本报记者 荆宝洁 北京报道

　　政策调整的力度已超出市场预期。

　　全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌并没有预料到二套房首付会被降至四成。他在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“今年宏观经济形势比去年更严峻，新常态下GDP增长目标定为7%，现在达到7%都有难度。”

　　他进一步分析：房地产业在当前环境下，仍具有重要地位，毕竟培育新经济增长点，对经济结构做出调整都需要过程；楼市政策调整离不开宏观经济低迷的大背景，但与2008年不同，政策会渐进式地做出调整，中央仍拥有政策储备工具。

　　房地产是典型的周期性行业，它不可避免地与宏观经济有紧密的联系，既受宏观经济形势的影响，也会影响到宏观经济。

　　根据国家统计局的数据显示，2014年全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，同比下滑9.3个百分点，创2011年以来新低。除此之外，2014年房地产开发投资占全国固定资产投资所占比例也出现下滑，投资增速远低于固定资产投资，已经直接影响到了GDP。房地产投资在全国固定资产投资中占比仅为18.9%。

　　这其中的逻辑关系在于：居民买房的积极性下降，导致地产公司销售下降，房企买地、开发热情下降，从而使得新开工面积减少，房地产投资下降，最终影响到经济总量与经济增速。

　　新一期的《政府工作报告》中明确指出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。“这是近年以来首次提出支持改善性需求，并首次删除抑制投资性购房需求的表述。”顾云昌说。

　　对于稳定住房消费，市场人士认为，这不表明政府会大规模“救市”，主要通过市场化和法治方式调节市场。

　　海通证券观察到，2014年以来数次出台影响楼市的政策，包括从2014年4月到9月40多个城市取消限购，2014 年9月取消三套房限贷，10月放宽公积金贷款条件、2014年11月、2015年3月两次降息等等。而降低二套房首付至4成，同时降低公积金贷款首付成数，以及二套房交易营业税，进一步从购房资格、利率、首付成数等释放楼市需求。

　　海通证券认为调控效果有限。2014 年取消限购后地产销量在5、6月短期反弹，但7月再度下降，降息后11、12 月地产销量短期反弹，但2015年前两个月地产销量再度下降。而从2014年3月起全国房价开始下跌，目前尚未止跌。海通证券认为本次房贷新政实施后，地产销量虽有望短期回升，但持续性仍存疑。

　　顾云昌认为，影响居民购房的最主要因素是金融政策，其次是税收。尽管二套房40%的首付超出预期，但相对发达国家来说仍然较高。在美国，购房首付平均不到10%。在首付比例调整上，政府仍有余地。究竟是第一套房还是第二套房，可以由银行甄别、掌握贷款比例。而利率方面，中国的利率也普遍高于其它国家。而从调控的思路来看，地方将承担主体责任，包括税收优惠和购房补贴都是可以选用的工具。特大城市是否解禁限购也将影响住房市场。在楼市去库存的进程中，有些公司、好的产品会受益，但不代表所有的房子都应该被卖出去。