二三线城市新增供应量小于新增成交量

5月份超半数城市住宅库存下降

易居房地产研究院20日数据显示，截至2016年5月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24879万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.6%。

综合近一年数据可知，2015年下半年开始全国35个城市库存总体呈现下滑态势，到了2016年1-3月份继续出现下滑，4月份随着房企推盘节奏的加快，库存规模略有上升。5月份库存走势再次出现下滑。

从具体城市来看，有15个城市的库存出现了同比增长。其中，太原、茂名和济宁3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到84.7%、76.9%和68.2%。同时，35个城市中，有20个城市的库存出现了同比下滑态势，其中合肥、南京和苏州的同比跌幅较大，跌幅分别为64.9%、54.5%和49.7%。这3个城市属于库存明显不足的城市。

供小于求是促使库存下降的主要原因。易居的数据显示，5月份35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2305万平方米，环比减少25.0%，同比增长24.7%。5月份推盘节奏相比4月份有所放缓。5月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量（其中5月份新增成交量为2531万平方米，环比减少12.7%，同比增长15.4%）。

分城市类型来看，5月份一、二、三各线城市库存均出现下降。截至5月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3071、17542和4266万平方米，环比增幅分别为-0.8%、-0.8%和-1.3%，同比增幅分别为-15.0%、-3.9%和1.0%。

据分析，首先，一线城市在2016年1-3月份库存保持环比和同比双双下滑的态势，4月份环比出现了正增长，这和成交萎缩、推盘节奏加快有关系。而到了5月份继续出现环比和同比的下滑。其次，二线城市5月份新增供应量为1756万平方米，低于4月份2213万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量，导致库存出现了环比下跌态势。观察2016年前5个月的数据，库存均保持了环比和同比下跌的态势。再次，三线城市5月份新增供应量为232万平方米，而新增成交量为288万平方米，新增供应量小于新增成交量，这使得库存出现下滑。不过，总体上看三线城市的去库存任务依然艰巨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“从库存规模来看，一线城市后续补库存的迫切程度依然较大。与此同时，从5月份存销比即库存去化周期指标来看，二三线城市的去化速度有所加快”。

数据显示，5月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.2和16.0个月。相比4月份8.4、10.5和16.9个月的数值而言，一线城市基本不变，而二三线城市的去化速度均有加快。

值得一提的是，整体而言目前存销比也处于历史低位。5月份，35个城市新建商品住宅存销比为10.6，这也意味着市场需要用10.6个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比4月份10.9个月收窄了0.3个月的水平。

“存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨且涨幅偏大的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊，这也意味着后续房价将继续上涨。”严跃进说。

严跃进认为，2016年一线城市已连续17个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。此外，部分城市存销比数值比一线城市还要小，房价上涨幅度自然更大。

他进一步表示，苏州、南京和合肥等城市，去库存周期仅仅为2个月左右的水平，此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化，近期政策收紧的概率在增加。