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解密房地产长效机制

2017-08-25 09:05:25    来源:证券日报    作者:admin    分享到:
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随着决策层提出要加快建立房地产长效机制后,房地产市场出现了一些新气象。然而,房地产长效机制究竟包含哪些内容,在不同阶段专家有不同的解读。重新梳理贯穿有关这一机制的表述并结合当前房地产市场状况,笔者认为,房地产长效机制应该包含四个部分,供给侧结构性改革,需求侧调控,住房金融体系建设,房地产税收制度。

房地产长效机制的建设注定是一个长期而繁复的过程。2010年,时任国务院总理温家宝在达沃斯论坛上表示,“加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制。”此后,国家发改委牵头研究相关制度。2013年,“健全房地产市场稳定健康发展长效机制”被写入政府工作报告。

2014年,《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出,“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。”至此,房地产长效机制的核心内容公诸于世。

随后,决策层对房地产长效机制提出了具体要求。如2015年强调要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制;2016年提出,2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制;2016年12月份召开的中央经济工作会议明确提出,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

2017年4月25日,决策层提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。7月24日则进一步表述为:“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”

上面是房地产长效机制建设层层递进的过程,结合当前房地产调控的新现象,笔者认为房地产长效机制建设至少包含以下四个部分:

房地产需求侧调控。去年“9·30”以来,各地陆续出台了各种调控房地产市场的措施。比如升级限购、限贷,细化购房资格等。这些措施都是从需求侧发力进行调控,在限制了投资投机性购房的同时,也压抑了刚需者的住房需求。因此,稳定房地产市场过度依赖需求侧调控是有一定局限性的,需要供给侧同时发力。

房地产供给侧结构性改革。房地产调控到了今年开始出现了许多新现象、新措施,在继续巩固需求侧调控力度的同时,供给侧结构性改革也迈出了坚实步伐。

今年以来涌现出的供给侧结构性改革新措施让房地产长效机制更加具象化了。如土地供应政策的调整,共有产权房的横空出世,只租不售的地块,发展住房租赁市场等,这些与之前的自住房、保障房等共同构成了房地产供给侧结构性改革。这些政策有的已经在房地产市场调控中见效。

住房金融体系建设。这部分内容目前在信贷投向发力较大,如央行提出的严格限制信贷资金流向投资投机性购房等,同时监管层也从房贷利率方面加强了指引。住房金融体系建设还应该包括住房公积金改革,政策性金融支持(如棚改等)。如2014年设立了国家开发银行住房金融部,主要解决棚改和保障性住房的建设资金需求。另外,住房金融的发展也应在这一体系中占据相当的位置。

房地产税收制度。房地产税是一个长效机制,目前这一制度正在酝酿完善中,其核心是房产税。但房地产税收制度的完善是一个漫长的过程,不会一蹴而就。

从以上分析可以看出,经过多年的建设推进,房地产长效机制的雏形已经显现,但距离全面完善还有不小的距离。


 


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