房地产在增长波动中进行着去库存和结构调整。

　　中国指数研究院1日发布的最新报告数据显示,1月百城住宅均价环比同比双双上涨,其中环比上涨0.42%,较上月收窄0.32个百分点;同比上涨4.37%,涨幅较上月扩大0.22个百分点。在“去库存”大背景下,百城房价的变化确认房地产进入整体向上的大周期。

　　中房数据研究院院长陈晟认为,预计在今年全国两会前后,将有更多政策助力“新市民”入市,全国楼市需求也将逐步释放,部分二线城市甚至出现“抄底”的机会。

　　去库存政策合力强化

　　“虽然,从投资增长上来看,2015年全国楼市不理想,但是从去库存的角度来看,2015年无疑取得了相当成果。”陈晟说。

　　住建部政策研究中心主任秦虹也持相同看法。她说,2015年全国房地产成交量和销售额,还是处于相当高的水平。

　　国家统计局的数据显示,2015年,商品房销售面积12.85亿平方米,比上年增长6.5%,销售额8.73万亿元。

　　记者注意到,作为中国楼市成交顶峰的2013年,全国商品房销售面积超13亿平方米,销售额8.14万亿元。而2014年市场回调,全国商品房销售面积为12.06亿平方米,销售额7.63万亿元。

　　“2016年年初市场总体成交热情依然高涨。与2015年下半年以来的复苏行情不同的是,当前增量市场的拉动力量逐渐转移到具备良好发展潜力的二、三线城市,主要原因在于一线城市的外溢效应和泡沫效应,以及宽松政策环境中地方新政的率先受益程度。”首创证券分析师王剑辉等对今年楼市更为乐观。

　　陈晟认为,在房地产“去库存”大背景下,百城房价的变化进一步确认了房地产大周期仍整体向上。而且,他预计在今年全国两会前后,各地会有更多政策助力,扶持“新市民”入市。

　　事实上,近一个月以来,有利于房地产去库存的政策消息不断。中央层面围绕“去库存”展开扩需求、调供给的相关部署。多地将扶持新市民、释放新需求作为工作重点,完善住房公积金使用政策,并积极鼓励房企提升住房品质、创新服务理念,从多方面发力去库存。

　　福建、湖南、重庆等地分别出台了公租房保障货币化、企业所得税计税毛利率调整以及不动产土地增值税调整等宽松政策,山东对首次城镇买房农民给予财政及税收支持。

　　王剑辉说,预期地方将集中出台后续政策,支撑具备良好发展前景的二、三线城市较高的成交热情。

　　“而且,一线城市的房地产仍然十分火热,这也会在未来或多或少地对整个楼市产生溢出效应。”陈晟说。

　　记者也从伟业我爱我家数据中心获悉,今年1月(截至1月29日)北京全市二手住宅网签总量达23301套,较去年1月上涨95.8%,环比上涨14.2%。在北京“限购”政策毫无松动的情况下,楼市如此火热,也说明我国房地产大周期仍整体向上。

　　去库存使房企分化

　　“当前住宅市场步入‘结构性过剩’时代,内部结构失衡,‘一线城市供求矛盾突出’与‘三、四线城市供过于求’并存。”陈晟对上证报记者说,目前全国房地产去库存平均周期为14.6个月,其中一线城市都在12个月以内,三、四线城市高出平均数4到5个月。

　　据统计,现房去化周期超过18个月以上的过剩供应面积有1亿平方米;期房方面,去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米,其中,期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米,去化周期达4.5年,现房待售面积方面,库存4.26亿平方米,去化周期为23个月。

　　“这说明我国的房地产市场进入一个去库存的时期,并且是在相当长的一段时期内三、四、五线城市都要面临的问题。”陈晟说。

　　在这种大背景下,房企业绩依旧分化,但主流房企相对稳健。

　　记者注意到,从已公布的69家上市房企业绩预告看,预减或亏损的房企达27家。

　　平安证券的分析报告认为,今年全年全国商品房成交面积同比预计增长2%,主流房企业绩整体稳健。