12月7日北京楼市新建商品房库存重新回到9万套以上的高位，并达到9.3万套，创下32个月新高。以此为背景，开发商依旧以“去库存”作为年底的重点，在“930新政”效果逐渐减弱之后，低总价的刚需产品又成为打动购房者的主打。

　　库存93430套 32个月新高

　　尽管央行宣布降低存贷款利率之后，北京楼市成交量快速回升，但在上周（12.01-12.07）北京楼市内新建商品房住宅库存量重新上升到9万套以上，并在12月7日达到93430套，创下32个月的新高纪录。

　　据亚豪机构统计，楼市库存主要集中在郊区新城，而近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山，通州等新城板块为主，同一个区域多个楼盘同时推盘，再加上区域内前期并未消化的库存，造成在售项目销售压力巨大。

　　房企年底抢收意图明显。12月1-7日北京发放了11个期房项目的预售证号，其中7个为住宅项目，据链家地产市场研究部统计，7个住宅项目共计增加16698套房源供应量。此外恒 大、绿地等企业旗下的非住宅项目也以商住形式对外销售。

　　近期自住房也纷纷集中入市。上周首创·悦树汇（资料、团购、论坛）、首创·悦树湾2个项目进行公开摇号，保利首开·丽湾家园、金地·悦景台项目进入选房环节，北京城建、华远地产旗下自住房项目将在本周进行公开摇号。此外富力·惠兰美居、住总正华新国展满庭芳、中国铁建·顺新嘉苑、当代·采育满庭春MOMΛ、中国铁建·原香嘉苑都将在近期进行二次选房。

　　低总价小户型成为主打产品

　　上周新入市的项目以郊区、中低端产品为主，凸显了开发商年底冲刺业绩的主要思路。据亚豪机构统计上周北京共有8个楼盘项目推新，其中面积在90平米以下房源累计供应1437套，在总供应中占比75%。

　　上述8个项目分别为丰台区的方恒·偶寓空间、朝阳区的首开常青藤、昌平区的首开国风美唐，通州区的万科公园里、门头沟区的西长安壹号（资料、团购、论坛）以及顺义区的海航国兴城，自住房项目金地·悦景台（资料、团购、论坛）和保利首开·丽湾嘉园也分别在上周开始选房。

　　据悉上述在上周开盘的6个商品房项目中，科公园里、海航国兴城、西长安壹号均推出单套总价低于150万元，甚至是100万元以内的房型。此外，多项目均有大额优惠抵扣，优惠最多的首开国风美唐最高可减26万元。

　　“前期销售积压致使大部分房企年终要以去库存为首要目标。每家企业都很谨慎，如何更好地利用几次政策利好，将购房意愿转化为购房行为，是所有公司营销总监现在思考最多的问题。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏对记者表示，开发企业内部人士普遍都认可价格刺激是需求出手的最重要因素。

　　因此在央行降息的利好刺激之后，开发企业纷纷推出低总价产品来“对消费者的胃口”。亚豪机构市场总监郭毅分析，开发商加大小户型甚至微小户型的供应量，目的在于借助价格杠杆调动购房者中基数最大的刚需客群，从面促进项目去化。

　　从价格方面来看，据链家地产统计上周获得预售证的住宅期房项目以120平米以下的中小户型为主，拟售均价均低于4万/平米。其中3个老项目后期的定价与上期相比价格变化幅度在5%以内。

　　自住房集中签约期过后 楼市成交量减半

　　楼市依旧处在震荡之中，上周新房、二手房的成交量双双出现环比下降。来自北京市住建委的数据显示，上涨北京新建商品住宅累计签约1752套，环比前一周出现了45%的降幅。二手房市场方面，据链家地产市场研究部统计上周成交量为2761套，环比减少24.4%。

　　分析机构将成交量环比下降的原因归结为之前一周央行政策利好刺激的需求得到了集中释放。链家地产分析师张旭认为，从近期新开盘项目的高去化率也可以看出，需求迎来一波小幅释放，随着这些高认购项目陆续网签，后续成交还将有所回升。张旭表示，房企的推盘积极性依然较高，供应增量也将带动成交上涨。

　　不过亚豪郭毅认为，尽管今年的“楼市暖冬”已经成为定局，但由于大量购房者由于支付能力不足而选择观望，而有能力购房的客群又因为政策刺激力度范围的有限未能改善市场预期，新政效应的衰退期将加速显现。

　　促成成交至关重要的因素在于价格。在链家网站上显示望京某小区一套两居室被带看21次，但仍未成交。该小区二手房成交均价从去年11月份的4.2万元/平米下降到3.5-3.7万元/平米，但链家小赵告诉记者上述两居室的价格“还有得谈”。

　　据链家地产监测，上周北京二手房市场议价空间较之前一周上升了1个百分点，重回3%，而库存房源中降价房源占比也有微幅回升，表明降息后第二周业主预期稍有回落。