城镇旧房改造市场空间巨大

　　过去几年来，全国各地多次出现城镇旧房倒塌、电梯卡人、住宅质量频发的报道，已经引起了社会广泛关注。城镇住宅居住质量主要依赖于建设时的空间构造和装修风格，这些并不因为时间迁移而内在促进旧房居住质量的改善。

　　1.旧房改造市场建设必要性何在

　　一是城镇旧房改造需求较为旺盛。

　　1998年我国推出住房制度改革以来，将近20年时间我国住房建筑面积成倍增长。期间，住房建筑技术和装修理念也在不断进步，新型建筑材料也在不断应用，住宅配套设施建设也在逐步完善。但这是一个缓慢渐进并逐步加速的过程。很多上世纪盖的房子，特别是1990年前后新盖的住宅，存在套内面积狭小，附带卫生及水电工程建设落后，墙皮掉落，隔音效果差等问题。但因为还没有危及住宅居住质量，也没有可能全部拆除重建。

　　即使如此，因为住宅本身折旧和建筑构造落后，所以居民改善住房品质的愿望十分强烈，这其中包括住房加固、电梯安装与更新、外墙面修缮、水电改造、停车位建设等等，都与原居民日常居住生活品质提高密切相关。此外，还有部分上世纪80年代建造的楼盘，经过近30年的物理与化学折旧，住宅安全与质量问题需要引起地方政府主管部门的高度关注。

　　最近几年，城镇居民住宅楼倒塌的事件有增多趋势，城市危房改造空间巨大。据统计，2013年上海市各类居住房屋已超过5.6亿平方米，其中老旧住宅约占2.2亿平方米，这些房屋由于各种原因，其结构、设施均存在不同程度的缺陷，有的设施老化甚至影响到了居住安全。据调查，1980年前北京建成的房屋也多不满足北京地区抗震设防标准；没有节能措施，附属设施老化。综合来看，我国城镇旧房改造潜在和现实需求巨大。

　　二是城镇旧房改造需求市场规模较大。

　　截至2013年末，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。假定城镇常住人口基本等同于城镇居民数，按照当年城镇常住人口7.3亿来计算，我国城镇大约有存量住宅面积为238.71亿平方米。今年上半年全国商品房销售均价为6815元/平方米，考虑到折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。

　　当然，并不是所有存量住宅都需要对居住品质进行改善。最近10年我国住宅销售面积大幅增长，2010-2013年期间，我国共销售商品住宅面积合计为84.85亿平方米，约占城镇存量住宅面积的1/3。若以2000年划界，2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。我们假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然，上述估算过程过于简单，可能并不反映实际情况。应该看到，我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程，实际上市场潜力可能远较上述估算要大。

　　2.城镇旧房改造市场建设可行性

　　一是房地产业数量型增长模式不可持续。

　　在中央及地方稳定住房消费系列组合拳政策的刺激下， 上半年全国商品房销售面积由前5个月的下降0.2%转为增长3.9%，热点城市住宅交易量明显上升。但在住宅交易回暖的过程中，房地产市场出现新的运行特征，将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战。主要表现在：

　　(1)二手房交易日趋活跃。在住宅成交回暖过程中，新房和二手房市场走势截然不同。以北京为例，据中介机构统计，今年上半年北京商品住宅(剔除保障房和自住房)合计成交套数较上年同期下降11%，创下历史同期新低。而二手房市场却“量增价稳”，成交套数约为新房成交套数的3倍，同比增长88.6%。今年上半年全国二手住宅交易量剧增已经成为房地产市场的普遍现象。随着二手房在市场交易结构中比重快速上升，新房去库存将会受到明显干扰，也将影响到未来房地产市场供求关系格局。

　　(2)房地产开发投资意愿下降。今年上半年全国商品房销售面积增速持续回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地产开发投资增速由年初增长10.5%持续回落至上半年的4.6%。经过十多年持续较快发展，楼市供求双方趋向理性，即使当前一线城市房价出现环比上涨，也没有可能再现过去疯狂买房状况。

　　2015年上半年，北京市住宅新开工面积为559.8万平方米，下降17.8%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。这些情况表明，房地产开发企业对住宅市场前景预期还未完全恢复到市场调整之前。

　　(3)商业地产运行低迷。随着“互联网+”对商业零售模式的冲击，以及对传统消费习惯的改造，城市商业零售份额日益受到挤压，已经呈现出需求不足的状况。目前看，部分城市的商业地产过剩风险开始显现。据中介机构统计数据显示，2015年末全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。即使是在一线城市北京，今年前5个月，北京市商品房销售面积同比下降5.8%，而住宅销售面积同比增长8.9%，反映出商业地产滞销风险。

　　这些情况表明，我国房地产业数量型增长模式运行空间日益狭小，致力于新房建设，增加建筑面积，未来将面临较大的去库存难题。