑迦：去年的6、7月份我们做过当地的市场调查，当时品质最好的项目板楼均价在3800元左右，整体均价可能才3000多点，今年最好的已经到5900元、6000元了，整体均价基本在4500元左右，这个速度快和北京快持平了，通州现在基本没有8000元以下的房，五环以内没有10000元以下的房，相比通州和五环外它的房价还是低很多，竞争力和价格优势还是非常明显的。

　　主持人：把燕郊和通州相比，它不仅有地理位置的临近，楼市的发展恐怕也是有一些借鉴的方面，你怎么来比较一下这两个区块之间的优劣势呢？

　　郑迦：教育和医疗这一块，燕郊要比通州或者北京其他的郊区县强很多以外，燕郊楼市主要是它的价格，它和通州是一河之隔，价格却低一倍，通州好一点的盘卖到10000元左右，燕郊比较好的盘才卖到5000多元，一河之隔却相差两倍的价钱，这对购房者的心理是极大的冲击。

　　第二地理位置相差的并不远，京通和京哈连接了以后，实际上从通州到燕郊也就是十分钟的车程，高速公路已经完全实现了郊区和市中心CBD的空间短时间的转换，可以说住在通洲和住在燕郊从路程所花费的时间来看，相差并不明显。

　　燕郊作为一个逐渐新兴的城镇区县，我相信会有更好的区域规划，包括房地产市场，很快从房价到品质到各个方面都会有一种更新的超越。

　　主持人：我们除了关心这个区域以外，我们更关心城美维多利亚这个项目，它既然是在燕郊的核心区，产品必然有它的独特之处，请您介绍一下这个产品。

　　郑迦：城美维多利亚这个项目处在燕郊核心区的中心位置，我们从房地产的角度一般把燕郊分为五个区域，金融商贸、旅游度假、科研文化、信息产业和高科工业区，金融商贸区本身就处于五大区域的中心位置，我们的项目是在金融商贸区迎宾路口的西南侧，无论坐930路公交车还是走102国道，基本上这是进燕郊的必经之路，从高速下来就是102国道，我就在102国道的第二个红绿灯西侧。

　　周边的配套非常齐全，餐饮、娱乐、学校、医疗、卫生、邮局、银行，我举一个不是特别恰当的例子，CBD本就是一个北京的金融商贸区，但是国贸却是CBD最核心的，周边所有的配套都是最繁华和最便利的，维多利亚就是处在燕郊最中心区域的最核心位置，所有的生活需要都可以在步行五分钟之内全部解决和实现，而且它的升值空间是最大的，速度是最快的。这是它黄金地段的的特别的价值和附加值。

　　购房者最关注的三方面是价格、地理位置、交通，现在看京哈和京通，马上地铁沿线和朝阳北路都要延过来，维多利亚在最中心的位置，到哪边都特别快，现在它的定价是低于整个燕郊市场的均价的，地理位置就不用说了。我们是在国道边上，国道本身两边的地是非常稀缺的，能拿到这个地是非常不容易的。

　　主持人：它既然是在这样一个核心区，产