明年一、二线城市房价将继续下滑，但有望在下半年逐渐回暖，限购政策有望全面退出，未来一半以上的开发商或将转行、消失。

　　这些判断出自《住房绿皮书：中国住房发展报告（2014-2015）》。昨日，中国社会科学院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心及社科文献出版社在京共同发布此书。

　　预计一二线城市房价先降后升

　　最新版的《住房绿皮书》从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策四个方面，对年度中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出相关政策建议。

　　该住房报告主编、中国社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞认为，2015年住房市场将整体延续衰退，量价回升幅度不会太大。他预计，一、二线城市将在2015年下半年复苏，而三四线城市楼市要等到2016年下半年才能复苏。然而，住房租赁市场会在2015年呈现相对温和的增长。

　　仍限购城市一年内或放开

　　而随着房产市场不景气及调控政策主要向支持住房消费转变，中国社科院财经战略研究院助理研究员邹琳华预计，仍在坚守限购的城市有望在一年内全面放开。

　　即便政府退出包括全面取消住房限购在内的救市措施，但邹琳华认为，在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境下，“房地产市场也将风光不再。”

　　海外将分流高端住房市场

　　外交学院国际经济学院副教授郭宏宇在绿皮书中撰文预计，2014-2015年，世界经济对我国住房市场的影响是负面的，一、二线城市，尤其是其中的高端住房市场，将承受较大冲击。

　　为何如此？郭宏宇分析，有部分原因源于，在金融危机冲击下，发达经济体试图通过投资移民等方式，吸引资本流入，并在购买住房上给予一定福利，使得海外置业价格与环境等优势逐渐凸显。

　　此外，随着越来越多的中介机构进入境外住房市场，境外置业的成本也不断下降。

　　焦点

　　地方政府或不再人为“造城”

　　这次绿皮书专门单列一章，对地方政府在住房发展中的行为进行分析与预测。安徽工程大学副教授蔡书凯分析，未来地方政府将会从越位到退位，从错位到归位，从缺位到补位，立足于市场规律办事。“以前的人为造城行为将大大减少或不复存在。”

　　“随着国家反腐败的推进，未来房地产土地方面违规的行为会大幅度减少，地方政府在房地产市场利益相关者的角色会进一步淡化。”蔡书凯认为，如要让地方政府更好地实施管理本位，需要一些外部的辅助条件，最重要的是通过房地产税、转移支付等，保持地方政府财力的可持续性。

　　两年内将有三四成房企遭淘汰

　　绿皮书介绍，除2008年涌现了一波短暂的房企退市潮外，过去10年中，住房企业数量基本与房地产市场兴衰呈高度正相关关系。

　　而随着2013-2014年度房地产市场下行与行业集中度的大幅提升，中国社科院财经战略研究院实习研究员刘尚超预计，两年内，会有30%-40%的房企遭到淘汰，“而且数量缩减的趋势短期内不可能出现反弹。”

　　社科院财经战略研究院助理研究员邹琳华甚至预测，未来将有一半以上的开发商，将转行或在市场中消失，房地产市场将进入真正意义的寡头时代。