随着北京住宅市场郊区化，无论是价格、产品供应量还是产品品质，郊区置业都成为购房者的一个新选择。5月16日，由新京报举办的系列论坛之一“近郊置业新浪潮之顺义分论坛”隆重举行。此次论坛的与会嘉宾围绕北京新规划的大背景下顺义将来的发展规划、区域前景，尤其是顺义功能定位、轨道交通、配套设施、房地产开发等多个层面的变化展开探讨，立体地展示顺义区域全新的远景。

　　规划利好 “新城”大建配套便利郊区生活

　　董黎明(北京大学城市与区域规划系博导)：计划经济时期有过一句话“宁愿要城里一张床，不要郊区两间房”。这是上个世纪七八十年代的传统观念，但现在，人们对郊区置业并不陌生。目前，北京正处在一个郊区居住选择阶段。

　　从规划定位来讲，出现交通拥挤、人口密集现象的主要原因是大量的功能机构集中在三环之内。2005年的北京新规划，主要解决的问题就是把这些功能疏散到郊区，由原来的单中心的结构变成多中心扩散。

　　田汉(京汉集团董事局主席)：北京市的“十一五规划”确定了顺义是重点发展的三个新城之一，政府给予了高度重视。从经济规模来讲，在整个北京市包括城八区在内，顺义经济总量在前三名，居民的收入和消费水平也在全市位居前列。顺义具备了房地产市场的环境，存在较强大的刚性居住需求。不过，顺义房地产市场的起步比城区要晚一些。

　　城八区这几年的房地产开发发展非常快，总量也特别大，而顺义真正的房地产供给是最近两三年才兴起的，一些市场的需求还没有被完全释放出来。目前，顺义区城市建设如火如荼，非常迅猛，大规模的配套设施功能的完善，给郊区置业提供了极大的生活的便利。此外，明年的奥运会将在顺义决出30多块金牌，兴建奥运场馆的契机也为顺义城区建设起到了巨大的推动作用。

　　置业优势 产业支撑顺义不会成“卧城”

　　董黎明：如果想买到足够面积的房，总价又不是很高，同时还要兼顾到通行的便利，那么在近几年内，五六环之间将是一个广大消费者比较理想的购房的区位。选择的位置大体在顺义、通州、亦庄、大兴、良乡、门头沟，昌平的南边等。相比这些区位，顺义的优势主要是三个方面。第一，它处在北京的上风上水地带，自然条件很好。特别是温榆河、潮白河，成为开发商首选别墅高档住宅；第二，它有产业支持，具备良好的工作环境，比如，顺义的物流业有空港作为一个依托，第二产业有现代的大的汽车制造厂，文化产业有国际会展中心。一个有生命力的地方，不仅要拥有良好的居住环境，而且也需要具备良好的工作环境。这样的话，相当一部分工作人群可以就地安家落户，这也是城市规划宗旨，可以大大地减少交通的负担；第三，在三个重点建设新城中，从目前来看顺义的条件是最好的。

　　赵四海(北京弘泰武仕广告有限公司总经理)：通州、亦庄、顺义相比，顺义的产值是亦庄和通州的总和。而且顺义各种产业都非常丰富，亦庄和通州则显得比较单调。通州现在的最大问题就是没有产业。它的第二产业很薄弱，成为没有发展动力的“卧城”。亦庄很多条件是非常好的，但是从生活层面上看也较单一。同时，文化方面也存在较大的差异。比如，从历史文化方面看，亦庄是一个新城不具有历史，顺义在明清时代就是历史的名镇，它的文化底蕴也是通州不能相比的。再比如从现代的文化设施来看，顺义在强大的经济及政府的支撑下，生活配套非常齐全。此外，从未来文化的发展来看，2008年奥运会将为顺义带来后续的发展，以及旅游的发展，这种文化性也是亦庄和通州不能相比的。

　　买家分析 本地购房者居多城里人也来此安家

　　赵彤(北京万科营销中心经理)：1992年万科就在顺义开发了万科城市花园，这也是万科第一轮向外扩张的一个阶段，即在上海、天津、北京都开发了城市花园，位置均在城市机场方向。

