“今年以来，房地产市场迅速变化。” 住建部部长陈政高曾如此概况2014年楼市状况。经历了2013年的“狂飙突进”，2014年房地产市场调整明显——成交降温、房价回落、投资增速放缓、库存高位运行；调控政策也发生变化，限购松绑、信贷放宽、限价淡化，“去行政化”趋势日益显现。

　　伴随行业一系列转变，年末翘尾的楼市在2015年走向如何受到业内关注。市场会否稳步回暖？房价是涨是跌？哪些购房惠民政策将出台？行业面临哪些机遇和挑战？2015年，仍有诸多猜想空间。

　　市场猜想：楼市持续分化 成交房价难大幅反弹

　　2014年，无论是成交还是房价走势，都佐证了一年来房地产市场的调整。

　　数据显示，2014年1—11月份，全国商品房销售面积、销售金额双双同比回落。而新房价格环比下跌城市数量，也从5月份起连续7个月不断增加。二手房价同样明显下调，9月份时，70个大中城市全部环比下跌。

　　中国房地产业协会名誉副会长朱中一在接受采访时表示，2014年房地产市场已进入“新常态”，“真正步入了增速换档期、结构调整期、政策完善期，以及品质提升期。”

　　在不少业内人士看来，这一楼市“新常态”将在2015年乃至更长时间延续。中原地产首席分析师张大伟认为，今后房地产将难以维持过去十年的高增长，市场分化成为长期趋势，差异化更加突出。

　　随着年末房地产市场回暖迹象的显露，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，“量增价稳”将成为2015楼市主基调。“市场大环境将相对宽松，房价的稳定将引导置业升级人群逐步入市，支撑交易量稳步回升。”

　　北京理工大学房地产研究所所长周毕文则向中新网房产频道表示，“虽在诸多政策利好下，今年年末商品房成交有所回暖，但楼市整体仍处于稳定或下跌趋势之中。”明年部分城市、一些地段、某些项目成交将回暖，同时不少城市仍面临去库存难题。而这一“分化”特点，将在2015年更加明显。

　　对于2015年房价走势，周毕文认为，整体房价将企稳，并不会出现暴涨式反弹，但不排除随行就市地波动。

　　另外，上海易居房地产研究院研究员严跃进预测，房价也面临着“分化”趋势。“从供需关系看来，2015年一二线房价止跌反弹的可能性大，三四线城市则上涨迹象不明显。”

　　政策猜想：去行政化明朗 楼市调控步入“常态化”

　　在朱中一看来，2014年楼市调控政策逐步“常态化”，未来房地产政策将更加尊重房地产规律和地区差异性。“政策常态化表现在两个方面，一是限购、限贷等“行政化”手段的退出。另一个是贷款政策的调整，更加倾向于对居民自住型、合理改善型的需求。”

　　与此同时，2014年中央经济工作会议连续两年未提“楼市”，全国住房城乡建设工作会议未涉“房地产调控”、“房价”、“限购”等词汇，均使2015年楼市调控“去行政化”更加明朗。

　　“2015年既不会进一步加强宏观调控，导致楼市持续低迷；也不会出现像08、09年的救市举措，令楼市量价飞涨。”胡景晖分析表示。

　　2015年会否有更多住房利好政策推进？基于中央经济工作会议继续实施“稳健的货币政策”，胡景晖认为，适度降息、降准，以及定向宽松的货币政策，将有可能在2015年进一步出台。

　　牛凤瑞指出，2015年将大量保障房的入市，也将对改善住房问题形成助力。陈政高在全国住房城乡建设工作会议上透露，2015年将继续推进保障性安居工程建设，明年计划新开工700万套，基本建成480万套。

　　另外，随着《不动产登记暂行条例》于2015年3月开始实施，房地产税出台也被认为为时不远。《证券日报》引述财政部财政科学研究所所长刘尚希观点指出，下一阶段房地产税立法将稳步进行，房地产税明年可能实现突破。

　　行业猜想：“黄金时代”不再 房企转型自救去库存

　　自930房贷新政、央行降息等政策出台以来，冷清的楼市有了些许转暖迹象，多地商品房成交上扬，但这并未扭转房地产行业业绩、利润下滑的趋势。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，已公布11月销售业绩的33家上市企业中，超过19家不足85%的企业，已基本不可能完成年度任务。与此同时，大小房企之间的业绩分化也在进一步拉大。以北京为例，北京市第三次全国经济普查结果显示，909家房企资产超10亿，其中9成资产集中于3成房企。

　　“居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代已经过去。”朱中一如是说。华远集团原董事长任志强也称“希望所有企业做好长期的思想准备。” SOHO中国董事长潘石屹更感叹房地产地位不如从前，“日子一天不如一天，肯定是走下坡路。”

　　受迫于今年楼市的下滑，房企拿地节奏大幅放缓，三四线城市土地市场几乎进入冰封期。张大伟表示，从年内20大房企在土地市场表现看，对于2015年楼市发展，房企自身也并不看好。

　　不过，多位业内人士分析，今年以来经济下行、楼市遇冷，正在倒逼房企跟随经济结构一同“转型升级”。房企进军商业、旅游、养老、海外地产等领域已并不鲜见，更多营销手段——全民营销、电商卖房、房产众筹等花样百出。

　　周毕文指出，房企转型避险趋势在2015年将延续，但能否从中获利，尚处于初期探索阶段。而购房者对房企新型营销模式态度也各异。以房产众筹为例，人们在对低成本买房或投资充满期待的同时，也对于如何监管资金流向、有无相关法律法规保护投资者等问题表示质疑。

　　除此之外，业内认为，目前全国住宅库存总量庞大，库存消化将是一个长期过程，2015年房企在转型之余，仍免不了要继续稳价跑量“去库存”。

　　朱中一则表示，对于房企来说，未来最应该考虑的，是要客观分析市场供求关系变化，不能跟风。并且要在自身转型的同时，转变发展方式，如着力推进绿色建筑、住宅产业化等。