当第一财经记者问及房贷利率政策的调整情况时，某股份制银行上海分行零售业务部门人士透露，在该行内部，房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。

换句话说，只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。

银行收紧房贷的动作已经在一线城市逐渐铺开，北京、广州的多家中小银行近期也已经上调了首套房贷款的最低利率。当前，一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮至1.1倍，二套房则上浮至1.2倍。

一切早有征兆。去年底召开的中央经济工作会议就指出，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。央行行长周小川在今年全国两会上谈及房贷时也表示要“适当平衡”。

更为市场化的原因则是，在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下，不上浮房贷利率，“简直在做义务劳动。”某股份制银行上海分行个贷部门管理层向第一财经记者表示。

个别基层行房贷业务停滞

房地产类信贷管控从严、市场流动性吃紧、银行控制表内规模增速应对MPA（宏观审慎评估体系）考核……多重“紧箍咒”之下，房贷额度变得有些稀缺了。

记者日前从多家银行上海分行相关业务管理层人士处求证获悉，上海已有两家股份制银行将首套房按揭贷款执行利率提至基准利率的1.1倍。

其中一家银行内部规定，对个别高净值优质客户低于此标准的定价审批，将逐笔报总行个人金融部审批。

另一家股份制银行还被传已将首套房贷利率上浮至基准利率的1.2倍。第一财经记者采访该银行两家上海支行后发现，这两家基层行的新增房贷业务已基本停滞。

除了上海，多个一线城市均现相似业务调整，北京、广州等地多家中小银行近期也已经上调了房贷最低利率。多次调整后，一些银行的贷款利率已从去年末“基准利率8.5折”蜕变为上浮至1.1倍，而二套房的贷款利率更是上浮至1.2倍。

在多家银行的计划财务逻辑里，房贷业务的“算盘”正在被重打。这在外界看来的简单业务，在银行内部管理里却有三套逻辑——房贷作为房地产类贷款，讲求风控逻辑；房贷作为零售贷款，讲求资金定价逻辑；房贷作为中长期贷款，讲求流动性管理逻辑。

银行的“算盘”是：信用风险、政策风险和流动性风险管理的弦一起被拧紧，资金定价就易上翘。

根据央行公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》，去年末，个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%，全年增加近5万亿元。

不过，从央行公布的数据也可以发现，住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例正逐渐降低，从去年中最高的超100%降至当前的40%左右。

在去年“资产荒”、好贷款企业难找、零售业务里小微贷款不良率攀升的背景下，个人房贷一度被银行当作策略性投靠，所谓“经济下行周期靠零售，零售靠房贷”。然而切换到了今年，房贷已成规模管控众矢之的。

调结构控风险

房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切。

在银行信贷“调结构”的大方向里，个人住房按揭贷款属于“房地产类贷款”，银行对此有一套风控逻辑。某股份制银行零售总部管理层人士告诉第一财经记者，在所有的“调结构”考量里，楼市宏观调控动向是他们“最重要的指挥棒”。

早在去年底，中央经济工作会议就提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落；要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。

周小川在今年全国两会上也表示，去年部分热点城市房价快速上涨，带动房地产贷款猛增，预计今年住房贷款还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整估计会适当放慢。

“管住货币”落到具体的额度管控上，不少银行分行人士感受到了当地监管对辖内各行房贷规模的重视，甚至细致到每个月的增量和余额。“我们每个月都要压额度的。”上述银行个贷部门的管理层表示。

除了政策因素，各家银行也有对房地产类贷款的风险把控。从数据来看，上市银行个人房贷不良率在0.3%左右，远低于全行业1.74%的不良率。但银行仍然讲求信贷结构的合理，投向不能过度集中。在去年全行业对房地产类贷款加大投放力度之后，信贷结构优化成了各家银行面临的任务。

“流动性管理”则是高悬的另一根“指挥棒”。一方面，不少银行零售贷款中长期资产的盘子已趋于饱和。更形成压力的是，当前市场资金趋紧，半年末MPA考核又大限将近。整体来看，银行已采取从严的流动性管控措施。

重回“鸡肋”

在政策导向及风控、流动性管理之后，银行最终的算盘还是要打在定价逻辑上的。

上述个贷部门管理层人士告诉记者，银行实际放贷成本为5%左右。而目前中长期贷款的基准利率仅为4.9%。

进一步从银行内部计价来看，去年初，第一财经记者从某上市银行总行零售条线负责人处获悉，该行对房贷采用“薄利多销”策略，调低了风险内评法里的房贷计提，并在FTP计算中给房贷以优惠计价。以该行的政策计算，各分行房贷利率不低于“8.3折”即能保本，因此各基层行有动力做大房贷业务。今年以来，多家银行类似的内部优惠政策均已取消，部分银行还数次调高了FTP（内部资金转移定价）计价，房贷业务对基层行而言重回“鸡肋”。

毕竟，继管控流动性风险及信用风险之后，“稳住息差”已成全银行业的又一大要务。一些房贷额度已经所剩无几的分行，就会上浮利率，量少自然价高。

对于个别额度尚宽松的银行而言，房贷定价也有一定程度的调整。

自称房贷利率仍是“良心价”的某银行内部人士向第一财经记者表示，该行首套房贷利率最低仍有9.5折的优惠，但总体房贷利率必须调节到基准上浮，因此该分行的策略为“放一笔9.5折，必须配一笔1.1倍”，且“放贷先后按利率高低排序”。

除“价高者先得”外，上述银行内部人士还向记者透露了另两条获贷捷径：一是该行的“高净值客户”，可以更快获得贷款；二是对于一手房按揭贷款，若开发房企也是同一家银行的对公贷款客户，则房贷发放也可能“插队”。