不动产登记推进难题

　　不动产登记的推进与短期稳定住房消费的方向如何协调，也成为国土部在2015年力推不动产登记遇到的一大难题。

　　楼市下半场的利好离不开持续宽松的市场、政策环境。

　　21世纪经济报道记者自住建部系统多方采访获悉，稳定住房消费仍将是下半年楼市新政的主题，房地产业持续宽松的市场环境特别是金融环境可期，住建部将通过落实地方调控的主体责任，督促提高住房公积金使用效率等确保楼市消费。

　　稳楼市依然是楼市下半场的主题，不过，胡志刚认为，鼓励入市和激励救市的进程中还隐藏着一个巨大的“暗礁”，那就是不动产登记的推进以及房地产税的落地。

　　“近年来，有关不动产登记以及房产税的推进的争议以及中央鼓励住房消费的不同声音频出，其中不乏一些过度渲染，这导致了消费者乃至市场对刺激政策产生了‘抗药性’，市场回暖也随之出现了徘徊。”胡志刚如是介绍。

　　在胡志刚看来，各级政府为了救市而出台的近期阶段性鼓励住房消费政策和被纳入远期常态化发展战略的房产税应该首尾相应，相互配合，相互融合，归根结底要力戒相克，力促相生。

　　不动产登记的推进与短期稳定住房消费的方向如何协调，也成为国土部在2015年力推不动产登记遇到的一大难题。

　　根据国土部的统计，截止到2015年3月份，我国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和4%。这也就意味着96%的县级还没进行机构整合。

　　但根据国土部力推不动产登记的时间表，要确保2015年内完成各级不动产登记职责和机构整合，人员业务划转，工作流程再造，技术管理的衔接。

　　为督促落地，21世纪经济报道记者自国土部获悉，国土部近期向全国各省区派出了8大督导组，督导各市县尽快建立统一的登记机构。

　　根据此前的了解，国土部的一位人士介绍，进展缓慢的原因很多，部门利益、数据难题等等，也有地方反映是和当地促进楼市消费的政策对冲。

　　如果不动产登记的推进真的会影响房地产市场回暖，地方在选择上，不动产登记的推进肯定要让位于房地产市场的维稳，毕竟短期来看，地方的当务之急是稳增长，尤其是稳住房地产下滑给地方经济带来的压力。

　　15个联系点的实践：与楼市无关

　　“从实践情况看，重庆、青岛、徐州、泸州等地实施不动产统一登记以来，均未对房地产市场产生明显影响。”佟绍伟如是介绍。据悉，不动产登记制度实际上一直客观存在，既不是从“未登记”到“登记”，更不是“重起炉灶另开张”。

　　不动产登记落地是否形成对楼市回暖的对冲也一度引发决策者关注，21世纪经济报道记者获悉，国土部也对此做了专题性的调研和分析。

　　调研的主要对象即是全国首批不动产登记联系点。“从实践情况看，重庆、青岛、徐州、泸州等地实施不动产统一登记以来，均未对房地产市场产生明显影响。”佟绍伟如是介绍。

　　以徐州市为例，3月，徐州主城区商品房交易3451套，同比减少19.69%，环比增加39.49%；交易面积32.04万㎡，同比减少20.85%，环比增加33.61%；交易均价6062元/㎡，同比下降1.94%，环比下降5.62%。

　　4月，徐州主城区商品房交易4691套，同比增加27.44%，环比增加35.93%；交易面积41.48万㎡，同比增加26.70%，环比增加29.46%；交易均价6205元/㎡，同比下降2.04%，环比增加2.36%。

　　“4月份成交量和价格的明显回升，很大程度上源于央行3月30日宣布二套房款首付可低至四成，财政部同时发布通知要求个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。”佟绍伟称，不动产统一登记前后交易量、交易价格基本稳定，没有表现新房受抑制、二手房抛售现象。

　　泸州楼市虽和徐州不同，但亦反映出楼市变化与不动产登记关系不大，该市二手房市场下滑、新房市场稳定。

　　2015年一季度，泸州市新建商品房成交面积和套数同比分别下降5%和6%，存量房成交面积和套数同比分别下降76%和77%。

　　“泸州二手房由于户型小，且小区环境配套不完善，导致成交量下滑。”上述国土部人士介绍，该市2015年二手房套数和面积与新房占比同比分别下降了66.6和66.5个百分点。

　　和常州一样，泸州并没有出现二手房抛售热潮或抑制新房市场的波动情形。

　　实际上，不动产登记制度一直客观存在，原国土部地籍司副司长向洪宜告诉21世纪经济报道记者，我国不动产统一登记的核心在于统一，其重点是通过整合不动产登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，既不是从“未登记”到“登记”，更不是“重起炉灶另开张”。

　　国土部不动产登记中心市场监测处处长卢静表示，不动产统一登记制度是一项摸清家底、保护公有和私有财产、保护产权之间合法交易的制度。中国有960万平方公里的陆地面积，城市建成区的面积只占0.5%，是各种不动产登记中的最小的一块，更不用说广大的农村的土地，包括农村的耕地，远远大于我们城市建成区的面积。

　　卢静也称，不动产登记可能在一定程度上影响预期，但本身是行政管理行为并不是房地产调控政策，并没有明显影响到房地产市场。

　　房产税开征或择机出台

　　“社会各界普遍关注的房产税属于地方税种，其课税对象是房屋，与不动产统一登记没有直接关联；但两者是否具有深层次的关联，需视未来我国房产税的设计方案而定。”

　　相比不动产登记引发二手房抛售潮的直接影响，其推进可能带来的房地产税开征才是直接影响市场预期、抑制楼市回暖的重要因素。

　　“当然，不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底，为房地产改革奠定更加扎实的基础，但不动产统一登记不是开征房产税的必要环节和前置条件。”佟绍伟介绍。

　　按照《立法法》，房产税的征收须遵循税收法定原则，即税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度都须由法律规定。