3月11日，海南三亚市政府官网发布《三亚市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，进一步收紧当地楼市的信贷政策和市场秩序监管。进入3月以来，全国多地相继出台楼市限购升级政策。除三亚外，河北张家口的崇礼区、保定市下辖涿州和涞水，以及杭州等地区相继升级楼市限购政策。在业内看来，这些地区楼市近期回暖显著，是此轮限购升级的重要原因。

“房子是用来住的、不是用来炒的”，调控升级，势在必行。然而，面对这一道道加急“限购令”，很多人感到不解：三四线城市不是库存压力大吗？到底应该去库存，还是限购？房价是否会“越限越涨”？会不会“泡沫破裂”呢？

房价抬头多地限购升级

进入3月以来，全国多地相继出台楼市限购升级政策。不仅是三亚、崇礼，就在两会前夕，保定市下辖涿州和涞水，以及杭州等地区相继升级楼市限购政策，这其中住房限购和差别化住房信贷政策升级成为多地限购政策升级的共同特点。

在业内看来，这些地区楼市近期回暖显著，是此轮限购升级的重要原因。去年开始，环北京三四线城市房价暴涨。以涿州为例，2016年部分地区的房价上涨超一倍，“炒房”气氛浓郁。而三亚房价涨幅更是已连续两月排名全国榜首。数据显示，三亚今年1月新建商品住宅的成交均价为23566元/平方米，去年全年均价为19169元/平方米，涨幅达23%。

业内人士分析，多地限购政策的接连出台，对于稳定住房市场、防范住房炒作等都有了较为明显管制，也代表了目前全国楼市调控政策继续收紧的大趋势。

记者通过多方采访亦获悉，很多银行已经收缩了住房按揭贷款新增规模，且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。业内人士称，伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整，预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。

中国人民银行行长周小川10日在两会新闻发布会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，增速估计会适当放慢。

“监管层在房地产信贷方面政策已经有所收紧，另外，在宏观调控的背景下，市场人士目前对楼市前景存在一定分歧，对楼市上涨的单边预期没有那么强烈，相关的购房贷款需求得到抑制。”中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，去年银行的信贷结构较为偏重个人部门，房贷、个人消费类贷款的增速都比较快，而今年，伴随着实体经济出现一些积极信号和企业部门有效融资需求有所回升，预计银行对企业部门的信贷投放也会更多。“实际上，不考虑监管部门的一些指导要求，从自身的盈利角度出发，银行也会做出这种信贷结构的调整。”

中国人民银行副行长潘功胜日前强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。

在全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印看来，目前三四线城市库存压力相对比较大，房地产调控政策继续对三四线城市去库存是总的基调，但中国这么大，一二三四线城市的情况各有不同，政策也不能搞“一刀切”。因此，采取因城施策的调控措施，是比较符合实际的。

“去年开始，政府因城施策及时进行调控，很多热点城市都出台了限购、限贷、限价政策。最近政府还专门提出，这些热点城市金融机构的资金不可以拿去买地，这些调控措施都是很有针对性的。”许家印说。

热点城市本来就热，各种限制政策就是要给楼市降温去火，防止市场过热。接下来房价怎么走，现在还不好说，但把“炒家”限制在市场之外，对刚需购房者还是有利的。

不少人关心，对于三四线的“冷门”城市来说，房地产市场是什么情况，房价会不会“断崖崩盘”？

“判断趋势应该看基本面。中国经济长期向好的基本面没有改变，这个基本面和房地产市场紧密相关，只要这个基本面不改变，房地产市场就不会改变。”住房和城乡建设部部长陈政高说。

那么，既然楼市没有“断崖崩盘”的危险，要不要现在买房投资呢？

几乎所有代表委员都不看好“炒房子”。复星集团董事长郭广昌就表示，“如果五年之前问我这个问题的话，我会毫不犹豫说当然要投。今天问我的话，我感觉是要根据自己的一个财务状况。房子是用来住的，该买还是要买，但是如果你要借钱炒房子，那风险就很大了。”

“我们正在根据中央要求，制定房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，这个基础性制度长效机制出台以后，对房地产会起到一个保障作用。”住建部部长陈政高表示。

住建部部长这段话里，有两个关键词：“平稳健康”和“长效机制”，而且这是中央的要求。以前房地产市场的主要问题，就是不够平稳，大涨猛涨的时候多，涨上去又调不下来。难怪有不少人抱怨，“限购令”的结果，就是越限越涨。

那么，怎么来稳楼市、稳房价呢？政府工作报告明确，今年的调控策略还是那7个字，因城施策去库存。啥叫因城施策？就是房子多的城市，得想办法去库存，要支持居民自住和进城人员购房需求；房子少的城市，就得想办法稳房价。

先看土地牌。土地与房价的关系，就相当于面粉和面包。面粉一个劲儿地涨价，那面包肯定便宜不了。房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应，去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。特别是进一步规范土地市场秩序，遏制炒作土地的投机行为。

也就是说，房子不是用来炒的，土地也不是用来炒的！开发商想当“地王”可以，但是不能“囤货居奇”。还琢磨把开发周期拖延个几年，等着倒手赚土地差价的，赶快醒醒吧！

再看产业牌。利用产业政策，盘活存量，加大市场供应，也是稳楼市、实现住有所居的重要一环。今年将加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。

最后看金融和税收牌。人大新闻发言人傅莹表示，本届人大常委会已把制定房地产税法列入了五年立法规划，但今年并没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。尽管房地产税还没有确切实施的时间表，不过代表委员对这张牌还是寄予厚望。