一季度，全国楼市持续分化。

一线城市楼市受到持续调控的影响成交量下降，涨幅趋缓，而二、三线城市楼市仍然需求旺盛，三线城市取代一、二城市，一季度成为全国房价上涨的主力军。

在全国楼市“需求旺盛，预期未改”的情况下，越来越多的二、三线城市也加入调控的行列。据不完全统计，自3月份以来，已经有超过50个城市出台或者加码楼市调控政策。

三线城市涨幅居前

在持续的调控政策下，一季度，全国成交面积同比小幅下行，但绝对规模仍处历史同期较高水平；百城均价保持上涨趋势，累计涨幅持续收窄，但3月单月环比涨幅略有扩大，城市分化显著。

一线城市受调控影响涨幅收窄幅度最大，据中国指数研究院的数据显示，一季度一线城市房价仅累计上涨0.80%，较去年四季度收窄1.3%，其中深圳房价自2016年11起已连续五个月环比下跌，今年一季度累计下跌1.23%。

二线城市房价累计上涨2.19%，较去年四季度收窄0.70%。其中，具备优良旅游资源的海口、三亚一季度房价领涨百城，青岛、扬州等地量价亦大幅上涨。而南京、苏州等地因限价调控、限制高端项目入市致使价格出现小幅下调。

值得注意的是，由于春节行情，吸引大量投资和回乡置业需求入市，推动三线城市房价整体上涨，一季度三线代表城市累计上涨2.57%，在各线城市中涨幅最为突出，其中处于核心城市辐射圈范围的这类三线城市依旧领涨，如中山、廊坊等。

中国指数研究院分析称，在调控持续收紧背景下，预计未来一二线城市成交仍难见起色，价格整体平稳甚至部分城市下跌；而三四线城市在政策托底效应下，年内有望继续保持回温趋势。

“限售”或将成标配

在楼市需求仍然旺盛的情况下，调控政策也在不断升级，继“限购”、“限贷”后，“限售”也升级为楼市调控的关键词。

3月24日，二线城市中房价最高的厦门发布楼市调控新规，“新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易”。在厦门之后，先后有福州、青岛、杭州、广州、惠州、常州等城市加入到限售队伍行列，截止发稿，限售城市已经增加到9个。

其中，广东省惠州市还上调了限售的年限，自4月9日起，在惠州新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让。

作为打击投机性购房的利器，“限售”或将成为继限购限贷后楼市调控的标配。业内资深分析师卢文曦认为：“限制销售的做法主要对投资者心理上进行打击，三年锁定，如果市场下跌，高杠杆的投资者可能面临‘吃套’的风险，不排除未来有更多的城市效法跟进。”

第一太平戴维斯简可补充分析称：“限售对自住需求影响不大，两年或者三年的短期限制打击的主要是投机性需求。”

除了“限售”外，近期出台调控政策的城市在不同层面上弥补了之前的政策短板，体现了“因城施策”的特征，例如一、二线城市诸如北京、广州、等地实行“认房又认贷”、“商住房”限购、“离婚一年内买房为二套”等，重在弥补政策的短板；而热点二三线城市和一线城市的周边城市则是加强社保年限和提高首付比例，为楼市降温并进一步遏制投资性需求。