近来,以上海为代表的并未受到去库存政策“恩惠”的一线城市房价出现了明显上涨,而今正在向部分二线城市蔓延,但是仅仅是部分二线城市,本专题暂且称之为“黄金二线”,这些城市去库存压力较小,在信贷放量、政策推动下,自去年下半年以来,房价已明显上涨。

　　不过,仅仅靠一线和部分二线城市的楼市火爆,可能难以提振全国楼市。而且,调控出现了难题,一线城市的房价普遍非常高,决策层并不希望吹大这些城市的泡沫,但这些城市房价却快速上涨。而三四线城市面临的去库存压力,仍难化解。

　　正如本专题中记者观察所指出的,房地产去库存不能简单靠购房补贴等短期政策维系,需要一套系统性的长远政策,推动城镇化建设、培育地方有竞争力的产业,增加公共服务投入以吸引人口流入,这才是根本之道。

　　包括南京、杭州、佛山、厦门、合肥等在内,一批位于核心经济圈的二线城市,似乎正在迎来他们楼市的“黄金时代”;与此同时,楼市出现了分化中的分化,即二线城市阵营内部的分化,一些城市将沦为“垃圾二线”。

　　伴随深圳、上海一线楼市的疯狂,部分二线楼市也已在涨价通道中奔跑。

　　直接原因是,包括非限购城市首付下调至20%,契税、营业税减免等在内的高强度去库存政策不断推出,在二三线城市的反应更为显著。

　　诸多业内人士及开发商分析,利好政策让市场“统一吃药”的结果,激发了热点二线城市的做多热情,推动这些城市房价的上涨,甚至可能大涨。

　　包括南京、杭州、佛山、厦门、合肥等在内,一批位于核心经济圈的二线城市,似乎正在迎来他们楼市的“黄金时代”;与此同时,楼市出现了分化中的分化,即二线城市阵营内部的分化,一些城市将沦为“垃圾二线”。

　　对比政策出台的坚定和大手笔,众多的房地产从业者在政策驱动中惶惶然前行。笼罩在房地产业内人士心头的一个疑问是,这一轮政策放松带来的效果会否持续?它将是中国经济刺激房地产消费“最后的晚餐”吗?

　　南京领头的楼市“黄金二线”

　　刚出台不久的契税、营业税减免政策,在第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可看来,其带来的市场反应,或多体现于二线城市。

　　2015年中至今,二线城市表现最亮眼的非南京莫属。

　　2015年南京全年商品住宅成交量1278.7万平方米,成交金额达到1934亿元,均创下历史新高,超过了一线城市中的广州。

　　成交火爆推动南京楼市价格连续20个月环比上涨,中指院百城价格指数数据显示,2016年1月,南京新房均价已涨至15036元/平方米,环比上涨1.88%,同比上涨8.9%,在二线城市中仅次于厦门的22445元/平方米。

　　21世纪经济报道了解到,目前南京市场多个项目已在提价,其中有河西地块楼板价突破4万元/平方米的刺激因素。

　　另一个二线城市(就经济实力而言)样本佛山,1月均价8800元/平方米,环比上涨0.84%,同比上涨2.17%。

　　春节后,佛山多个项目酝酿涨价。继恒大2月18日拿下广佛交界地王后,该地块周边及广佛交界各大项目纷纷调价,每平米涨价1000-3000元不等。

　　据佛山中原公布的数据显示,上周(2.15-2.21)佛山全市一手住宅成交1418套,成交面积达15.23万平方米,成交均价为8198元/平米,环比上涨8%。

　　1月份,其他二线城市房价同比上涨超过10%的还有武汉、东莞、合肥等地。

　　与此同时,二线城市内部,却出现了明显的分化,百城价格数据显示,1月份福州、长沙、重庆、成都、沈阳新房均价环比、同比都是下跌状态。其中,福州环比下跌1.89%,同比更下跌11.72%。

　　经济学家马光远指出,2016年全年房地产政策将维持宽松刺激,以南京、合肥、苏州、杭州、厦门、三亚等为代表的重点二线城市,房价大涨的概率极大。同时,福州、郑州、成都、温州、天津等城市并不具备大涨的条件。

　　一家在全国布局广泛的大型房企内部人士更对21世纪经济报道透露,其公司内部已经决定逐渐退出部分二三线城市,尤其是那些“会下大雪”的地方,如东北三省和内蒙的大部分城市。在这些区域只是“存地去化,存量销售”。

　　马光远认为,2016年房价分化的走势会持续,由于负利率和人民币贬值的影响,一线城市和热点城市仍然是财富保值的重要手段,这些地方的房价至少还有10%的涨幅。

　　信贷泡沫的溢出效应

　　面对2015年深圳暴涨、2016年开年的这一波一线二线共振的疯狂行情,几乎所有的参与方都没有预料到,他们也都在思考,背后的驱动力是什么?