　　此次我们通过顺义新项目的定位研究后发现，顺义市场产品基本上分成两类，一类是别墅类项目，这显然都是北京一些高端人群购买，还有一类就是住宅项目，其买家可以分为三类，一是顺义本地人，二是空港人群，三是来自北京城区的人。调查后我们还发现，在过去的一两年内以及未来一两年之内，顺义本地购房人群还是占很大的比例，大约在70%以上。另外20%-30%的人中，空港人群占了一部分，而北京城区的购买者大部分是在城区工作，在顺义有一些亲戚，或者在顺义有工作单位，而纯粹因为价格稍低而到顺义置业的市中心城区人群所占的比例并不是很大。

　　高玲(东方太阳城公关部总经理)：由于顺义所处的区域位置，开发商此前都一贯认为，在该区域开发普通住宅将无法赢得北京城区工作人群的关注和购买。因此，多年来，顺义的普通住宅也一直没有走出顺义区域，而且鲜有开发商将其开发的普通住宅产品“走出去”尝试。从2002年开始至今，东方太阳城等以公寓为主力产品的大型住宅区，带动顺义区普通住宅吸引北京城区购买人群的置业行为。

　　杨朝淅(北京英才房地产开发有限公司营销总监)：顺义的温榆河地区是北京最早的高档别墅区之一，高端人群在此居住，其中约有70%是外籍人士，本地居住者只占一小部分，国际化氛围浓厚。而且，这里有ISB国际学校、京西国际学校等多家国际教育机构，教育配套品质很高，成为吸引部分置业者的亮点。

　　区域前景 顺义“升级”刺激资金投入楼市

　　张坤昱(中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理)：两年之前整体的规划没有定的时候，提起顺义，大家会想起几个相关的场景。一是“别墅区”，即顺义的别墅区里面住着非常多的高端的欧美人士、港澳台人士等。二是跟别墅区相依附的景观、河流资源。三是机场及空港区。

　　对顺义而言，新规划确定后，顺义与通州、亦庄成为了东部发展带上的三个新城。新规划对整个顺义是一次非常大的升级。在升级之后，业界对顺义房地产市场的发展前景非常乐观，而且就产品类型而言，普通住宅将是未来几年顺义楼市的主力军。无论从规划、政策还是资金投入等层面，地产商对普通住宅的关注度都在急剧提升。总之，新规划的逐步实现将给这个区域带来大利好。

　　王国华(顺义区建设委员会工委副书记)：顺义是首都新城规划的三个重点区域之一，同时，北京市的政策资金也向顺义这一新城和现代制造业基地重点倾斜，顺义进入到工业化转型、城市化加速的新的历史时期，从而为现代服务业的发展提供了坚实基础。顺义区建设委员会的工作就是为各位企业家提供优良、有序的服务环境。

　　回顾顺义房地产市场的的发展历史，它的飞速发展给顺义注入了活力，对顺义经济的拉动起到了很大的作用。顺义区政府将在保证健康的市场环境下，为顺义区房地产市场的发展提供良好空间。

　　郊区住宅≠低档

　　开发商称可利用环境优势、使用新材料造高品质住宅

　　韩国华(金汉房地产开发有限公司总经理)：此次北京总体规划修订中明确提出将打造宜居的城市。随着基础设施、交通设施的改善，顺义的房地产开发由过去的以中央别墅区为主导改变为新型的宜居的住宅小区。

　　作为近郊的住宅项目，郊区环境已经决定了郊区住宅有条件做出更好的宜居的环境。另外，在建筑产品的设计风格上，近郊项目应该可以更多地使用一些新材料、更多现代时尚感、别墅化的东西，让人住郊区的住宅有高品质的感觉。按照整个北京市和顺义目前的情况来说，郊区住宅并不意味着低档。

　　在产品本身的设计上、建筑的户型上，还有人们买房关心的性价比上，郊区住宅反而容易做到高性价比，关键是开发商要从规划设计上、产品设计上有所突破。

　　关爽/文