11月8日，华润置地有限公司（简称“华润置地”，股票代码为“HK1109”）将迎来香港联交所上市20周年。20年来，华润置地总资产增长超110倍、综合营业额增长超140倍、股东应占净利润增长超70倍、市值增长超20倍，已经发展成为内地最具实力的综合型地产发展商之一，实现了惊人的裂变。《经济参考报》记者调研发现，在这组靓丽数据的背后，华润置地十分稳健的财务政策、贵在坚持的高品质战略以及日趋成熟的发展理念日渐清晰。

稳健财务助力 实力稳居十强

华润置地作为世界500强企业华润集团旗下的地产业务旗舰，主营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。从1996年在香港联交所上市至今，华润置地在公司稳健的财务政策下走出了一条持续、健康发展之路。

华润置地2016年半年财报显示，公司核心股东应占溢利高达63亿港元，同比增长25.5%；综合毛利率高达33.9%，同比增长1.7个百分点，达到近几年的高位。仅上半年，华润置地实现签约额人民币555.7亿元，签约面积429.6万平方米，同比分别增长50.2%和32.1%。报告期内，公司实现开发物业结算营业额港币391.5亿元，结算面积275.5万平方米，分别较去年同期增长19.3%和22.9%。此前的2015年财报也显示，当年华润置地销售物业签约额人民币851.5亿元，实现签约面积675.9万平方米。截至目前，华润置地在营购物中心24个，总在营面积达530万平方米，合作商家超1000个，合作品牌近2500个，会员人数超200万。

华润置地相关人士告诉《经济参考报》记者，华润置地的投资物业已进入全国24个城市，并发展出万象城、万象汇（五彩城）和1234space三条各具特色的商业产品线，住宅产品已形成高端、品质、改善、旅游度假等八大产品线。截至目前，华润置地在职员工3万多人，总资产4300多亿港元，已进驻全国58个城市，开发项目120多个。

记者调查发现，在华润置地20年跨越发展的背后，不可或缺的是其十分稳健的财务政策。数据显示，截至2016年6月30日，华润置地总有息负债率为38.4%，净有息负债率为27.9%，始终维持在行业较低水平。今年上半年，标普、穆迪及惠誉维持了公司“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。

这一良好的信用评级，正是华润置地多渠道、低成本的健康财务结构的体现，也正是其发展优势所在。2015年，华润置地先后通过配股、发债、银行融资等手段，在资本市场融资超过270亿元。今年5月底，华润置地在中国银行间债券市场成功发行50亿元人民币中期票据，成为首家在中国银行间市场公开发行熊猫债券（境外企业在华发行的人民币债券）的房企。华润置地有关负责人认为，熊猫债券的成功发行有效拓宽了低成本人民币融资渠道，对公司继续保持融资成本优势及进一步优化有息负债结构均具有重要意义。

值得一提的是，华润置地正在逐步受益于其母公司华润集团的产融结合战略。华润集团董事长傅育宁今年4月初在内部讲话中提出，将加快组建大健康、商业地产等9个产业基金。而早在2016年2月，华润置地便与华润信托、新丰宏等就成立基金签订了合作协议。其中SPV出资1亿元，LP份额计划募集资金47.98亿元，募集资金将用于华润置地在珠海横琴自贸区的国际化商贸综合体“万象世界”，总建筑面积100万平方米，预计总投资超过170亿元。

有了资本助力，华润置地仍坚持积极审慎原则，密切跟踪土地市场，聚焦一二线核心战略城市，强化城市价值研究，加强项目股权合作，多渠道拓展土地资源，积极增持优质土地。今年上半年，公司以总地价人民币269.3亿元（权益地价人民币160.8亿元）增持了15宗土地，计容建筑面积达498万平方米，其中开发物业439万平方米，投资物业59万平方米。

对华润置地而言，目前土地储备总量高达4209万平方米，结构健康、资源优质的土地储备足以满足未来三至五年的发展需求，足以支撑其冲刺更高的目标。目前，华润置地已经成为国内房地产行业中的佼佼者，其产品能力、签约额均稳居行业前十名。

大股东持续十次注资总量高达500亿元

在华润置地的快速发展中，其控股股东、母公司华润集团也功不可没。从2005年开始，华润集团11年来先后十次将优质资产以较低价格注入华润置地，注入总量高达500亿元，有力助推了华润置地发展。

今年8月华润置地在上半年业绩会上宣布，以62亿元的代价收购母公司资产净值达89.45亿元的深圳湾项目及多个停车场项目权益，这已是华润集团第10次向华润置地注入资产，华润集团给予了人民币27.09亿元的折扣。这次注入的深圳湾项目，将自2017年开始为华润置地贡献业绩。

而过去11年间，华润集团曾向华润置地进行了多达9次注资，所涉及土地储备超过2000万平方米，总价值接近500亿元，其中2014年注入的深圳大冲村、三九银湖等项目价值约148亿元，直接提高了其在深圳市场的占有率。

销售规模剑指千亿发展理念日趋成熟

不久前，华润置地正式宣布，随着今年前七个月合同销售完成年初目标960亿元的67%，将原2016年全年销售目标上调10%至1056亿元，华润置地有望将成为全国第八家跻身千亿规模的房地产企业。为应对千亿规模后再增长的挑战，华润置地同时对内部构架和管理团队进行了调整。在区域构架方面，他们将原本九个大区调整为六个，使投资战略方向进一步明晰。

不可否认，华润置地20多年的发展道路，逐步形成了日趋成熟的发展理念和发展模式。20多年来，华润置地创新发展思路、加快转型升级，每一步都迈得十分坚实：1994年通过收购控股北京华远。1996年改组为华润北京置地有限公司并在港交所上市。2002年确立全国发展战略并进入上海、成都。2005年由住宅发展商转变为综合型地产商。2008年确定了置地“住宅开发+投资物业+增值服务”的商业模式。2010年3月被纳入恒生指数成份股并成为香港50家蓝筹股之一。2014年确立了“中国商业地产领导者”的战略目标。2016年，华润置地在新形势下，确立了十三五期间 “销售物业+投资物业+X” 的商业模式，即公司将继续坚持已经取得一定规模及市场地位的销售物业及投资物业两大主营业务，并积极拓宽业务发展模式，推动业务转型，实现资源整合，培育新的价值增长点。

“随着互联网的快速发展，今后我们不再是简单地拿地盖房子卖楼，而是要在传统的管理模式基础上寻求改变，鼓励创新，积极拥抱互联网，用互联网思维来服务商业。”华润置地相关负责人表示。据其介绍，“十三五”期间，华润置地将进一步围绕客户需求变化，积极拥抱“互联网+”，通过整合各类社会资源，为住宅、商业地产板块的客户提供更多更全更好的综合服务。如在商业地产业务板块将重点打造“购物中心+互联网”生态体系，即全面整合华润集团和华润置地的互联网行业资源，以客户大数据为中心，构建购物中心智能化商业生态系统，建立华润置地“购物中心+互联网”生态链平台，为租户实现可持续增长创造条件，为消费者打造高品质、现代化的生活场所。