　　在众多房地产业内人士看来,这一波上涨行情,与一系列楼市去库存政策有关,其中最重要的是货币和信贷因素。

　　李迅雷指出,在2011年之前,中国房价上涨是人口驱动,2000-2011年存款利率从2.25%提高到了2.75%,同时,存准率则从8%大幅攀升至18.5%。从货币政策的大方向看,这10年是收紧的。但货币政策的不断收紧却未能阻止房价的飙升,这10年全国平均房价上涨4倍左右,可见这一时期的上涨主要是人口红利所致。

　　而到2011年之后,房价更多体现为货币现象,自2009年开始,广义货币M2规模超常增长,超过美日成为全球最大。2010-2015年5年间,货币政策总体趋于宽松。如2010年的一年期利率为2.75%,存准率为18.5%,到2015年末,利率降至1.5%,存准率降至17%。

　　但统计数据显示,2010年年末至2015年11月,一线城市房价累计上涨45.53%,深圳上涨77.2%。二线城市的涨幅仅为10.73%,三、四线城市房价同比则不断递减,这5年整体房价涨幅远远低于此前的10年。

　　其中,2015年分别有5次降息和降准,故房价表现大大好于2014年。深圳楼市的疯狂,激增的信贷也是重要推动因素。深圳银行界人士预计,2015年深圳住房贷款余额超过了6000亿,填平了深圳几乎所有区域的房价洼地。

　　2016年1月,货币和信贷刺激继续。根据央行发布的数据,当月人民币贷款增加2.51万亿元,规模创单月历史新高。其中,住户部门贷款增加6075亿元,中长期贷款部分增加4783亿元。这意味着,即便不算房地产开发贷款,1月新增贷款中,也有相当部分流入了房地产领域。

　　与此同时,伴随深圳市场风险的上升,信贷泡沫开始溢出,来到了上海、南京等地,以及一线城市周边,如北京附近的燕郊、深圳附近的东莞、惠州。

　　平安证券银行业研究团队(以下简称“平安证券”)研究指出,2月信贷仍可能一定程度上延续1月的强劲增长,但规模会有所收敛。

　　另一方面,客观来看,部分二线城市确实也存在价值的上涨空间。

　　以南京为例,2015年南京产业结构中第三产业占据57%,比重位列国内第五,仅次于北上广深。

　　从楼市基本面来看,2015年南京楼市库存、供求比均大幅回落,年底消化周期降至3.8个月,是全国去化压力最轻城市;2015年南京市房地产投资同比增长27%,新开工面积同比大增32%,在全国商品房投资滞涨、新开工面积回落的大环境下很罕见。

　　易居中国联席总裁丁祖昱指出,一方面受规划利好带动,另一方面受2015年土地价格快速上升影响,南京楼市走向依旧看好,二线城市领头羊地位不可动摇,2016年房价还会继续攀升。

　　下半年楼市整体或调整

　　今年年中之后,影响房价的最大因素信贷可能将出现紧缩。华融证券的调研显示,1月贷款的大幅超预期也意味着只是原本“3322”的贷款投放向“4321”偏移(指“3322”和“4321”均是指季度投放占比)。市场人士预期,虽然央行今年未给予具体贷款额度,但银行已上报的2016年全年的信贷计划应在央行的“合意”范围之内,全年的贷款额度可能略超市场预期,但并不会很多。

　　中原地产首席分析师张大伟指出,这么多年,其实买房主要看信贷价格,从资金成本看,4.16是个黄金利率点,信贷价格下调的空间越来越小,即使在1月天量信贷的释放下,实际进入房地产的比例依然不高,在美元走强的大趋势下,多大的资金量才能支撑房地产市场继续爆发?如果在下半年控制了资金量,对市场很可能出现负面影响。

　　这颇像是2009年的重演。从2009年的信贷节奏可以看到,在上半年天量放水后,下半年明显萎缩,最终导致了整体市场的调整。

　　另外影响房价的一大因素是供求关系的变化。目前,多个城市实际上已经出现了需求透支。以深圳为例,在2011-2014年,深圳每年的成交面积在400多万平方米,2012年甚至低至366.74万平方米。但在2015年,深圳的成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665.89万平方米,涨幅高达65.2%。深圳中原分析师王飞指出,深圳楼市2015年已透支大量需求。

　　丁祖昱认为,另一热点城市南京需求面也有出现变化的可能,在近两年成交量快速放大之后,再加上房价的快速上升,下半年或许会出现需求断层现象。

　　江苏省房协房地产研究所所长李智也认为,南京今年“卖房”有量缩压力。从2015-2016年看,南京楼市由快速增长转入中慢速增长,“拐点可能出现在2016年第二季度”。

　　马光远表示,今年中国房地产的主题仍然是“去库存”,而不是“涨价”,这一点,开发商一定要清醒。最清醒的开发商一定是在一线城市涨价,而在二线城市稳住,在三四线利用政策红利加速消灭库存。