土地调控市场化起步：2015年土地市场及政策趋势分析

　　核心摘要

　　2014年土地市场呈现如下特点：2014年，土地市场呈现下行趋势， 土地成交减少， 低溢价率成为主流。受不同城市、 同一城市不同区域楼市分化的影响， 土地市场分化也日趋明显。房企逐步回归至一线城市， 一线城市量跌价涨。而预计2015年不同城市土地市场将继续分化，而去库存仍将是2015年楼市的主旋律。

　　业界常常喜欢用面粉和面包来比喻地价与房价之间的关系，地价上涨推动房价上涨；土地供需情况也将影响房价。

　　21世纪宏观研究院通过梳理2014年全国300城的土地数据，基于土地政策方向和市场趋势，透析2015年地市和楼市的反映。

　　一、2014年土地市场特点

　　根据21世纪宏观研究院的研究，2014年，全国的土地市场呈现如下特点：

　　1.受楼市下行的影响，2014年，土地市场呈现下行趋势，土地成交减少，低溢价率成为主流。

　　2014年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积104032万平方米，同比减少31%。

　　其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)7941宗，同比减少35%，成交面积 35377万平方米，同比减少36%；商办类用地5363宗，同比减少29%，成交土地面积15917万平方米，同比减少31%。

　　从卖地总额来看，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元。

　　从溢价率来看，低溢价率亦成为主流，2014年全国300个城市土地平均溢价率10%，较2013年同期下降5个百分点。其中住宅类用地平均溢价率12%，同比下降7个百分点。这亦证明在市场下行阶段，房企拿地更趋于理性。

　　2.受不同城市、同一城市不同区域楼市分化的影响，土地市场分化也日趋明显。

　　2014年，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元，其中10个重点城市占比约为40%，较2013年增加7个百分点。

　　从全国40个大中城市土地出让收入来看，一线城市宅地出让金达3438亿元，创造历史记录，仅9 个城市出让金高于2013年同期，广州、深圳涨幅均在20%左右，北海、呼和浩特两城市延续上半年下跌趋势，同比降幅均超过65%，地市分化现象仍比较明显。

　　3.房企逐步回归至一线城市，一线城市量跌价涨。

　　得益于“9·30房贷新政”和央行降息等利好，一线城市领先全国土地市场率先复苏。

　　近五年相比，2014年一线城市的土地成交量创五年新低，但成交均价则是五年新高。

　　2014年，一线城市共推出土地833宗，推出土地面积3665万平方米，同比减少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面积3401万平方米，同比减少27%；楼面均价7705元/平方米，同比上涨 41%；平均溢价率为25%，但比2013年同期下降7个百分点；土地出让金为5068亿元，同比减少3%。

　　从地王地块来看，无论从总价还是单价地王项目，一线城市均排名榜首，其中，排名前10的单价地王全部出自北京和上海；排名前10的总价地王，一线城市共有7宗地块上榜。

　　4.土地制度向市场化倾斜长效机制改革起步。

　　在房地产市场供需关系逆转之时，2014年，各地也适时调整房地产调控政策，限购、限贷等行政调控手段逐步退出，且注重完善住房、土地、财税、金融等各方面政策，房地产市场长效机制起步。

　　与此同时，对房地产市场影响深入土地制度改革建设也同步完善，比如积极稳妥推进农村土地制度改革试点方案设计研究工作，进一步细化完善养老用地、铁路用地等方面差别化的土地政策；出台《节约集约利用土地规定》、《不动产登记暂行条例》等多项土地制度改革的顶层设计方案。

　　基于2014年的土地市场的特点，21世纪宏观研究院认为，2015年，土地市场调控将趋于市场化，行政干预将淡化，与此同时，不同城市间的土地市场将继续分化，一线城市将仍被市场追捧，保持量跌价涨。

　　二、2015年土地市场趋势预判

　　1.不同城市土地市场继续分化。

　　与 2013 年同期大规模土地投资相比，2014 年以来房企拿地节奏更显谨慎，并将在2015年延续，也因此，从全国土地市场来看，低溢价成交地块将依然是2015年的主流。

　　不过，不同城市土地市场仍将存在明显分化，一线及热点二线城市优质地块将是房企必争之地；与此同时，部分城市由于此前土地供应量较大，且产业和人口导入能力弱，土地消化时间较长，土地市场或将继续趋冷。

