不难想象，弹丸之地的中关村核心区，注定无法承受高科技行业发展之重，当西区建设尚未完全建成，中关村北移之势不可逆转地出现。

    如今，上地这个离核心区最近的前沿区域，经过蜕变而崛起，早已成为中国硅谷的代名词，凸显出新兴商务区的市场价值。

    回顾上地地区发展历程，剖析区域特点、聚焦热点项目，展望区域市场的未来发展方向，从城市化进程、客群变化、产品设计等方面，审视上地面临的变化和挑战，探讨上地区域价值再升级等问题，2007年6月8日，新浪房产邀请区域开发商和部分业内专家，就上地区域价值和发展未来和置业之道进行讨论。

　　到场嘉宾:(以下排名不分先后)

　　中国809创意经济园区投资有限公司经济顾问、独立经济学家蒋剑鸿

　　北京辉煌世纪房地产开发有限公司市场部经理罗斌

　　上地会馆销售总监李京明

　　思源企业管理顾问有限公司项目发展总监刘伯庸

　　华润置地(北京)股份有限公司清华公建区市场部经理刘文

    上地会馆孙迎春

    以下为现场实录:

    主持人：各位新浪网友上午好！我们今天在新浪房产直播室为大家举办的是聚变上地，区域商务新价值高峰论坛。

　　我们都知道中关村核心区的整体环境已经到了一个发展相对饱和的经济，中关村最后一块收官的住宅马上就要推出来，整个区域整体的发展已经到了尽头。在这之前我们已经看到上地作为中关村整个科技园区的一部分，已经出现了代替核心区的一部分功能的一个市场定位，从2、3年前，上地已经成为中国硅谷的代名词，中关村核心区北移的态势不可逆转地出现了。

　　我们今天讨论的话题就是聚变上地 区域商业新价值，今天我们邀请到的嘉宾是：中国809创意经济园区投资有限公司经济顾问、独立经济学家蒋剑鸿，北京辉煌世纪房地产开发有限公司市场部经理罗斌，上地会馆销售总监李京明，思源企业管理顾问有限公司、北京思源宏业房地产经纪有限公司董事长助理、项目发展总监刘伯庸，华润置地(北京)股份有限公司清华公建区市场部经理刘文。

　　欢迎各位的到来，目前从上地所处的地理位置和整体的市场情况来看，这个区域当中的商业状况会是什么样的情况呢？几位都是在上地区域正在开发一些新的项目，他们对市场非常了解。首先请罗斌先生给我们介绍一下。

　　罗斌：目前我们进入整个上地区域已经有两年时间了，从现在来看整个上地区域从住宅环境来说非常不错，整个供需两旺的形势，主要是根据上地区域住宅的供应量比较稀缺有关系，另外就是从目前来讲上地的开发已经进入到了一个最后的阶段，最后一个圈子是被百度集团所购，上地地区的供应量已经基本完成了，企业也在纷纷进入，在办公市场市场的销售价格目前是走高的一个趋势，而且现在大的企业已经基本上完成了他们的入住，目前小型号的科技型企业也在不断地进入，我们预测在今后两年上地的价格会不断地走高，而且它的相对供需状况都会有一个改变。

　　目前上地地区的商业环境还不是非常成熟，但是随着上地办公市场起来以后，它的价格会带动商业的迅速增长。目前上地区域的商铺还是比较稀缺，已经没有新的商铺资源的供给，所以我们项目目前是打造3万平米的商业，作为上地中心区仅有的几个商业项目之一。我们相信在未来的一到两年之内，上地的商业会有一个比较大的发展。我们对上地区域未来的市场看法就是这样。

　　主持人：我知道橡树湾一直是区域市场关注的一个项目，我们最初了解它，是因为拍卖的地王，后来住宅推进以后，使大家焕然一新地看到上地有一个新的项目，品质非常高，让大家感受到了这个区域的价值性，现在我听说这个项目的商业规划面积有将近14万，想问一下当初华润进入上地的时候，是怎么看待上地的商业、商务价值呢？

