房地产中介销售行为屡屡越界

联合惩戒将成规范房地产销售利器

今年“十一”前后,多个城市陆续出台房地产调控政策,有关部门也采取了一系列措施,均把矛头对准了房产销售中存在的一些突出问题。

违法违规销售破坏房地产业形象

近日,从海南省政府相关会议上传出消息,海南两家房地产项目因违规销售等问题被调查。在本轮房地产调控中,“严肃查处房地产市场违法违规行为”成为很多地方房地产调控的一项重要内容。

不久前,住房和城乡建设部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单,指出这些企业和机构发布虚假广告、恶意编造散布谣言,制造房源紧张气氛,采取违规预售、捂盘惜售等手段,煽动消费者购房,以抬高房价、牟取私利。这些不法行为损害消费者权益,误导市场预期,社会影响恶劣。

记者了解到,某地房管局召开当地数十家大型开发商内部通气会议,其中内容包括:不得有虚假广告宣传；不允许进行中介代理,电商,联合代理；不允许捂盘惜售,建议采用摇号选房的方式,具体方式等待市局通知。“一房一价”表由区局指定单位进行制作安装；对开发企业如查出问题列入“黑名单”,将来会限制土地拍卖资格。

“房地产机构违法违规销售造成的负面影响有三点:第一是影响市场健康交易,使得买卖背后的成本加大,甚至导致各类投诉案例增加；第二是加大购房者的抱怨,进而恶化对房地产行业的认识；第三是恶化了竞争关系,部分合规经营的公司被挤出市场,这也是一种不公平现象的来源。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

房地产中介一度被认为是违法违规销售的源头之一。严跃进认为,房地产违法违规销售屡禁不止,一定程度上和中介数量比较多有关系,这个时候监管的成本是比较高的。而且从中介角度看,违约的成本也不高。很多中介在这个时候实际上并不会有太多的顾虑,部分中介也不会把房屋中介业务作为一个事业来做,所以这都会引起此类业务混乱而且没有得到及时纠正。比如说一些中介门店的中介人员,很多是高中学历,本身也没有打算长久工作下去,这个时候因为没有太多的置业操作规范,一般就是做简单地业务撮合,这些都会对房地产中介行业向专业化方向发展造成影响,而且容易给各类销售乱象以漏洞可钻。

此轮房地产调控中最具代表性的要属北京出台的“930”新政,其中多处涉及房地产机构的销售行为,比如第五条“加强对房地产开发企业及其销售行为的管理”,第六条“加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理”以及第七条“严肃查处房地产市场违法违规行为”。

“第五条很明显是希望对目前房企的推盘和交易行为进行规范。政策认为,如果房企盲目报高价而不服从价格指导,那么就要取消预售资格,此类管制相对严厉。同时政策也明确了一点,即依然要采取‘一房一价’的策略,这和当前部分房企盲目调高价格的动作是有关系的。”严跃进说,第七条明确了“联合开展专项治理”的导向,这也是对近期具体市场交易中各类违规做法的一次行政性管制。后续包括住房、城市、土地、发改委、工商等部门会有组合拳出台的做法,同时积极走访售楼处和中介机构,将是第四季度此类监管部门的一个日常工作。同时,此次政策明确了“联合惩戒”一词,说明后续对于部分违规的机构将进行更全方位的管制和惩罚。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,在违规销售的情况下,如果楼市还是一直往上走,消费者基本上还能够得到保障。然而,在市场不好的时候,违规销售引发的问题处理起来会比较难。在楼市火爆的时候,大家都是疯狂买房和疯狂卖房,甚至有的时候连签字都是代签的,事后查起来或者说要求退房就很困难。其间如果再夹杂违规销售的情形,负面影响会更大。

“我觉得有些违法违规销售行为已经给购房者造成危害了。比如必须接受捆绑销售,实际上已经损害了一些消费者的利益。住建部的通报、处罚来得很及时,确保问题不会蔓延。当前这方面的法律法规可能确实有漏洞,但这不是违法的理由。”楼建波说。

虚假信息严重危害房地产市场

本轮房地产调控还有一个特点,那就是对于散布楼市虚假信息的行为予以严惩。

早在今年8月,上海楼市就因为一则房地产中介发布的谣言掀起假离婚风波。

据上海市公安局网安总队有关负责人介绍,警方于8月29日介入调查。彼时,网络和社交媒体中已经留存有两千多条各种版本的“上海9月房贷新政”的谣言,转发和浏览量数以百万计。

“十一”之后,各地房地产调控工作已经纷纷启动,又接连出现两起散布楼市虚假信息的事件:

10月8日,浙江省杭州宝嘉房地产公司在微信群中散布虚假信息,严重扰乱房地产市场秩序,造成恶劣社会影响。浙江省杭州市住房保障和房产管理局及时发布辟谣通告,对该公司进行了严肃查处,并将其违规行为记入信用档案。公安机关已对涉嫌违法人员采取强制措施,并将追究其法律责任。

10月10日,网民“今天i买房”在新浪微博散布深圳炒房者因资金被套跳楼的谣言。深圳市规划国土委在官方微博发布辟谣声明,公安机关已对涉嫌违法人员采取强制措施,并将追究其法律责任。

“虚假营销是一些房地产机构惯用的手段,实际上也是制造市场恐慌的一个源头,必须对此类行为进行规范。很多购房者的购房环节不顺畅,就在于各类虚假营销太多。同时各类谣言也使得购房预期不稳定,使得房地产市场波动性加大。”严跃进说。

如何化解这一问题?严跃进认为,第一是积极将部分违规中介列入“黑名单”,这是一个比较关键的地方,有此类退出机制,才可以实现更好地遏制。第二是规范市场营销手段,尤其是各类橱窗的广告宣传、电话营销、传单营销等方面都需要进行规范。第三是强化信息公示,让购房者能够对住房市场有一个更好的了解。

据了解,住建部已经要求各地借鉴杭州、深圳市的做法,进一步加大房地产市场整顿规范力度,依法查处散布谣言、恶意宣传炒作,严重扰乱市场秩序的行为,保护购房人合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。