本报记者 李婷 北京报道

　　在一家知名外资基金投资机构任职高管的王先生近日从上海外汇管理局了解到，国家外汇管理局(以下简称国家外管局)将停止办理6月1日以后的所有外商投资房地产项目的外债登记以及外债结汇手续。这意味着外商房地产公司不再能够通过外债的方式融资，而且外商房地产公司必须通过商务部的备案之后才能进行投资。

　　新政策增加投资难度

　　王先生所了解的新规定是出自国家外管局两周前下发给各地外管局的一份通知。这份名为《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(汇综发[2007]130号)除公布已通过商务部备案的外商投资房地产项目之外，还对外商投资房地产项目的外债登记以及外债结汇手续做出了新的规定。

　　通知要求，对2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业(包括新设和增资)，各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续。对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记(或登记变更)及资本项目结汇手续。

　　王先生告诉本报记者，“这是一份内部文件，没有公开。”

　　“以前我们所有的项目都会采用外债的方式做，但新政策下来之后，接下来的项目就不可能再利用外债的方式，只能通过增加注册资本金了。”王先生表示，“这肯定会影响资金回笼的速度，对于回报率有一定的影响”。

　　另一方面，在商务部备案将会大幅延长公司注册的审批时间。

　　“如果通过商务部备案，商务部就能控制外资进入的速度，因为商务部没有关于审批时间的承诺，很可能半年时间都不能审批成功，这也给我们和国内开发商的合作带来难度。”王先生说。

　　外资投资增幅放缓

　　王先生所在的外资基金在一季度投资了多个房地产项目，但最近投资步伐明显放缓。在王先生看来，“限外”政策的出台尚可接受，但政策的频繁改变则让他们应接不暇。

　　“现在我们投资房地产项目的难度越来越大。每个政策出台后，我们都会调整投资方式，寻找新的操作方式，这种方式既要满足政府对投资结构的要求，又要满足我们的投资回报要求。”王先生说。

　　国家统计局出台的数据也从侧面印证了王先生目前所体验到的外资基金的困境。7月20日公布的国房景气指数数据显示，上半年房地产开发利用外资282亿元，同比增长68.7%，这一增长幅度与之前的数据相比有明显的回落。今年一季度我国房地产开发利用外资的增幅达到了154%，1~5月份的增幅则为89.9%。

　　记者还了解到，自去年7月11日“171号文”发布以来，国家出台了一系列“限外”政策，在此背景下，部分外资基金的房地产合作项目面临搁浅。如金地与ING(荷兰国际集团)的天津合作项目便是一例。去年8月，ING与金地集团达成合作意向，拟合作开发天津金地格林小镇项目，但由于一系列政策影响，ING尚未有资金投向该项目，且将来投入资金的难度较大。

　　7月13日，在北京市建委举办的一场关于“限外”效果的研讨会上，与会的十余家知名外资机构代表均表示，“限外”已经取得一定成效，并建议有关部门实行更加稳定的政策。

　　虽然面临着严峻的政策环境，但是外资机构依然对投资国内房地产市场表示乐观。

　　王先生认为，“‘限外’政策确实可以减缓外资投资房地产的速度，但不能根本地解决问题，因为目前国内开发商对外资的需求旺盛，而且国内的资产价格都在上涨，国内房地产市场对外资来说仍然充满吸引力，外资仍然会找到合适的方式继续投资。”