经济观察报独家获悉，未来税制改革的基本思路是将流转税，主要是增值税收入大幅上划中央；而直接税特别是房地产相关税收，将会下划为地方税。

　　以房地产税来说，改革思路的设计将会统筹考虑税收与收费等因素，合理设置房地产建设、交易和保有环节的税负水平，在保障基本居住需求的基础上，将城乡个人住房及工商业房地产全部纳入征税范围，按房地产评估价值确定计税依据。

　　其中，对个人住房实行幅度比例税率，并授权省级政府在幅度内确定本地区适用税率。实行纳税人自行申报、税务部门核实税收的征管模式；对工商业房地产按评估价值征收房地产税，实行全国统一的比例税率，促进工商业节约集约使用土地。

　　改革后，房地产税将逐步成为地方政府持续稳定的财政收入来源和县(市)级主体税种，促进建立房地产市场健康发展的长效机制。

　　经济观察报了解到，这项工作目前由全国人大常委会预算工委牵头，财政部将配合全国人大启动房地产税法及其说明的起草工作。

　　房地产税

　　中国现行税制中，涉及房地产的税种共有10种，包括营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等，此外还有相当数量的涉房地产收费和政府性基金。

　　财政部认为，现行房地产税制已不能适应当前经济和社会发展需要，对各类房地产统一开征房产税，统筹推进相关税费改革，有利于促进房地产市场平稳健康发展，逐步培育地方主体税种，推进地方政府治理方式的转型，调节收入和财富分配，促进社会公平。

　　2011年1月，上海曾开展对部分个人住房征收房地产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。同期重庆启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

　　但对于上海、重庆两市推行的房产税改革，主管部门和社会各界一直没有取得一致的看法。直至2013年10月的中共十八届三中全会《决定》提出完善税收制度，并提出加快房地产税立法并适时推进改革，房产税开始被纳入到房地产税制的整体框架中进行考察，并确立了法律先行的原则。

　　主管部门最近的一次对房地产税的表态出现在今年10月。财政部部长楼继伟在《求是》杂志撰文称，加快房地产税立法并适时推进改革，总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。同时，房地产税改革要加强调研，立法先行，适时推进。

　　就在上述表态后不久，广东省政府出台了《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》(以下简称《总体方案》)，其中有关地方政府税收来源的内容最为引人关注。《总体方案》提出，将房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种，以增强市县政府履行事权和支出责任的保障能力；理顺中央与地方收入分配，将具备相当规模、收入来源稳定、与产业发展关联度高的税种作为地方主体税种和主体收入。这被看作时隔三年后，地方对房地产税成为地方主体税种的再一次呼吁。

　　但是在中央财经大学税收学院副教授赵涛来看，房地产税的改革是伴随着税制改革的，不是一个省能够决定的。

　　整体改革

　　按照财政部的部署，下一步房产税改革的具体方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。

　　2014年前三个季度，房地产交易环节税收增速普遍回落，房地产营业税和契税增速比上年同期分别回落33.6和30.2个百分点。与此同时，前三个季度国有土地使用权出让收入31290亿元，同比增长16.6%，其中9月份下降21.1%。

　　一位基层的财税官员告诉经济观察报，房地产税的改革可能会导致地方财力下降，但是中央也会将地方的事权进一步减少。“在营改增的情况下，当流转税特别是增值税上划之后，地方政府干预经济的动机机会大大减少，而通过增加财产税相关的直接税达到调节的目的。”

　　该官员表示，现在与财产税相关的直接税占整个收入比才5.09%，远远达不到调节财富分配的目的。

　　因此，他认为房地产税的征收是一个趋势，未来在流转税方面减税，比如营业税改增值税，而产生的税收空额，是要通过在财产税等直接税弥补过来，这样能够达到整体不增加税负，又能通过房地产税对居民投资、分配产生影响。

　　不过，征收房地产税的问题并不仅仅在于政策制定，征管环节也将困难重重。首先在于技术细节，如何征收、如何处罚都是问题。一位多次参与房地产税制设计的财税专家表示，汽车不交相关税收可以给予不准上牌等惩罚措施，但是对于不交房地产税难道要去没收房子吗？

　　其次，在一些税收官员看来，征收房地产税是一件得罪人的事情。在2014年的一次税收内部研讨会中，来自南方省份的一些地税局局长在讨论房地产税时私下表示，幸亏房地产税是先立法再征收，需要等待好几年，那时他们都已经退休了。

　　不过，更多的担心来自于房地产税的征收对房地产业的影响。“开征房地产税后，大量房产需要进行纳税，必然带来短期内房屋的抛售，会有供大于求的效果产生，但是这样也抑制了投资性房地产的消费。”山东省一位财政局官员认为，甚至房地产业出现破产的企业都是正常的和必然的，但是长远之后会促进房地产业回归正常发展。

　　他认为，未来，房地产业依然会是一个重要产业，而不会成为夕阳产业。