国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》27日对外公布。通知要求各地积极应对房地产市场形势变化,促进经济平稳健康运行。

　　供求矛盾突出城市增加供应规模

　　通知说,各地国土资源、住房城乡建设主管部门要有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。住房供过于求的,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　解读：用途“变”可以盘活存量

　　房地产市场上,“房”的去化压力、“地”的去化压力,既有市场因素,也有政策因素,归根到底是政策与市场“脱节”。提出促进房地产用地结构调整,就是要以用途之“变”突围。

　　近来,从养老产业到旅游休闲,中央出台一系列措施促进新兴产业发展。所有这些发展项目,总是要从纸上落到地上。在大多数省市用地指标极为紧张的情况下,土地用途依规改变,可以盘活存量,挤出闲置用地,损有余以补不足。

　　引导未开发房地产用地转型利用

　　通知要求优化住房供应套型,促进用地结构调整。对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其他产业投资。

　　解读：套型“改”满足改善性住房需求

　　通知的一大亮点,就是提出优化住房供应套型结构:在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产开发企业可以适当调整套型结构;对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。

　　这意味着2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新审批、新开工住房项目,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到总面积70%以上;廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型商品住房建设用地年度供应量,不得低于供应总量70%。

　　随着改善型消费持续增加,限购取消、限贷放宽,适应居民居住条件改善需求,调整“90/70”政策,尽管多少有些马后炮,但也是大势所趋。

　　符合条件商品房可作安置房和租赁房

　　通知要求进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

　　通知要求强化房地产开发全过程的联动监管，对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业，住房城乡建设主管部门可予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。

　　专家观点：政策面继续宽松 有利房地产市场回暖

　　中原地产首席分析师张大伟表示，当前市场明显分化，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，明显一二线城市快速复苏。

　　他认为整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，局部三四线城市库存积压严重。

　　张大伟表示，两会后一系列部门与城市调整楼市政策，可以说是两会对房地产调整的落实。整体看，2015年房地产市场的政策面明显在继续宽松。

　　在2015年，第一轮房地产救市政策将出现两个特点：

　　一、密集，从各地看，到目前为止已经有多地发布了房地产刺激政策。预计后续各部门都会出台类似的对房地产微调政策，释放有利市场回暖的政策努力。

　　二、深度，2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等政策。

　　拯救楼市行动展开 松绑力度或超预期

　　27日，国土资源部、住建部联合下发通知，优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展。上海易居房地产研究院副院长杨红旭此前在微博上表示，媒体近期关于楼市的消息透露出信号：2015年新一轮调控放松、拯救楼市的行动，正在展开，而且其力度会超过很多人的预期。2015年前两个月的全国房地产数据，相当糟糕，让高层非常担忧，如果2015年房地产市场仍不能复苏，尤其是投资建设指标不能企稳，则经济稳增长压力将比去年还要大。另外，政府工作报告中已经罕见的表态：支持改善性购房需求、稳定住房消费、收购存量房用于安置房与公租房。此三条方针很明确。接下去，中央相关部委出台政策，顺理成章。

　　杨红旭还透露在总理政府工作报告中，明确2015年房地产政策的原则与方针之后，接下来相关部委肯定要落实、会出文件：货币化补贴与收购存量房属于必须，房贷放松也是必然，税收也可能减负，限外也可能取消。

　　分析：分类调控考验地方政府

　　目前我国的房地产业，在“去行政化”过程中，分化格局严重、去库存化压力山大。东、中、西部，大、中、小城市，如何分类调控、因地制宜，不调、微调、大调，分寸如何拿捏，考验着地方政府。

　　两部门明确：加强联动监管。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门将根据住房城乡建设主管部门提供的处罚信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买；国土资源主管部门要及时将在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业信息告知住房城乡建设主管部门，住房城乡建设主管部门要依据房地产开发企业资质管理规定，予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。

　　土地用途“变”，套型结构“改”，都属于政策的变通。“变”能否“通”，关键在是否置身于“去行政化”进程之内，既要防止不作为，更要防止乱作为。

　　第一轮：大面积松绑限购

　　去年下半年，实施了3年多的楼市“限购令”在多地以各种形式退出历史舞台，成为第一波救市潮。目前仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚还没有解除限购。

　　第二轮：房贷新政、降息

　　去年的“9·30”房贷新政出台，松绑房贷、降息、降准被视为第二波救市政策。几个月内央行两次降息、一次降准，目前五年期以上的商业贷款利率是5.9%，是11年来最低的贷款利率。

　　第三轮：公积金新政

　　去年10月9日，三部委联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，主要体现在降门槛、提额度、认贷不认房以及实现异地贷款这几方面。

　　第四轮：“两会”利好

　　今年“两会”上，中央释放了“支持居民自住和改善性需求”、“稳定住房消费”的信号，地方第四轮的楼市刺激政策也随之密集展开。