　　刘文：橡树湾所处的位置是在上地边上，属于上清路的老城区，现在清河和上地可以一起说，清河上地的位置西北部就是上地产业的发展区，生活区是在整个商业东南的方向，我们当时是这样考虑的，像中国硅谷是集中了国家最新的经济、最新的技术和大量的资金和人才，这些人的企业、人员的入住，会带来大量的高品质住宅的需求，所以我们认为住宅需求市场非常大，所以我们很勇敢地把这块地拿下来了，现在证明市场非常好，卖得非常快。

　　同时，我们现在看到了随着大量人流的入住，以及大量的办公人群的入住，会带来非常多的商业需求，现在清河和上地区域的商业状况和未来人们的需求差距很大，比较散也比较小，也比较乱、比较差，这个是存在大量的市场空白的，我们就看到了这个市场空白，所以对于未来商业的发展前景还是很有希望的。

　　主持人：上地区域当中，从最早的作为产业园区角度来看的话，当时并没有考虑太多住宅的配套、商业的配套，上地的发展有十多年，整体的写字楼的发展是相对来说比较成熟一些，包括联想、百度看重这个区域，是证明了这个区域的商务价值非常高。很多让我们不明白的是这个区域的商业为什么相对比较落后，是因为购物的需求不是很旺盛还是其他原因？想请刘总给我们介绍一下您对这个区域的看法。

　　刘伯庸：上地从宏观这边来讲，对于它历史有一个比较清晰的认识，上地这个区域当时定的就是以发展高科技产业为主，因此在90年代的时候，他并没有把它定位成一个现在的亦庄作为产业新城等综合性城市功能和产业功能同时发展的区域。因此在上地这个区域发展到这样一个前期的阶段来讲的话，更多的就像一个偏科的小学生，更多地去注重理科去了，相对来讲文科、历史、文化课就没有很好地发展，当然我们不用过分地去纠缠历史，总的来讲我们认为从上地的一级开发以及政府的政策引导水平来讲的话，都有点偏，因此我们看到现在上地更多的都是一些企业的办公、企业独栋，就是像很多的跟产业发展相协同的商务功能、休闲娱乐功能包括零售、餐饮，也包括像应该配备的产业支柱功能，应该都是缺乏的。

　　我们现在看上地，可能要适当地跳出上地，我们可以把上地分为上地核心区域和泛上地区域，上地的核心区域我们可以看到北边相对来讲更加缺乏，南边有一些传统的临街商铺，相对来讲好一些，但是仍然不是能够跟高科技产业协调配合起来的商务。

　　泛上地区域也包括现在的清河、小营的区域，甚至可以把圆明园、清华、北大的消费都可以包括进来，从这点来讲，我认为上地以后的发展不仅仅要着眼于上地本身的产业的人群的商务和商业的需求，同时要兼顾泛上地区域的商务和商业的需求，就像一个人一样，他不仅胳膊要健全，腿也要很健全，未来的上地将是一个产业型新城的发展的思路，当然现在由于受到土地本身的资源限制，在核心区域可能很难有很大的改变，这种情况下商务和商业的配套有可能在泛上地区域能够比较好地进行规划和实施，也包括再往北西二旗，包括北青路连成一个整体，未来这一块可能就是海淀的新城，或者是中关村的更高升级的版本，一些新的企业，像百度的新兴企业可能就愿意在这样的区域，有这么好的办公环境，可以建立自己的独栋，有更好的居住产品，价位不是很贵，员工可以买得起，有很好的商业、休闲、文化教育设施等等，对于未来的高科技来说，是有很强的吸引力的，不是像现在的中关村西区可能更多的是一些贸易型或者传统技术型的企业的聚集，它的交通、各方面的成本都很大，但是那边来讲，在这些层面上来讲可能正好跟中关村的核心区形成了一个对比，在未来的上地或者叫做泛上地区域应该形成一个竞争优势。

　　主持人：接着刘总的话题，想问一下李总，这个区域当中，在你们做上地会馆的时候，你觉得上地的区域优势在哪？

　　李京明：上地这个区域我住过，时间比较长，上地商业比较低端，没有中高端的产品，包括刚才说的有一千多家外资企业和核心企业的总部都在这，现在就变成上班、下班来回变化得非常强，需求的交通非常多，所以才有了橡树湾、