如何读懂房地产“去库存”

　　⊙记者 于祥明

　　近期，房地产市场因高层定调“去库存”，引发了对楼市政策走向的“猜测和解读”。

　　一些专家认为，对“去库存”应该更多地要从供给侧改革的角度去理解。“中央城市工作会议”也并非意味着房地产的政策“拐点”。

　　在中房数据研究院院长陈晟看来，房地产业若有重大转折的话，并不是效法美国“两房”的证券化，而是供给侧改革，这包括减少房地产业的管理和交易成本，以及针对房地产客观需求，增加有效投资、提供有效供给。

　　房地产仍是最好产业之一

　　在很多人时不时谈论中国楼市寒冬时，巨大的房地产成交量往往被忽视。

　　根据国家统计局的数据，1-10月，全国商品房销售面积为94898万平方米，销售额为64790亿元。按照住建部政策研究中心主任秦虹的看法，虽然2015年还没有结束，但从现有数据来看，2015年全国房地产成交量和销售额，还是处于相当高的水平。

　　记者注意到，作为中国楼市成交顶峰的2013年，全国商品房销售面积超13亿平方米，销售额81428亿元。而2014年市场回调，全国商品房销售面积为12.06亿平方米，销售额7.63万亿元。

　　对此，一些细心的开发商也早有判断。其中，新城控股高级副总裁欧阳捷最具代表性，他认为，今年1-8月，房地产市场的整个销售额已经超过了2013年，巨大的市场空间显而易见。

　　当然，受前十几年市场火爆影响，房地产投资也一路高歌猛进，产生相当多盲目的投资，使得去库存压力相当在。

　　材料显示，目前中国房地产去库存的压力住房待售面积仅为6.8亿平方米，仅为半年的销售量，但在建施工面积约为70亿平方米，住房有50多亿平方米，如果按照2015年竣工率为8.6%推算，未来房地产会长期面临去库存压力。正因为此，习近平总书记11月10日在中央财经领导小组第十一次会议上强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

　　去库存将因地施策

　　记者注意到，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”一时间引起市场热议和广泛的政策猜测。然而，受以往房地产调控的惯性思维影响，市场各方人士对“去库存”的期待和猜测，更多倾向于“救市”思维，对政策层面的猜测也略显过度。

　　“如何化解房地产库存，是一个复杂的难题。需要认真而仔细地思考，不是一两项政策那么简单，而应该全方面统筹考虑。”住建部政策研究中心原副主任王珏林向上证报记者如是说。

　　陈晟认为，当前房地产去库存，首先要理清去库存的区域。在他看来，一线城市市场热度依旧，二线加城市也会不错，当前去库存的主要目标是三、四线城市。

　　并且，房地产去库存已经有一系列政策储备，包括提高保障房配给的货币化占有率、非限购城市政策自调整、户籍制度改革、提高公积金使用效率等。

　　“这些政策措施，有的来源于各地实践经验，已经成为共识，有利于政策的落地实施。”陈晟认为。

　　更为重要的是，“我们还应关注供给侧改革，这包括减少房地产业的管理和交易成本，以及针对房地产客观需求，增加有效投资、提供有效供给。”

　　而对于有效供给，欧阳捷也有相似看法。他认为，尽管目前面临巨大去库存压力，但我国实际上住房供应是不足的。

　　因为，“我国居住面积分布不均衡，城镇人均住房面积在20平方米以下的，城市有4096万户，镇有1955万户，若要将这一水平提高到人均30平方米，则需新建37.5亿平方米。”欧阳捷说。