机构统计，最近两年成交的商品住宅用地，折算后仅约供应4.5万套房；地价推动住宅高端化，刚需房、刚改房供应减少，买家面临选择难题

　　“我们这些普通上班族，豪宅买不起，自住房要么太热门摇不上号要么太远不想买，我们还能买啥？”在某公司的小白领刘淼感叹。

　　最近，像小刘一样犯愁的上班族有很多。对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，“最近两年北京土地成交价格上涨，再加上配建公租房、自住型商品房等成本，未来北京将有一批住宅高端化，这已经是不争的事实。”

　　新入市项目高端、改善占主流

　　6月新盘或许会加剧像刘淼一样的上班族的担心：刚需房、刚改房都不多。

　　据亚豪机构统计显示，在6月计划入市的20个项目中，除了胜古誉园、顺鑫·澜山印象、卡法国际、当代北辰COCOMOMA这四个项目推出60平米左右的小户型产品，首开保利·熙悦诚郡、福海棠华苑、中海金玺公馆、万通·熙悦华府、密云华润橡树湾推出90平方米以内的两居产品之外，不乏红廷别墅、臻园、北京奥林匹克花园、御园、溪水雅地·尚著等大户型产品。

　　而近期，豪宅项目的定价也在频频刷新着购房者的认知。位于德内大街的北平府项目，虽然还没有入市，但该项目每栋价值过亿元，折合单价超20万元。

　　一波未平一波又起。就在上周，有市场消息称，合生·霄云路8号拟推出D5号楼顶层近1000平方米空中四合院，36万元/平方米起，最高50万元/平方米。

　　实际上，自去年下半年以来，北京高端住宅便加速入市，共有保利海德公园、万柳书院、泛海国际等近10个纯新盘豪宅进场。而据不完全统计，2015年-2016年北京预期上市能够销售的项目中，10万元/平方米以上的豪宅项目接近15个，再加上目前正在销售的存量老项目约为10个，单价10万元以上的豪宅项目总量达25个。

　　除了自住房，刚需、刚改能选什么？

　　实际上，土地供应的缩水将会更为深刻地影响到住宅供应。

　　根据中原地产的数据显示，2013年4月-2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。这其中只有1350万平方米为住宅用地，且有800万平方米左右是自住房及各类保障房。所以，实际上最近两年北京的商品房住宅用地仅供应了550万平方米左右，折算后只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年的消化。

　　同时，机构统计数据显示，北京2014年居住类楼面地价高达14557万元/平方米，同比上涨了50.53%。业内看来，根据2014年土地成交量大幅缩水和成交价格大幅上涨的表现，未来两年内北京房价或将进一步上涨。

　　在高端住宅蜂拥入市、住宅用地供应减少的情况下，这给刚需族、刚改族在购房时增添了新的困扰。除了自住型商品房外，刚需和刚改购房者还有什么选择？

　　“我现在住通州，想在同一区域里换一套总价在400万元左右的三居室。二手房，家人嫌旧；新房，通州核心区可选择的不多。听说现在就连台湖的改善型产品都快卖到4万元/平方米了，而且周边配套也不齐全。我看房也有几个月了，感觉和几年前买两居时相比，现在市面上可选的刚需、刚改的产品变少了。我还有哪些区域和项目可选？”目前打算换房的林女士表示。

　　刚需族 可选远郊区县轨道沿线楼盘

　　根据亚豪机构提供的数据显示，目前在北京的楼市80550套的商品住宅库存中，面积在50-90平方米的房源共有26494套，占到整体库存的32.89%。

　　“目前北京的刚需项目多分布在房山、通州，甚至密云、平谷这样的远郊区县，像大兴天宫院在前两年刚需项目集中放量的区域，目前在售项目也屈指可数。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　业内人士表示，经过2014年刚需客群被自住房抢占之后，需求在一定程度上被提前透支，刚需项目在今年继续面临自住房及同区域竞品的压力，因此将会延续平价跑量的策略。

　　同时，郊区新入市项目较多，仅6月密云县预计有3个项目入市，顺义区也将有4个项目入市。它们在报价上也相对谨慎。例如，位于密云的华润橡树湾，报价为16000元/平方米，与去年入市时持平。“另一方面从存量特征来看，目前北京商品住宅存量中有将近80%位于郊区，这使得郊区项目不得不平价推盘。”郭毅表示。

　　虽然北京楼市高端化趋势明显，但眼下刚需购房者仍有选择的空间。目前房山、通州台湖等距离城区较近的区域依旧有不少可选择的项目。

　　“购房者可以考虑房山轨道沿线、顺义15号沿线和顺义城区等区域，目前这些区域可以找到单价约2万元，符合刚需购房者需求的小户型房源。”郭毅介绍。

　　刚改族 东坝亦庄门头沟楼盘选择多

　　从数据不难看出，90-120平方米的商品住宅库存目前为16814套，占到整体库存的20.87%。120-150平方米的库存量为9991套，占比为12.40%。

　　“从去年的‘9·30’到今年的‘3·30’，都在调动着改善型购房者的入市积极性。改善型楼盘和产品成为开发商推新的着力点。”郭毅介绍。

　　在业内看来，换房一族由于没有迫切的居住需求，因此他们在升级置业时更注重居住的舒适性，而部分设计陈旧的二手房已经不能满足其需求，因此更多的改善需求也会转战新房市场，促使新房成交在改善型产品的带动之下，继续保持稳步回升的态势。例如近期热销的首开国风美唐、泰禾·拾景园、城建琨廷等项目均属于此种类型项目。

