2014年,房地产市场并未像人们预期的那样春暖花开。一贯强势的卖方感受到了楼市的阵阵寒意,出台各种优惠政策吸引买家;而近期涨势如虹的股市风头盖过楼市,甚至有股民打出卖房炒股的旗号。从2013年的暴涨之后意外遇冷,到政策调整后迅速回暖,再到开发商琢磨涨价;从中央明确分类调控,到逐步取消限购,放松限贷,再到降息,2014年房地产市场经历着过山车般的行情。

　　业内人士认为,虽然随着政策的调整,房地产市场已显露回暖迹象。但是2015年如果货币政策没有发生大的变化,房地产投资下降趋势仍会继续。此外,在高库存影响下,楼市底部运行将持续至2015年四季度。

　　转变 房地产进入“白银时代”

　　2014年房地产市场调整不同于往年:没有明显的政策触发因素,没有政府的强制干预。

　　国内主要城市房价在经历一年多的“狂飙突进”后,房价于2月首现同环比“双收窄”。截至目前,统计局发布的70大中城市房价数据显示,环比上涨城市数量已从年初的64个下降至11月的无一上涨。价格变动幅度,已从1月的最高1.2%涨幅,变为最小降幅0.1%。

　　在市场下滑的背景下,房地产开发速度有所减缓。数据显示,全国房地产开发投资增速已从年初1至2月的19.3%,下降至1至11月的11.9%。对于综合反映我国房地产业发展景气状况的国房景气指数为94.3,也再次回落0.46点。原华远集团董事长任志强表示,自从国房景气指数发布以后,2008年是一个低潮,2012年又出现一个低潮,但是这次还没有止住,94.3已经超过历史最低点,而且还在继续下滑。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生日前在中国写字楼综合体发展论坛上便用“严峻”一词形容现阶段的房地产市场局面,“当前楼市从市场层面来看依然严峻,房地产整体行业负增长的情况回到了2008年至2009年的低点。”

　　值得一提的是,国房景气指数可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况、波动幅度,并预测未来趋势。国房景气指数降至历史最低意味着,房地产市场形势远不如人们的预期。

　　对于这次因预期改变而发生的自发性下调,郁亮认为,房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过,人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了,房地产行业进入了“白银时代”。“‘黄金时代’如少年青春期,而步入‘白银时代’即进入壮年期,行业将会更加成熟。但‘白银时代’跟‘黄金时代’相比,毛利下降,竞争压力大,库存压力大,地价更高。”他表示。

　　调控 楼市政策逐渐“去行政化”

　　近日,定调下一年房地产市场调控的全国住房和城乡建设系统工作会召开,但在2015年重点工作中,“房地产调控”、“限购”两个牵动行业命运的关键词并未出现,值得注意的是,这是近8年来,住建部首次在新一年工作部署中,房地产领域没有提及具体的政策或措施,也被外界解读为,2015年中央层面不会对楼市进行大力度调控。

　　“去行政化”是2014年房地产调控取向的关键词。自进入2014年以来,中央层面对于房地产调控便只字未提。对于已经持续三年的楼市限购政策,地方政府在经济下滑的背景下,再次蠢蠢欲动,频繁试探中央的底线。截至9月底,随着珠海放开限购,全国除北京、上海、广州、深圳以及三亚5个城市外,其余所有城市全部解除限购。同时,解除限价、加大购房支持力度、调整落户条件,地方政府再次为支持房地产开了政策口子。

　　随后,在市场继续下探的背景下,中央开始有了动作。9月30日央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,扶植购房刚性需求,并加大对保障性安居工程建设的金融支持;积极支持居民家庭合理的住房贷款需求;增强金融机构个人住房贷款投放能力;继续支持房地产开发企业的合理融资需求。首套认定实行“认贷不认房”,不再以家庭拥有的房屋数量来认定,二套房购买家庭只要还清首套贷款,再次贷款也将按照首套房。

　　10月9月,住建部、财政部、央行三部委联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,要求各地放松公积金贷款条件,今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款,公积金将实现异地互认。10月29日国务院再次强调促进住房消费,放松公积金支付房租条件。

　　11月21日,中国人民银行宣布,自22日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。这是央行时隔两年再次降息。

　　任志强认为,地方政府在短时间内难以摆脱对房地产的依赖,降息、降准等金融政策再次放松指日可待。钢铁、水泥、玻璃等是房地产上游,家电、家装、建材等是房地产下游,相关40个行业中在房地产下滑中都处于下滑趋势。“投资在GDP之中所占的比重仍然是最大的,大概占到48%,但房地产的下滑,大约影响GDP至少0.3个百分点。”

　　预判 房地产仍以“去库存”为主

　　虽然今年的中央经济工作会议再度对房地产只字未提,但在全国住房和城乡建设系统工作会上,住建部部长陈政高却再次肯定了房地产在国民经济中的地位和作用没有改变。在此背景下,住建部要求,2015年准确把握市场运行中出现的新情况、新问题,注意地区间的差异,跟踪市场走势,积极应对,主动作为,促进房地产市场平稳健康发展。

　　“明年房地产市场仍以‘去库存’为主。”中原地产首席分析师张大伟认为,央行降息及地方政府“救市”只能解决“去库存”的燃眉之急,但无法改变楼市总体供大于求的情况。未来市场自身调节作用还是会暴露出楼市库存偏大、去化周期偏长的问题。

　　“截至今年10月份商品房的销售,包括现房和预售商品房卖出去的面积,占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的。这就意味着当前商品房整体供应量是比较大的,卖得少,建得多。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,目前房地产预售面积占施工面积的比例是近几年最低的水平,不到10%。最高点时这个比例为16%,说明在建房屋中90%未卖出去。

　　“房地产市场已从过去的总体偏紧,发展到目前的总体偏松,部分过剩。”秦虹指出,到目前为止,供求关系并没有得到改善。从2014年6月开始计算,全国供求关系需要两年才能恢复正常,这意味着,即使出台有利于房地产行业发展的政策,因为库存的影响,价格大幅度上升还是有难度。

　　任志强也表示,现阶段高库存不但在二三四线城市出现,一线大城市也存在。因此,如果底部运行周期较长,将有部分企业面临资金周转、银行信贷、高利贷等问题。如果货币政策和财政政策不改变的话,这个周期将会延长。“因此企业不能因为降息等利好政策过度乐观,因为这轮调整可能会持续较长时间,希望所有的企业做好长期思想准备。”

　　但任志强也指出,2015年将是房地产的小年,随着房企稳定去库存,房地产市场或将在2015年四季度回暖。