央行宣布：自2015年5月11日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分。这是央行本轮宽松周期的第三次降息，5年以上中长期商业贷款利率和个人住房公积金贷款利率分别降至5.65%和3.75%，均创历史新低，整体来看，货币政策继续朝着稳健偏宽松态势发展。

　　货币流动性的进一步释放使得房贷市场继续呈现渐进式宽松，其中首套房按揭贷款利率方面，5月份全国首套房平均贷款利率为5.46%，继续下行，并且迭创历史新低。剔除降息因素之后，5月全国首套房平均折扣由4月份的9.73折继续下行至9.66折，平均折扣力度再度加大。

　　从具体的利率分布来看，5月份首套房贷款提供优惠的银行占比继续上涨，由4月份的42.56%上涨至46.71%，其中9折以下优惠利率占比为4.49%，相比上月增加0.48%，9折折至基准区间内的优惠利率占比为42.24%，相比上月增加3.69%；基准利率占比由上月的46.18%下降至41.50%；基准以上利率占比则由上月的4.58%下降至4.11%；停贷银行占比7.66%。整体来看，首套房折扣利率占比首次超过基准利率占比，折扣利率逐步成为市场主流。

　　一线城市：首套房贷利率继续下行，折扣力度涨跌互现

　　分城市来看，受降息影响，5月一线城市首套房贷平均利率均继续下行，房贷市场延续了前期的宽松态势，但是剔除降息因素之后，各城市折扣力度却呈现涨跌互现。

　　具体来看，北京首套房贷平均利率继续下行至5.13%，但折扣利率来看，折扣利率却由上月的9.07折上行至9.08折。利率分布方面，本月北京北京优惠利率占比与4月持平，其中由于农业银行的利率下调，北京首套房贷利率重回8.5折。

　　上海方面，5月上海首套房贷平均利率为5.17%，折扣利率由4月的9.17折下行至9.16折，优惠利率占比则由4月份的87.50%提升至88.46%，成为一线城市中唯一一个优惠利率占比提升的城市，其中浙商银行依旧给出了全国最低的7折优惠，但是仅仅针对购买合作楼盘的优质客户。

　　广州方面，5月份广州首套房贷平均利率继续下行至5.44%，折扣力度也由上月的9.53折下调至9.44折，下调幅度明显。利率分布来看，虽然优惠利率占比由上月的73.91%下降至69.57%，但是提供9折银行数量却由4月份的2家骤增至7家，新增提供9折优惠的银行分别为招商银行、工商银行、民生银行、农业银行和中国银行。

　　深圳本月首套房贷平均利率为5.33%，继续呈现下行趋势，但是折扣力度却从上月的9.61折小幅回升至9.63折，优惠利率占比与上月保持持平，依旧为76%，其中提供9折优惠的银行增加至3家，分别为汇丰银行、东莞银行和北京银行。

　　二线城市：基准下调致首套房贷利率下行，但宽松态势不明显

　　数据显示，受降息影响，8大重点二线城市首套房贷利率均继续呈现明显的下行趋势，从折扣利率来看，各大城市房贷宽松态势较上月并不明显。

　　具体来看，5月南京受基准利率下调影响，首套房贷利率继续下行至5.38%，各大银行已经执行9.5折的优惠利率，整体折扣力度与上月持平。

　　杭州首套房贷利率下降至5.41%，受民生银行、杭州银行银行利率下调至9.5折影响，杭州地区整体折扣利率呈现小幅下行，但9.5折依然是市场主流。

　　武汉地区首套房贷利率为5.60%，主要是受降息影响所致。目前基准利率依然是市场主流，但本月邮储银行放贷政策略有放松，折扣利率由基准下调至9.5折。

　　长沙地区与武汉地区类似，市场主流利率依然维持基准，值得一提的是，本月农业银行推出了最低9折的利率优惠，但仅针对购买合作楼盘且开发商为全国前100强的客户，附加条件较为严苛。

　　此外，天津和青岛首套房利率以及折扣利率均呈现一定的下行趋势，但是宽松态势并不明显，而成都和重庆，基准下调导致首套房贷利率下降，但折扣利率环比上月保持持平。

　　（本文节选自广发证券房地产行业研究报告）