中国保监会推出“以房养老”试点近2年后，全国四个试点城市成效并不乐观。目前，全国反向业务投保人共78人59户，办完所有流程的仅47人38户，其中广州11户14人。保监会的大招为何不受待见？“以房养老”会成为有中国特色的牺牲品吗？

 【保监会大招】2014年，中国保监会发布关于开展“以房养老”即老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见。试点城市为北京、上海、广州、武汉，试点期自2014年7月1日起至2016年6月30日。

 【反向抵押养老保险是什么？】所谓的反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，也就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

 【以房养老，困局何在】公众对于“以房养老”并没有抱以太高热情。此前的试点未取得好的效果，普遍是因为申请者较少，直接导致不得不停办业务。要防范新一轮“以房养老”探索重蹈覆辙，就必须弄清楚这一养老方式的困局所在。

 【算不明白的“帐”：涨了、跌了、后悔了怎么办】有调查显示，近九成网友认为“以房养老”荒唐，仅一成网友认为其有合理之处，多数人认为“无法接受，不确定因素很多且不靠谱”。图为成都现“以房养老第一人”：现在后悔了。

 中原地产首席分析师张大伟认为，住房反向抵押养老保险的适用面非常窄。大部分老人会将房产遗留给子女；即使是孤寡老人，如果有房产，可选择养老办法也很多，比如出租城市房产、或者是卖掉城市房产，到农村、郊区居住，都比保险获得的收益高很多。

 【抵押房产如何估值？】房屋估值究竟如何计算，按照政府的最低指导价还是最高指导价？只考虑房屋地理位置和房龄吗？显然，这种房屋估值计算要比购买二手房时所需要的房屋估值计算复杂的多，房子拆迁搬迁如何计算等问题都需要考虑在内。这其中，还有一个问题，那就是考虑所谓的房地产泡沫吗？这些城市虽然房价相对较高，但同样，高昂的生活成本也是生活在这座城市的老人所必须承担的。

 【迈不过去的“坎”：国人“房情结”难解】舆论中一种质疑非常悲怆：凭什么年轻时拼死拼活还房贷，好不容易到老了，还得把房子抵押出去来养老？住房是中国人一个普遍的心结，只有住在自己的房子里，很多人才会感到踏实。这种心结是有历史传统的，它也是住房价格飙升的基础之一。

 除此之外，导致保险版“以房养老”先天不足的最大障碍便是我国房屋的产权只有70年。“若将住房反向抵押养老保险推行，一旦所有权归属问题不解决，保险公司将会顾虑重重，因为前期将养老金支付了，后期再因处置住房不当引来纠纷将得不偿失。”中央财经大学保险学院院长郝演苏表示。

 【挑不起的“担”：保险公司面临较大风险】对于保险公司来说，也面临房产价值大幅度波动的风险。业内人士透露，保险公司做“以房养老”业务，是长期资产负债的匹配，精算基础是房产价格稳定或稳中有升。如果房价下跌，风险如何应对，这对保险公司来讲也是一个很大的挑战。“你原来评估是100万，现在只有80万，那肯定是保险公司吃亏。”另外，如果房价上涨，保险公司也可能面临另外一种风险，就是投保人可能会退保，之后再重新保险，这样拿到的养老金会更多。

 【怎么破？设定养老保障底线和医疗补贴】安居客负责人表示，以房养老需要和养老保障等工作进行挂钩，从而增加老年群体的养老备选方案。同时，可以尝试新的商业模式，比如说设定一个基本的养老保障底线和医疗补贴等，这样能够打消老年人的顾虑，进而愿意参与此类养老保障。

 【鼓励其他机构投资者进入分担风险】易居研究院智库中心研究总监严跃进建议，以房养老后续如何让其他机构投资者进入也是个关键问题，这样能够积极购买此类金融创新产品，进而让一些风险从寿险公司转移到投资者身上，也是需要探索的。

 【以房养老，国外怎么搞？】美国政府推动降低门槛，“以房养老”计划主要面向62岁以上的单身老人或夫妇。申请者只要没有积欠联邦政府任何债务，并拥有已经还清按揭或所欠按揭数额不多的自住房，就符合条件。申请人在世期间享有对抵押住房的所有权，去世后房屋收归美国联邦政府住房及城市发展部。

 在加拿大，“住房收入计划”是唯一提供反向住房抵押贷款解决方案的计划，适用人群是55岁以上的老年业主。他们可以将自己的住房抵押给银行，以获取一笔贷款。贷款额度根据贷款人及其配偶的年龄、房产形式和所处地段以及房产估价等因素而定，最多占房产价值的50%，年龄越大，比例越高。

 【英国：保险公司主导“终生抵押”】在英国，“以房养老”最主要的形式有两种，一种是利用“反向抵押贷款”，把房产抵押给银行、保险公司等机构，每个月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后，用该住房归还贷款。

 总的来说，从制度设计上看，“以房养老”是一种保险产品。因此，落实“以房养老”应遵循市场规律，防止以行政手段强力推行。此外，更应加强政府的公共职责。枕头君想说，与其纠结于如何推进以房养老真正落地，不如让中国养老保障体系更加趋于合理完善。