　　目前北京的改善型项目多集中在五环和六环附近。对于改善型购房者来说，东坝、亦庄河西区、门头沟等区域均有相对集中的改善型产品可供选择。

　　■ 购房故事

　　中产家庭纠结换房路

　　满先生换房的念头，是在孩子一周岁之后萌生的。

　　同大多数在这个城市打拼的白领阶层一样，70后的满先生，受过良好的教育，在单位做到管理层，家庭和事业都处在上升期，而上升期，往往也是压力最大的时期。

　　在结婚之前，满先生和妻子各有一套房产。结婚之后，一家人住在满先生位于南二环那套80多平方米的房子里，另外一套位于东南三环的60平方米的房子则用于出租。由于夫妻俩工作都很忙，岳父岳母前来照顾外孙女，三代五口，80多平方米的房子就显得局促了。

　　于是，夫妻俩开始商量换房。首先考虑的，当然是钱的问题。两套房子都卖掉，加上积蓄，首付款能凑到600万元。夫妻俩的年收入在50万左右，但生活压力、育儿压力摆在面前，月供也不希望太多，贷款100万差不多。

　　除了预算之外，夫妻俩对于新房的要求主要有几个方面：起码是个三居，满足三代同堂的需求；如果可以做成四居，有一间书房，自然是最理想的。教育配套，孩子马上要上幼儿园，幼儿园要离家近，小学也不希望孩子去寄宿，所以，附近有良好的教育配套也是他们一家的“刚需”。位置，自然不想太偏远，离家1公里之内最好有轨道交通。

　　从今年4月份开始，夫妻俩一边把老房子挂出去卖，一边开始了找房、看房之旅。本以为预算已经比较充足，结果看了一圈发现，似乎符合预期的新房都在五环外了。他们首先去了位于亦庄的某新盘，170平方米的精装洋房，四居，小区环境不错，房屋也安装了新风系统、恒温恒湿。小两口对新房颇为动心，但老人却坚决不同意，“旁边都是荒地，买的话你们去住，我们不去。”

　　一家人又去了附近的某低密“小镇”，项目规划很不错，也有商业街的设计，但实质配套却没有进驻，最主要的教育资源也没有，遂放弃。

　　通过同事推荐，满先生又去了通州台湖某刚刚开盘的项目，叠墅，妻子看好一套200平方米的复式，但满先生却对这个位置不大满意，“交通不方便，目前看来附近啥都没有。跃层也是个问题，看起来很美，但实际生活中，老人孩子很不方便。”

　　“我已经不打算在五环外看房了，配套有待完善不说，自己每天上班也太远了，太辛苦。遇到限号、或者加班应酬，往返太不方便。”于是，上个周末，他又到朝青板块看了几处二手房。与朝阳大悦城邻近的几个小区，满先生感觉太嘈杂，密度大，人群也比较复杂。“一层的窗子上都贴着家政、托管班、足疗。”

　　最近刚刚看好的一处，是姚家园路附近的一个高档社区二期，虽然也是二手房，但是毛坯，没有住过。140平方米，4.4万元/平方米。房子、小区都不错，虽然离地铁远点，但交通也勉强能接受，可只有小区内一个国际幼儿园，一个月六七千元的托费，附近也没有理想的小学。

　　“唉，实在不行，就在东城这边买个老一点的二手房？毕竟户口在东城，孩子以后上学没问题。可毕竟我们还年轻，还想兼顾生活质量……”满先生仍然在纠结。

　　■ 经验之谈

　　买“学区房”要趁早

　　“这几天大家都在谈论《虎妈猫爸》。仅就买学区房而言，我们比‘虎妈’还虎。”家住丰台、女儿1岁9个月的曲先生说。

　　两年多前，在妻子怀孕几个月时，他们就开始考虑以后孩子到海淀上学的问题。

　　曲先生说，一开始自己看上的是海淀五路居附近的一个新入市楼盘，交了定金抢到一个购房名额。“但因为是‘学区房’的原因，吸引了很多关系户，最后购房名额被悄然顶掉了。”随后，他只好又和妻子分头寻找新的合适房源。“我们也考虑过海淀中关村三小附近的小区，但那边多数是回迁房，面积、质量、环境都不太好，价格还超过10万元/平方米，超出了我们的承受能力。2013年，我们选择了西直门今典家园的这套小户型，就是为了女儿以后能够进入划片的今典小学就读。”曲先生说，当时这房子单价是5万元/平方米，总共花费310多万元。西拼西凑才凑齐了七成的首付。每月还有1.5万元左右的月供和贷款，相当于家庭总收入的2/3，压力非常大，幸亏在孩子出生后父母在经济上给予了一定的支持。

　　别错过“友情价”房源

　　到北京工作已8年的李亮，从去年年初开始，每个月都在东五环周边寻觅自己的婚房。

　　李亮说，去年年底，常营附近的房价已经接近均价3万元/平方米。常楹公元、万象新天、像素、柏林爱乐等小区，每当有合适的房源时中介就会打电话给他，80-100平方米的大两居、小三居，都要300多万。李亮总觉着还会碰到性价比更高的。“去年12月份，我表弟兴冲冲地告诉我，他妻子单位的同事打算卖一套万象新天的房，到国贸那边置换一个学区房。80多平米的房子想卖310万元，还说朋友最多便宜5万。唉，就在我考虑的3天里，房子被别人买走了。”

　　“或者不能再挑剔了，只要符合我设定的条件，即五环外、有地铁，八九十平方米，300多万，我就买了吧。”李亮说。