在GDP还想骑着房地产冲刺,不停甩出调控放宽、降息、降准等等“兴奋剂”,让局面看起来“涨势很足”的时候,讲“大跌”,是不是Sǎ?

　　但或许看到下面这些数据,你会不禁感叹:还真有可能……

　　【前25年,房价下跌是这样造成的……】

　　从国家统计局数据来看,25年以来,全国房价出现过3轮低谷,其中2次出现了负增长。

　　1994年,这轮低谷,直接原因是第一轮楼市泡沫破裂效应的蔓延,而泡沫的源头则是大兴土木的海南、北海,彼时上海、北京等地房价也上演过从大涨到腰斩的剧情。

　　1998年,第二轮低谷,次年房价负增长,直接原因则是东南亚金融危机。不过这一轮香港同胞比我们更惨。

　　2008年,房价跌得既夸张又突兀,从2007年14.8%的较高增长率,一下子变为-1.6%,这是25年来最大的一次跌幅。除了全球金融危机以外,系列自然灾害也是影响房价骤跌的因素。(但次年房价涨幅就急速飙升至23.2%,只比历史第一高,低0.1%!至于催涨因素,你懂得!)

　　注!意!【房价真正下跌,会因为它……】

　　这25年来,虽然中国房价增幅有跌宕,但绝对值一直在涨!(大中城市房价涨幅基本在5倍以上)。而中国房地产泡沫自2003年以来,一直在膨胀!(没有破裂……)

　　从一个角度理解,短周期内,楼市的影响因素主要是政策、供求、城镇化率等。长周期看,楼市(特别是房价增速)的最强影响因素是人口结构!而中国的人口结构,已经开始变化!

　　这是一项将影响房地产市场结构,乃至整个经济结构调整的关键因素。

　　人口结构开始变化了,房价真正意义上的大变动,即将发生……

　　这个变动,最终将以房价下跌告终,可以从两个因素考虑:一个是人口红利,一个是人口迁徙。

　　人口红利见顶

　　国家统计局数据显示,中国人口结构自2011年已开始出现转折,2012年劳动力人口占比首次出现绝对下降,2014年劳动年龄人口再减少371万,65岁以上老年人已占总人口1/10,城镇就业人口增量收窄。但中国目前总和生育率仅为1.4(“低生育陷阱”红线是1.3)。

　　人口红利见顶有啥影响?

　　看看发展模式跟中国有可比性的日本,1947年、1960-1970年代,1980年代初,三个房价上涨时期都伴随着人口红利的释放,及至1992年劳动力人口占比见顶、房地产泡沫破裂,房价暴跌,一轮周期完毕。

　　(二战后)已经走过三轮房地产周期的美国,也显示着劳动力人口和房价之间的奇妙互动。最近的一次,2006年美国劳动人口占比急降,2007年房价开始转向,2010年出现该轮周期最低点。

　　人口迁徙变化

　　劳动力人口越来越少,人口的迁徙开始产生变化。

　　北京、上海、广州,仍是中国最大的“吸人器”,无可厚非。但短期已有了些变化。

　　随着城市承载力的超饱和,人口外溢的现象越来越明显,以北京为核心的河北,以上海为核心的杭州、苏州、湖州、丹阳等等,都是接收涌往上海再溢出来的人口的重要地区。随着产业的调整和外溢,重庆、成都等地区也成为了净流入地区。

　　另外,黑龙江、西藏、内蒙古等地也出现了人口净流入。

　　更长远的变化,理论基础是发展经济学家Arthur Lewis依托“亚洲四小龙发展轨迹”研究的“拐点论”,动因之一则是新城镇化运动。

　　在Arthur Lewis 的理论中,工业化启动之初,劳动力从生产率低下的农村向城市工业部门迁移,在快速工业化的农业经济体中,工资也能保持低位。但最终农村的工资开始趋近工业部门,雇主需要提供更好的待遇(包括工资和生活提供),才能吸引公认离开农村家乡。

　　“工业化的农业经济体”曾给中国创造了高投资、高储蓄率、高顺差,但不平衡的经济。“工资上涨会逐渐侵蚀利润和投资,这将迫使再平衡发生。”

　　中国的新城镇化,也同样在为部分劳动人口留在距离家乡更近的城市,增加吸引力。

　　而这些趋势背后,是整个房地产供求格局更加平衡,普遍意义的三四线城市房价暴跌的基因,一线城市供不应求房价暴涨的基因,都会得到削弱。而这一“平衡”状态下的房价,会把当前的房价挤掉更多“水分”。

　　大家都知道,制约房价的因素非常多,人口结构、经济结构、房地产领域各种微妙而复杂的关系。本文仅以历史经验和历年数据为支撑进行趋势判断。