　　2.一线城市地价仍将处于量跌价涨的趋势。

　　在楼市存在明显分化的背景下，房企为避险纷纷回归一线城市，并在2014年年底制造出一波波土拍热潮。

　　21世纪宏观研究院认为，一线城市土地市场的热度或将在2015年持续，一方面，根据中央政策，将严控特大型城市新增建设用地，2015年一线城市的土地供应将持续紧缩，供应减少，但需求增加也将直接推涨地价；另一方面，在各项楼市新政叠加下，一线城市楼市在全国率先复苏，也直接助推房企进一步回归一线城市的信心。

　　以北京为例，2015年北京土地市场开局良好，今年1月5日-7日三个交易日内，北京土地市场成交5宗土地，吸金179.3亿元，溢价率都处于高位，全月有望突破300亿元。21世纪宏观研究院认为，楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市，特别是北京土地市场的新常态。

　　3.土地制度改革将在2015年全面起步。

　　2014年土地制度改革的多个顶层方案出台，2015年也将进一步进入改革方案试点和实际落地阶段。

　　根据国土部的部署，在国土部上报中央的农村土地制度改革试点方案获批后，按照改革方案设计，征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等农村土地制度改革将持续重点推进。2015 年会选择若干试点进行土地制度改革试验。

　　与此同时，土地出让制度改革也将进一步推进，比如继续探索共有产权房用地的供应、管理和退出机制，调整不同用地供应结构，保持土地市场稳定；实行有针对性的土地供应和出让政策，促进土地资源合理配置和有效利用等。

　　存量土地再开发将成为破解城市建设用地“瓶颈”的抓手，低效用地再开发和工矿废弃地复垦也已经纳入国家土地利用计划，今后也将扩大实施范围，从试点转为常规性工作等。

　　再加上《不动产登记暂行条例》的出台，2015年将是个省市实际推进不动产登记的过程，以土地为核心的不动产登记的推进也将为未来农村土地产权制度改革、土地宏观调控，耕地保护等奠定基础。

　　基于此2014年土地市场的特点和2015年土地市场的趋势判断，21世纪宏观研究院认为，2015年楼市的主弦律仍是去库存，并逐渐软着路。

　　三、2015年楼市的趋势分析

　　1.去库存仍将是2015年的主弦律，行业供过于求基本面未变，不过，在2014年土地供应面积下降的背景下，2015年的供需缺口将收窄。

　　受益于房地产行政政策的退出，货币政策的调整和房企营销策略，2014年底房地产市场需求呈现抬头趋势，鉴于2014以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，2015年将进一步去库存，房价也将在2015年呈现先降后稳的趋势。

　　与此同时，在土地供应面积下降的背景下，预计215年房地产投资仍将在2015年持续下行，房地产投资增速以及新开工面积也将同步下降。

　　2.楼市的分化将持续。

　　对于部分供过于求、存量较高的二三四线城市来说，一旦产业和人口导入无效，很难寻求足够的需求入场，供需风险也将凸显，以价换量将成为主旋律；另一方面，一线城市以及部分消化周期低、产业基础好，供求相对平衡的城市，楼市或将在2015年持续上涨。楼市的分化格局也将在2015年进一步加深。

　　3.一线城市产品差异性将明显，房价或将有上行空间，顶级住宅市场的竞争将更加激烈。

　　在房企频频回归一线城市之下，高地价成为主流，如此也将决定一线城市的商品房产品结构将高端倾斜；与此同时，四大一线城市也率先呼应中央的号召补位保障性住房短板。高端商品房和保障房的产品结构将成为未来一线城市产品结构的主流。

　　2013年，一线城市频出地王，2014年年底，受益于楼市政策的调整，一线城市的楼市和土地市场也率先复苏，并在四季度后，屡现地王地块。这也决定了2015年将有多个地王项目扎堆入市，以北京为例，经21世纪宏观研究院不完全统计，2015年售价超过10万元的项目有近20个。

　　4.保障房与二手房挤占刚需市场，一手房成交结构趋向改善。

　　根据住建部公布的统计数据，2015年，住建部将开建700万套保障房。也就是说，“十二五”期间完成保障房的任务将超过3600万套，覆盖城镇20%左右的住房需求。

　　与此同时，棚户区改造也在同步推进，随着保障房的不断入市，亦将在客观上挤占商品住宅的刚需市场份额。

　　另外，从二手房来看，中国的住房市场逐渐进入以存量房交易为主的阶段，其中四大一线城市二手房交易已经超过新房，40个重点城市，二手房交易占新房交易的比例达到40%，如此也将进一步挤占刚需市场。

　　基于此，21世纪宏观研究院认为，2015年商品住宅市场将从此前的以刚需产品为主逐渐向改善产品倾斜。