有业内分析人士认为,上市房企普遍采用高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式,致使部分房企资产负债率风险攀上新高

　　截至目前,沪深两市(按照申银万国行业分类)142家上市房企2015年中报已经披露完毕。据Wind资讯统计数据显示,142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元,同比增长幅度约达13%。

　　不过,这142家上市房企的资产总计为4.41万亿元,同比增长幅度约达14%,与负债增长水平相持平。

　　根据Wind资讯统计数据计算,2015年上半年,142家上市房企的平均负债率为76.8%。“这样的平均负债率水平是适中的,反映了房地产行业整体上没有太高的杠杆模式”。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,不过,预计下半年房企负债率可能会上升。

　　值得注意的是,在上述142家上市房企中,超过两成房企资产负债率跃过80%红线。对此,兰德咨询总裁宋延庆向本报记者表示,开发商普遍采用高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式,致使部分房企负债风险“攀上新高”。

　　近四成房企负债超百亿元

　　根据Wind资讯统计数据显示,在142家上市房企中,超过百亿元负债的房企总计为56家,其中,绿地、万科、保利、招商地产、华夏幸福等5家上市房企负债均超过1000亿元,分别为4734.90亿元、4191.37亿元、2939.39亿元、1214.10亿元和1198.40亿元。

　　从资产负债率的情况来看,不同企业的资金状况良莠不齐。

　　《证券日报》记者根据Wind统计数据分析,以保利地产和中航地产为例:2015上半年年保利地产的资产负债率为77.5%,较2014年同期下降约2个百分点,预收账款1324亿元,扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为42.6%,负债水平合理;而中航地产上半年的资产负债率为81.6%,剔除预收账款后的资产负债率为70.2%,短期借款为27亿元。

　　不过,若全面呈现上市房企的债务状况,《证券日报》记者根据Wind数据统计获悉,截至2015年中期,资产负债率大于80%房企占22.54%,在70%-80%之间占比为20.42%,60%-70%之间的占比为20.4%。

　　值得注意的是,部分上市房企负债率“攀上新高”。根据Wind统计数据统计显示,截至2015年中期,珠江控股资产负债率为105.5%,同比增加9个百分点;华发股份资产负债率为82.57%,同比增加3.7个百分点。

　　对此,有业内人士向记者表示,在行业调整期内,以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱,一旦项目销售不畅,难以回收现金,无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力。

　　严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,“负债规模上升的房企的背后,是其外部融资规模在继续增加。通过持续负债的方式,为房企的去库存获取新的资金。同时,这也说明此类上市房企依然在积极谋求战略扩张。

　　短期借款大增致偿债压力大

　　众所周知,衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内,有多项指标,但短期偿债能力尤为重要。《证券日报》记者根据Wind资讯提供的数据获悉,截至2015年中期,剔除数据不全而无法比较的房企,99家房企短期借款总计2014亿元,较2014年同期的1701亿元增加了313亿元,同比增长幅度达29.2%。这意味着房地产企业短期偿债压力加重。

　　严跃进也向《证券日报》记者直言,目前房企面临相对宽松的借贷环境,利息成本也相对低,其9月份后融资规模将会继续增大,这将在短期内会使得一些房企负债规模继续上升。

　　另有业内人士向《证券日报》记者直言,2015年年初至今,已有60多家上市公司发行了境内公司债,而境内公司债发行成本维持在5%左右的低成本融资水平线上,且都在7月-8月份密集发布,而这些资金的用途多用于偿还高成本的旧债。鉴于此,评级较高的标杆房企预计下半年融资成本水平或出现下降现象,但负债规模将扩大。

　　而有些企业已经意识到风险值正在走高,部分较为危险的企业开始试图通过转让资产的方式减轻资金链负担。

　　据记者了解,　2014年至今,房地产领域的并购案大增,而且多宗交易额度都比较大,房地产行业集中度也越来越高。

　　根据Wind资讯数据统计获悉,自2014年初至2015年9月7日,房地产行业并购标的交易达385宗,总价值为2731亿元(包括已完成与未完成交易),其中,2015年上半年为150宗,涉及资金为963亿元,2014年为235宗,涉及并购额度为1768亿元;而2013年全年为150宗,总价值为668亿元,同比增长幅度为46%;2012年则为154宗,交易总价值仅为458亿元。

　　值得一提的是,即使对于大型房企来说,为了提高利润和保持现金流安全,多家标杆房企明也确提出将绩效考核重点从销售规模、计划进度转向现金流指标,优化债务结构,提高运营效率。